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北京购房人亲历房价反弹 3个月涨价20万元

房价突然“蹿起来了”

红五月和红六月的高成交,带动北京楼市上半年成交总量超过10万套,让2012年楼市“最不好的日子”过去了,也锁定了2012年上半年“前冷后暖”的格局。

“童小姐,团结湖又出了一套61平方米、南北通透的小三居,业主报价200万元,价钱有商量。”童小姐接到中介的这个电话后,有些无语了。怎么办?165万元的时候都没买,现在200万元了,还买吗?

从现在反过头来看,165万元应该是市场的底了,那个价格出现在今年春节后。为了结婚,童小姐从老家回来就开始看房。

最初,她看了通州的京贸国际城、华业东方玫瑰,大兴的龙湖时代天街,房山的长阳半岛等不少项目。那时,这些项目中的老项目价格还绷着,只有新开盘的龙湖时代天街价格比较便宜,均价12000元。但童小姐觉得太远了,还是决定在离上班地点较近的团结湖区域买。她看中的61平方米小三居业主报价170万元,砍砍价165万元能成交。可当时,童小姐刚开始看房,加上市场低迷,她没有敢贸然出手。

3月、4月份,童小姐关注的一些郊区项目开始打折了,比如房山的徜徉集、大兴的鸿坤理想城等,都降了一两千元,而团结湖的房价没有降,还是170万元左右。这更加坚定了童小姐在该区域买房的决心:城里的房子价格坚挺。

童小姐从中介那里了解到,团结湖在上世纪80年代大规模建了一批房,61平方米这种小三居有几千套,童小姐打算好好挑挑,挑个价格、位置、楼层都合适的。

可是,市场没有给童小姐这个机会。5月份,这种户型的房子,业主报价涨到了175万元,没有商量。童小姐觉得价格高了,没买。

6月份,这种户型涨到了180万元,而且还有涨的趋势,童小姐有点扛不住了,决定出手,但由于一些合同细节没谈拢,还是没买成。

之后,业主报价一路上涨,185万元、190万元、195万元,甚至有报出200万元的。一个月之间,完成了20万元的价格升级。价格离童小姐的心理价位越来越远。

降息成为“市场拐点”

“价格的实际上涨,是从5月份开始的,感觉一下子就蹿起来了。”童小姐感慨道。5月份,出于宏观经济的考虑,央行开始降低存款准备金率。6月8日,央行又宣布3年来首次降息。7月5日,又第二次降息。

北京中原地产市场研究部总监张大伟说:“5月份,是楼市的一个转折点,调控政策的松动,特别是信贷政策的调整,使得购房者支付能力增加,购房者对房价继续下探的期待降低,入市的积极性增加,观望降低。”

另外,房价相比调控之前的确有所下探,特别是4月前,房价处于最近两年的最低点,购房者抄底心态明显。亚豪机构副总经理任启鑫介绍,从市场表现也可以看出,继前期部分个案项目深度折扣之后,自3月份以来整体市场开始进入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大兴、房山、昌平为代表的近郊或远郊区域更是超跌项目频频入市,不断试探区域底价,20%至30%的降价幅度已属正常,少数项目更是出现40%至50%的“无底线”降价。价格的大幅下调直接拉动了成交量的回升,2012年除1月、2月份由于假期效应成交低迷之外,进入3月之后成交开始出现回升,5月、6月份,在降准、降息的刺激下,成交量更是屡创调控以来的新高。3月、4月份与5月、6月份同是成交量上涨,内涵不同的是,3月、4月份的成交量是建立在降价,以价换量的基础上。而5月、6月份,房价开始微涨了。

以大兴天宫院区域为例,3月、4月份,龙湖时代天街的均价在12500元左右。5月份,周边的保利春天里,对外声称起价11500元,但只有个别户型,实际均价在13500元左右。7月份,春天里二期开盘,均价14500元。该区域8月份即将开盘的金融街融汇、中国水电云立方也在14000元至15000元之间。

入市项目定价依然会比较谨慎

对于下半年楼市的行情,北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,5月、6月份,主要城市成交量的全面复苏,对价格的支撑作用也已经体现,房价再跌的可能性接近于零。但是因为新开工全面触底的影响,7月、8月份淡季推盘量较小,预计整体市场的成交量可能环比轻微回落。全年成交量最高点在9月、10月、11月出现的可能性非常大。整体下半年的市场成交量将会超过上半年,在调控微松的影响下,恐慌性入市量是可以支持目前的成交量继续放大20%左右。

需要提醒的是,在限购、限贷条件下,虽量价必然同涨,但价格上涨幅度有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现暴涨,不排除还有政策调控。

链家地产副总裁林倩表示,二手房方面,自5月以来北京二手住宅成交连续在1.2万套以上,进入7月份后成交再创新高,价格小幅上涨。按照当前的成交趋势来看,预计下半年整体成交量仍较为可观,但是在限购的环境下,市场成交潜力有限,难有突破性的上涨。价格也有一定的上涨空间,不过仍难言反弹。

林倩分析,从历来二手房的量价关系上看,成交量突破1.8万套以上,价格才有大幅上涨的可能,而在当前市场环境下月均突破1.8万套的可能性不大,因此房价并不具备大涨的动力。

中经联秘书长陈云峰也说,他同意“楼市最坏的时候已经过去了”这种说法。当前楼市量价上涨,尤其是上半年在经济大势以及地方调控频出的情况下,政策松绑预期和楼市回暖预期都有所加强,下半年房价反弹压力加大。但限购有如“一块板子”压着,再涨也“涨不过头儿”。

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