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上海市中心推新盘 开发商选择9月发力

东方网 2012-09-03 12:43:00

据《新闻晨报》报道,又到一年“金九”时,开发商的推盘攻势从8月底就已开始。而且这次“金九”可能不再是小户型房源独领风骚了。不少改善型楼盘的开发商选择在8月底的这段时间内少量推盘,维持其项目的市场关注度,好为9月的发力销售打好基础,但价格因素仍然排在第一。

久违黄浦推新盘:均价最高11万/平方米

传统的市中心区域――黄浦、静安、虹口、闸北等区由于土地资源稀缺,新盘推盘量一直很少,网上房地产的数据显示,截至8月30日,黄浦可售新盘仅剩456套,静安仅461套,而虹口只剩203套。而“金九银十”期间,多个中心城区都有望“久旱逢甘霖”。

按照惯例,9月新盘仍旧是郊区房源唱主角。根据新浪乐居楼盘中心统计,9月将有36个楼盘预开盘。值得一提的是,久违的中心城区新盘在9月也将有“新生力量”登场。鲜有新盘推出的黄浦区,9月就将有两个项目推出新房源,分别是绿城黄浦湾和中福浦江汇。

两个项目同位于浦西滨江板块,产品有各自的风格,定位不同,绿城黄浦湾主推280-400平方米的精装大平层,产品主要定位为纯大户型住宅小区,更适合追求居住品质的改善型购房群体。中福浦江汇主推45-70平方米的一房两房以及90-120平方米的三房。

此外,闸北的大宁瑞仕花园、慧芝湖花园三期、华侨城苏河湾;杨浦五角场的江湾翰林、徐汇的尚海湾豪庭等项目都有望推出新房源。据称,这些中心城区的新盘除绿城黄浦湾均价高达11万元/平方米外,其余的都在3.5万-4万元/平方米不等。

中高端新盘半壁江山:总价高面积大

与以往“金九”小户型刚需盘唱主角不同,从目前情况来看,8月底9月初,一批中高端项目蓄势待发,占到新推房源的半壁江山。

纵观整个“金九银十”,面积大、总价高的改善型房源体量不小,绿城黄浦湾、江湾翰林、华侨城苏河湾等主推的都是大户型为主。

日前记者来到江湾翰林,这个楼盘预计九十月份开盘,首次开盘推出200多套房源,主推157平方米到215平方米的大平层房型。

现场的销售人员表示,首次开盘的优惠力度较大,客户若提前办理一张瑞安荟的“智尊”的话,每天可以送500点积分,在买房时可以抵500元现金。同时,楼盘每个星期基本都会举办一次活动,持卡参加一次活动就可获得5000到10000点的积分。“这张卡是越早办越合算,活动不一定要办卡人亲自参加,只要亲人朋友持有该卡来参加活动都可以获得积分。”销售人员向记者解释道。

另外,开盘当天预订房子的话也可以获得一定的优惠。由于江湾翰林临近高校区,又位于地铁10号线附近,所以人气较高。“因为想看房的人比较多,需要看样板房的话,最好提前一两天联系我们销售人员来预约。”一名销售人员表示,“楼盘潜在的客户大多是附近高校的教师”。

在人人必争的九十月份,楼盘需要获取较好的成交,价格的绝对优势是必不可少的。据有关数据统计,在9月预开盘的36个项目中,仅有6个项目明确开盘时会有优惠措施,所占比例不到两成。明确优惠的楼盘有嘉怡水岸、朗诗未来树、浦江坤庭、西上海君廷、白银时代和明园森林都市三期涵翠苑。截至目前,优惠幅度最大的是浦江坤庭,办VIP卡别墅可优惠15万元,公寓项目优惠幅度最大的是位于闵行区的嘉怡水岸,主推90平方米的两房,购买E金券可享6万元优惠。当然,实际优惠楼盘数量、力度可能都会根据销售情况而调整。

二手房:让价10%就会排队看房

尽管7月二手房成交量创下近一年多来的新高,但是进入8月以来,与持续的高温相反,二手房市场却出现了降温的趋势。根据各中介公司的统计,8月至今市区二手房成交量相比7月同期下滑15%-25%不等,看房的人也减少了许多。

德佑地产研究主任陆骑麟认为,6、7月的成交高峰既消化掉了一批高性价比的房源,又“消耗”了大量较为迫切的购房者,加上全市二手房挂牌量明显下跌,所以自然也就后继乏力了。

目前,不少区域的二手房市场出现了双向观望的尴尬局面,一方面,房东除非急需现金,否则不会对价格做出太大让步。另一方面,目前购房者的心态已趋于理性,尤其是7月末“沪六条”的出台,使得他们的降价预期又有所抬头

不少一线的经理人认为,现在房东心理整体还是往上抬的,用年初的心理价格来买现在的房是不现实的。不过房东肯定不会大幅跳价。二手房要迎来“金九”还是有可能的,只是挂牌量必须跟上。他们预测,二手房九月份的成交量虽可能还是不及七月,但一定能超过八月。

而德佑地产碧云店经理丁杰则更为乐观。“在我们这里,其实现在房东只要稍微肯让一点价就能卖掉房,能让价10%的话甚至就会出现排队看房的情况。”丁杰说,其实限购某种程度上也保证了二手房的供应量。“很多人被限购,都得先卖房才买房,这样新增的挂牌量也就得以保证。”

小户型房源出现“秒杀”

杨浦鞍山板块的一套50多平方米的小房子,挂牌当晚20多组人看房,隔天上午比挂牌价降两万元签约了。这样的“秒杀”凸显了当前市场小户型房源的吃香。5-7月间全市二手房成交持续冲高之后,多数板块正面临存量的小户型房源已多数被去化、新增挂牌房源不足的情况。

宝山共康泗塘板块一直是70平方米以下小户型集中的区域,买家则主要是首次置业的刚需,和一些预算有限,想换小两房的置换客,尽管表面上看各类挂牌房源中,面积70平方米以下的小户型房源占比为7成,但实际上,8月中上旬期间二手房挂牌量已经比上月同期减少了两成。而且真正有诚意,且按照市价挂牌(公房1.8万-2万元/平方米,次新房2.4万元/平方米左右)的房东较少,所以有效房源实际上并不多、供需矛盾也较为明显。

也正因如此,如果有性价比高的小户型房源挂牌出来,便有可能形成“秒杀”的局面。部分中介门店称,如有品质较好,且价格在市场价范围的房源挂出,一般每个业务员每天都能带8个客户看房;如买家对行情较为了解且房东诚意度较高,一周内便可达成交易。

如鞍山板块45-60平方米的小面积2室户房源,基本都是将原有1室户售出再买进的。8月以来此类房源少有新增挂牌,一旦有市价房源推出,一般带看水平为4-5个客户/经纪人/天,且还会有“秒杀”情况出现。

21世纪不动产上海区域市场研究部分析师黄河滔表示,从截至8月20日二手房挂牌可售数据观察,70平方米以下房源主要集中在浦东、杨浦、虹口、普陀,合计占比达61.8%,建议刚需买家在无特殊要求且预算达标的情况下,可考虑上述区域的小户型房源。

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