三问2012广东清远楼市

清远楼市有多乱？

同一区域，有的卖得贵，有的很便宜

业内解读：“新手”多 乱打价格战

江景房4280元/平方米起、不分楼层座向4138元/平方米任选、不分楼层座向3850元/平方米任挑、一口价3700元/平方米、均价3500元/平方米……为了卖出房子、回笼资金，2012年的清远楼市就在许多楼盘这样无休止地价格促销战中度过。

如果要罗列这些此起彼伏价格促销数字，可能需要足足一页纸。然而新年里，价格战仍在持续，甚至许多打了一年价格战的楼盘，至今还没有偃旗息鼓的意思。

有行内人感叹房子卖不起来价格，从整体上看，这几年房价涨幅不是很大，一资深行内人士认为除了可能受到供求关系、政策等影响外，一个最大原因是清远开发商质素问题。

他说，清远有很多近几年才新进入房地产行业的企业，没有开发经验，也不懂房地产开发、运营，尤其是资金不雄厚，地块很小，所有的资金全部投在了拿地环节、建设等中，到了后期资金很紧张，面临的头等大事是回笼资金。这个时候谁都可能有一个念头，尽量少投入，将房子卖出去，最好用、最省事的办法就是将价格定得很低。如果一旦面对宏观调控，或者竞争对手价格挑战，一般都会跟着乱开价格战。

往往还有带来另一种情况，不重视产品质素、品质，因此即便定很高的价格，也难以卖出来，所以低价是最好的出路。很容易形成恶性循环。这些投资者许多还有抱着赚了钱就走的思维，这也不难理解，因为资金实力有限，而土地供应有限，且在大房企和雄厚资本商的挤压下，越来越难拿地。

当然，那些知名品牌房企、有足够开发经验的企业，也会打价格战，但整体价格不会比市场价很多，价格低的也只是部分，甚至有提高产品质量、品质、市场形象，乃至拉高价格的作用。

价格战还能打多久？

地段差异性不大，超低折扣频现

业内解读：关键看供求关系何时逆转

前段时间和一房企老总聊天，谈及清远房价问题，他说清远楼盘多、货量大、竞争激烈，去年各盘猛打价格战。尤其感叹，某广州知名品牌房企清远新项目竟然均价才3800元/平方米。

尽管事后证明这是一场误会，该房企新项目售楼部尚未建好，更未收筹、开盘，无从价格问题。然而，恰恰反映了开发商对价格的敏感度很高，而且可以肯定地说，至少在短期时间内，开发商不会也不敢提价的心态。

至少到目前，价格促销仍旧是大多数开发商主要使用的利器，近期在环中心城区外围区域开售的一些新项目，价格很低，有的均价只有3800元/平方米、3500元/平方米，跟同区域三年前的水平差不多，甚至更低。

当然中心城区这种价格的盘很少，市场仍旧普遍采用一口价、超低折扣来吸引买家。最近还出现了8.8折等优惠，3字头促销价也仍时不时“冒”出来。很多人关心的是：激烈的价格促销战还会持续多久？其实，价格促销战任何时候都可能进行，当然要看激烈的程度，市场关注点在哪。

其实清远市场的特性很容易出现价格战。城区范围不大，楼盘与楼盘距离相隔不是很远，很多所谓地段好的楼盘，地段优势往往难以形成独家优势：比如东城，大多盘建在一条长约不到2公里长的东城大道两边，配套相差不了多少；北江以南部分，楼盘主要集中在北江一路、凤翔大道、广清大道三条主干线两边，楼盘与楼盘距离，相差最高几百米远；旧城更不用说，都集中在北部飞来湖边缘，地段、景观、配套都相差无几。

目前价格战能否如此激烈地演绎下去，除了密不可分的楼市宏观调控政策外，关键要看供大于求的局面能否能有效扭转过来。就当前市场形势看，库存压力很大――住宅可售货量至少可供近一年半消化。另一方面据市场不完全统计，今年新增住宅供货量可能不会大幅增加，但即使比去年少，估计也会超过20000套。因此如果住房需求未能得到有效释放的话，大多数开发商仍旧不会有大的提价动作。如此，价格促销战或许还会在“五一”、“十一”等节点大规模出现。

因此，至少在可以预测到的上半年内，开发商还会抱定谨慎的态度，而买家却仍能幸福地、从容地看房、选房、买房，可以理直气壮地讨价还价。

清远楼盘价差为何大？

去年降价的盘多，但成交价却增长了3.33%

业内解读：近些年清远楼盘呈多档次发展

尽管去年价格战激烈，许多盘持续降价，3字头的房很多，但清远市区住宅成交价并没有下降，反而还略有增长，去年同比增长了3.33%，这又是为何？

其实，历史地看，清远房地产行业整体质素在这几年提高得比较快，整体房价得到大幅提高，大多数盘整体价格都在4500元/平方米以上，而且，超过5000元/平方米的盘比以往多了很多，整体上拉高成交价。

不过许多行内人士认为，近几年来，清远楼盘呈现多层次、多个档次发展现象，而且很突出。如果从价格区分，有的很高，有的很低，价差很大，因此造成低价在实际市场中很容易凸显出来。

笔者略对清远市区房价做个区间分类。3000元/平方米至4000元/平方米均价的，主要在环中心城区的外围区域，如横荷、旧城和东城北部边缘地区，还有一部分就属于一些质素一般的，且由非知名企业或者新入行投资者开发的小盘；4000元/平方米至5000元/平方米，则大多盘较大，这个区间盘相对多；均价5000元/平方米的一般景观和位置都比较好，和企业品牌、开发魄力有很大关系，这样的盘也不在少数；还有一些单价在七八千甚至上万元，这样的盘主要是江景、别墅等。

此外，即便同一楼盘的价差也可能很大，往往分三个价差层次，相互之间价差达到1000元/平方米。比如天湖郦都北向临路的部分均单价大多在4字头，而南向园林和中心园林区域价格基本超过5000元/平方米，很多超过6000元/平方米；维港半岛也有这种情况。