中国房地产调控有“四不”，第一个叫方向不清，第二个是目标不明，第三是动机不一，第四是效果不佳。
【编者按】
在2012年5月26日-27日举行的“2012(第四届)大连·中国经济论坛”上，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表达了自己的观点。王永平认为中国房地产调控有“四不”，第一个叫方向不清，第二个是目标不明，第三是动机不一，第四是效果不佳。
此外，王永平认为成功的调控首先表现应该是市场是活跃的，对此他提出了三条建议：将房地产调控短期政策与中长期政策相结合，调控中把住宅地产和商业地产结合，把市场的调节与法制的调节相结合。
以下为中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平演讲实录：
中国房地产调控的“四不”
在宏观经济形势目前比较严峻的情况下，我觉得反思很有必要，现在对调控的评价也不一样，有人认为很有成果，很成功，因为把房价快速上涨的势头遏制住了，我个人对调控的看法有四句话，第一个叫方向不清，第二个是目标不明，第三是动机不一，第四是效果不佳。什么意思呢？目前市场的预期是不明朗的，这也是为什么市场长期处于焦灼状态的原因，将来保障房覆盖到一定程度之后，我们还要不要市场化的商品房，我们会不会取消限购和限价政策，我们将来的保障房要扮演多重要的一个角色？要覆盖多大的比例？将来房地产还是不是国民经济的支柱产业，这些问题我们在所有的调控政策文件和领导讲话里面都没有回答，所以我认为方向不清。
第二个是目标不明，房地产的调控，后来调控逐步回到房价上去了，房价的表述我们在不同阶段是矛盾的，有时候有很大的差异，最早期我们会讲要遏制部分城市房价过快上涨的势头，这种表述都是没有目标的，什么叫部分城市？所以国务院一开会，各个城市一开会，市长一开会都顾左右，觉得你是那个部分，我不是那个部分，什么叫过快？10%是过快还是20%过快，什么是势头？都是模糊的，唯一的好处是给我们的领导留下了很多解释的空间，不管能不能控制住，反正他认为就遏制住了。温总理在莫斯科参加上海合作组织会议的时候，期间讲话的时候说房价要回归到合理的价位，第一次比较清晰的表达房价是要掉下来，最近的调子好象又有所变化，又说要把房价稳定在合理的价位上。
第三个动机不一。中央政府的调控把政治问题放在了首要位置，社会问题、政治问题放在了更重要的位置，金融风险可能放在第二位，但是地方政府就不一样，地方政府显然把经济利益放到第一位，他也考虑财政收入，要考虑卖地的问题，所以他更多的希望房地产能够有一个更加宽松的政策，因为搞经济保障房的钱从哪里来？搞保障房有多大收益？甚至官员个人有多大利益，这个里面动机不一样，结果造成效果不佳。
房地产调控的三条建议
我认为调控不能说遏制过快上涨势头是错误的，但是成功的调控首先表现应该是市场是活跃的，现在如果没有足够大的交易量，这个里面市场一定是有问题的，不是把价格降下来就行，好比有一个人生病了，我们把他送到急症室输氧、打强心剂，没有往住院室转，没有专家给号脉，这一点没做到。
建议有三条：第一，房地产调控短期政策与中长期政策相结合，我们现在不清楚未来的房地产发展到哪里去，我相信地方政府也不清楚，开发商也不清楚，我们要制定中长期发展政策，像十二五发展纲要，将来的地产向何处去，这个应该有大讨论，让人们明确方向是哪里。
第二，调控中把住宅地产和商业地产结合，我觉得住宅和商业地产最近这些年概括起来就一个字就是“钱”，钱太多弄的，住宅钱太多了，商业缺钱，造成很多商业项目卖掉，都做范跑跑，不做猪坚强，包括万达现在也做不到完全持有，全世界没有像中国这么卖的，我相信万达现在也是不得已，比过去分割的卖商业和购物中心要好一些，现在分割卖商铺。但是，这样的流入是无序的，是个体的行为，我觉得应该有序的从住宅地产里面导向商业地产，让这些资金真正的整体发挥对商业地产的支持作用，国外商业地产做的好很重要的一条是金融支持，他们都是用保险资金，用退休金这样的方式主流的资金都是这些，而国内这三个通道基本都是不通的，保险资金我们2010年8月份出台了办法，理论上每年有四五千亿资金投入进来，实际也没有进来。这个我们要引导，现在商业地产盲目发展，其实是盲目开发，不是发展，不是让他盖得越多越好。
第三，市场的调节与法制的调节相结合。现在这些调整都是行政行为，我觉得不具有法律效力，也是草率的，我觉得将来用税收这些手段，让限购限价逐步退出去，这是三个结合。
(选自王永平在2012年5月26日-27日举行的“2012(第四届)大连·中国经济论坛”上的讲话，有删节。)
