海南楼市投资客被深度套牢 低价抛售没人敢接手

来源:CCTV
2013-01-17 09:23:14
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楼市新观察

温家宝:逐步建立住房交易 保有环节房地产税制

15号,国务院总理温家宝强调说,从中长期看,有两项重大的税制改革要认真研究。一项是改革房地产税收制度,逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制,促进房地产市场持续健康发展;另一项是完善有利于调节收入分配的税收制度,增强财政在调节收入分配中的作用。

这当中再次提到,逐步建立住房交易和保有环节的税制,显然是调控基调的延续。说到楼市啊,近来关于海南房地产泡沫或将破灭的话题引起了广泛的关注。有报道援引一个统计数据称,未来3至5年,海南包括在售、库存和准备开发的房产合计潜在供应量约1亿平方米,需要10年以上才能消化。但1月8日,海南省住建厅有关人士澄清说,目前海南楼市实际潜在供应总量约5000万平方米,而非市场机构统计的上亿平方米,海南房地产市场运行良好,并未存在崩盘及泡沫危机。那么,这海南的楼市到底是有泡沫还是运行良好?我们记者特地到海南三亚做了实地调查。

在海南三亚街头,到处都可看到打出销售标语的各类楼盘,“全海景大师级样板 配送百万保时捷”“70万起拎包入住三亚心”“总价56万起 新春入住海景房”等等。有“东方迪拜”之称的凤凰岛曾被认为是海南楼市的标杆,高端户型的价格曾达到过13万一平米,这样的价格不但在海南属创纪录,在全国也属罕见。那么现在的价格是多少呢?

记者致电海南凤凰岛楼盘客服说,我想预约一下凤凰岛看房。对方说,不好意思 今天下午预约满了,改在明天吧。

记者问:满了?这么火爆你们这?对方说,现在旺季人稍微多一些。

记者问:均价多少钱一平方米?对方答:现在均价在八万到八万五之间,现在有九六折。

虽然旺季看房的人挺多,但是如今的凤凰岛却已是八万五千元一平了。这是新房的价格,二手房的价格又怎样呢?

三亚某房屋中介客户经理 金先生说,(凤凰岛)投资回报率很低,高峰期到现在来说最起码降了一半。记者问:看你们有没有便宜一点的户型。对方说,现在有个四万三的,真的有一套。

附近的地产中介也介绍说,已经有业主低于购买价抛售凤凰岛房子,但没人敢接手。

三亚某房屋中介客户经理 金先生说,有位业主三天两头给我打电话叫我代推(三亚凤凰岛)那房子,价格又高,实话实说,卖不动的,买了以后很烫手的。

在凤凰岛附近的地产中介记者了解到,目前已经有数套凤凰岛的房源在对外挂牌出售,一套凤凰岛22楼的70平米的豪装无敌海景公寓,业主承诺包更名费,去除更名费后这套二手房单价每平方米5.8万元。实际上,凤凰岛的今昔很可能只是冰山一角,了解海南楼市的业内人士说,从2009年下半年到2011年初在海南楼市高潮时进去的投资客,目前大多数人已深度套牢。

三亚开发商纷纷打折出货

从价格看,海南豪宅市场的降温是非常明显的,而投资客们之所以高位被套,恰恰是因为2010年1月份,海南开发国际旅游岛获批,引发了市场大加想象,纷纷追加在这里的投资。我们现在看到的就是2010年内地投资客蜂拥进入海南,抢购房子的场景。其结果我们已经看到了,作为海南楼市风向标的凤凰岛早已是今非昔比,那么海南其它楼盘的销售情况又如何呢?

在海南三亚这家楼盘的入门处,记者看到,其2011年初、面积为56平米的简装房,已从99万元降到了88万元。 龙头企业万科在三亚也有两个项目在售,今年一月也拿出八折的折扣销售。

万科三亚项目销售人员说,像公寓的话,就一个小高层的话就两万块钱的一个均价。

记者问:那优惠活动呢?对方说,这是一个折扣价哦,我们现在打八折,大概是在那个两万三四左右。

记者继续问:这个时候才开始做折扣的?对方说,因为我们现在是今年的话是刚刚开始,

所以有一定的(折扣),像去年的话我们都没有出过折扣,去年年底就2012年底的时候,十二月份的话我们都不会有什么活动有什么折扣。

另一家三亚本地最大的地产公司,也意识到了市场的变化及时调整售价。

海南鸿洲置业营销总经理 曹志刚说,这个国际旅游岛那个阶段呢,楼市价格有一个暴涨,那个时候我们的产品价格呢,就像我们同区域的是到三万七到四万七之间,毛坯房均价,那么经过这两年的宏观调控和,房地产市场的自我调控,现在我们基本上在原来的价格上呢,打到了六折到七折,就现在的产品基本上在两万五到三万之间的,单价毛坯单价,那么用这个价格出来以后呢基本上,泡沫被挤掉了。

记者在三亚采访时注意到,与两年前海南热炒旅游岛概念、满大街都是内地买房者的景象比起来,眼下不仅看房的人少,能成交的人更少。开发商自己也在做最差的准备。

海南鸿洲置业营销总经理 曹志刚说,目前价格可能还会进一步有一个往下的趋势,但是量在放大,所以目前整体的趋势是这么一个趋势。

记者问:那这个价格有往下走的趋势对于你们是不是也有很大压力,我们已经提前降价了,就是我们根据目前的市场情况,和我们所处的地段情况,已经是把它做到底位了,那么有些地段没有我们这么好的地段,

他可能会作出就是可能更大程度的降价。

记者从当地一些开发商人士处了解到,在三亚、海口等地,都有一些楼盘从2010年至今都没卖完,虽然价格一度上涨,但大多数已经回到起点,甚至跌破起始售价。

途家海南分公司CEO 罗军说,消费者越来越客观越来越清晰了,所以说他们出手不像以前一样,一看到海一激动就想买房子了,开发起来毕竟资金要滚起来,国家调控这么多时间,然后购房者又成熟了,所以他在短期内必须要把这个房子出手出去,如果不出去的话呢,那么对他的资金形成压力。

不管存量有多少 新盘依旧没完没了

这次海南楼市泡沫之争,其焦点是,海南的存量房到底有多少?现有的存量房要多长时间才能消化掉?

罗军是海南一家房屋代理机构的负责人,近来正忙于代理开发商的存量房业务,据他掌握的数据,未来海南的存量房不下百万套。如果每套房一百平米,总量就是一亿平米。

途家海南分公司CEO 罗军说,海南去年算的(话),五年内的新房次新房,沉淀在市场上的就说不管是卖出去的,还是在卖的,大概四十万套,未来五年内的新房次新房,是六十万套,所以说是有一百万套,一百万套房在市场上,可能现在数据随着项目增加更多,可能越来越多了因为我们去年早些时候统计的,没把去年拿地的开的(不确定)统计进去,肯定能超过一百万套,所以这个量是非常恐怖的量。

尽管如此,更多的新楼盘还在扎堆的推出。记者走访了海南三亚的多家楼盘展示中心,其中一家居然同时有九个楼盘在售。

中信地产销售人员表示,有九个盘,就是今年在售的,在海南的整体的全部有九个。

海南鸿洲置业营销总经理 曹志刚说,近期的像三亚上市的近期开盘产品,达到二十多个,就是供应量在短期内会有一个井喷,那么一方面是因为海南岛有一个淡季和旺季,旺季的销售呢,是整个全年销售最黄金时间,所以推盘的事件会集中在现在,第二个呢就是这个前期拿地的产品,目前仍在逐步推出,所以这个量呢整体放大。

海南当地一家机构的数据显示,截至去年12月,库存量最少的三亚仍需要两年消化库存,海口则需要50个月左右,也就是六年才能消化。

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