中国开发商出海：济州岛拿地成本是海南1/20

中国开发商出海

在济州岛拿地是50万元/亩，但在海南拿地，起码要1000万元/亩

伴随着中国的个人投资者海外置业热高潮的，是中国房地产企业的“国际开发商”之路。

以绿地集团为例，其韩国济州岛开发的旅游健康城项目已于2011年10月30日开工，2013年春节前后将迎来销售季。

绿地集团董事长兼总裁张玉良告诉《瞭望东方周刊》，该项目拥有大约2000多套住宅，而其中的70%打算卖给中国人。

根据中国海外投资联合会公布的数据，2012年以来在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、万通、中坤等12家大型房企，规模上百亿美元。

剑指中国买家

绿地集团提供的数据显示，旅游健康城项目为济州岛“六大核心项目”之一，由绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心(JDC)合作建设，总占地面积约150万平方米，总建筑面积近43万平方米，总投资9亿美元。

2012年7月合作双方正式签署协议备忘录，10月即开工建设。项目一期为40套面积为180-200平米的叠加别墅，售价约360万人民币/套，2013年年底将完工入住。后期将规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等。

在张玉良看来，与国内相比，济州岛的房地产价格对开发商和中国买家而言都“非常划算”。

首先，济州岛的地价不高。“在济州岛拿地是50万元/亩，但在海南拿地，起码要1000万元/亩。”张玉良告诉本刊记者。

而对中国投资者来说，在济州岛买一幢海边别墅折合人民币约300万元，每平方米均价不过两三万元。而在海南买一幢同等条件的别墅，每平方米均价约6.5万元。另外，中国投资者若在韩国购买了价值人民币300万元的资产，也就满足了投资移民的要求。

目前，中国游客赴济州岛观光旅游实行落地签证，济州岛与上海市已开通直航航班，航程仅1小时。这正是张玉良眼中、绿地正越来越重视的“大量中国人在海外的需求。”

“例如，中国游客在国外更喜欢住中国人开的酒店，因为餐饮、文化上更契合，中国的酒店管理者更懂得中国人的需要。”张玉良说。

因此，绿地集团于2012年12月与西班牙MELIA国际酒店管理集团签约，拟就中、欧多地自有资产高星级酒店经营权置换。MELIA旗下一家位于德国法兰克福的自有产权高端商务酒店由绿地全权管理，并使用绿地自主酒店品牌“铂骊”，计划于2013年一季度正式挂牌营业；而绿地旗下济南、天津两家酒店则委托MELIA全权管理，计划于2013年四季度正式开业。

此外，绿地集团在澳大利亚悉尼、墨尔本及泰国普吉岛都有正在运作的项目。

“泰国普吉岛有大量的中国游客。在澳大利亚，我们要建设一个40万平方米的小区，40%的住宅要建成留学生公寓，专门针对中国的留学生，一部分物业用作办公、酒店。”张玉良告诉《瞭望东方周刊》。

“我们就是看中了中国游客的市场。”张玉良对本刊记者表示。

知名企业海外扩张

绿地集团只是出海的诸多中国房地产企业之一。

2011年以来，万科、碧桂园、万达等企业都传出了向海外进军的消息。2012年初，颐和地产在澳大利亚悉尼的洋房项目“Summer Court”对外销售，项目推出上百套住宅和商铺，以洋房为主，总货量近100套，售价3.5万人民币/平方米起，主要销售对象为中国人。

2012年6月，万达集团拟联合中国泛海集团投资30亿美元发展俄罗斯北高加索旅游业。

2012年9月，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。

2012年10月，鑫苑置业宣布以5420万美元(约人民币3.4亿元)，购得纽约布鲁克林威廉堡城区一地块，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。

2012年，万科总裁郁亮公开表示，万科已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做好准备，“希望在境外也能建房子卖给中国人”。

更早的2011年6月，央企中航地产在董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》，决定加速海外布局。当时有媒体报道得到内部消息，中航地产的第一个海外项目已确定于斯里兰卡。

2011年9月，中坤集团发布消息称斥资1亿美元，在冰岛东北部申购300平方公里的土地，用于开发旅游地产。

2011年底，碧桂园与大马置地建立合营公司Wealthy SignetSdnBhd，开发位于马来西亚雪兰莪州的多幅地块。媒体披露，首批推售项目包括独立别墅、连排别墅，面积在190至600平方米，而“中国的买家将占很大比重”。

政策环境是最大驱动力

几乎所有的房地产企业在进入海外市场的时候，都把“中国买家”当成了主要客户群。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，这是个必然的结果。

“一方面，房地产企业在国内遭遇限购、限贷、房产税等房地产调控政策的频繁冲击，希望开拓一块新的不受上述政策影响的市场；另一方面，国内投资客看中了海外土地和房产的永久产权，以及稳定的政策、市场环境和回报率，当他们在国内的投资受到遏制时，自然就有海外投资的意向。而国内房地产企业在国外开发的项目，自然就成了二者的最佳结合点。”张宏伟告诉《瞭望东方周刊》。

实际上，就在一些开发商高调出海大兴土木的时候，还有一些开发商在以更加简单直接的资产并购形式从海外楼市中赚取收益。

“去年我们也去海外看了不少项目，美国、英国都去了。在美国看了不少办公楼，对伦敦的印象也非常深。”复地(集团)股份有限公司董事长张华告诉《瞭望东方周刊》。虽然目前还没有海外拓展的计划，但复地集团已经在寻找长期持有优质物业，并获取长期稳定收益的机会。

“伦敦在奥运会之后变化很大，以前都是老建筑，有点死气沉沉，2012年9月份再去的时候，我在一个建筑物楼顶数了一下，有100个塔吊，所以现在的伦敦生机勃勃，肯定也会有很好的投资机会。”张华说。

张华对本刊记者透露，复地集团母公司复星集团旗下另一个房地产投资平台也去美国看了商业和办公地产，寻找好的可以长期持有的资产。

商务部数据显示，2012年前三季度，中国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资，累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元，同比增长28.9%，其中，房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。

《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道