扬子晚报讯(记者 王烨) 北京、上海、重庆三大城市昨日先后公布落实“国五条”的实施细则,也让江苏老百姓对省细则的出台多了一份期待。据了解,我省的贯彻“国五条”文件预计将于今天在省政府官方网站发布。业内人士分析,与已经公开的广东、北京、上海、重庆四地“国五条”细则相比,江苏的文件可能更接近广东版,以原则性的要求为主。
据相关人士介绍,在3月1日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(即俗称的“国五条细则”)之后,省政府迅速召集住建、国土、财政、税务等十多个相关部门研究起草我省贯彻落实的方案。经过了一个月的商讨酝酿,目前文件已基本完成,只待发布实施。而根据国家有关规定,地方应在3月底前完成“国五条”的“落地”,预计我省细则也将于今天,通过省政府官方网站公开发布。
到目前为止,全国各省、市、自治区中,已有广东、北京、上海、重庆四省市公布了“国五条”地方实施细则,相比率先落实的广东版细则，京沪两地的细则基调要严厉一些，北京的严厉主要体现在对单身人士禁购二套房和进一步提高二套房贷首付款比例上；上海的严厉主要体现在差别化信贷；而重庆细则基本是对国五条的重申。
苏版细则会是什么模样?业内人士分析,可能更接近广东版。北京、上海、重庆作为直辖市,实际上已是贯彻落实“国五条”的“终端”,必须有实实在在的可操作的措施,比如3月31日起严格执行20%个税,单身人士限购一套房。而江苏细则作为省一级的贯彻文件,起到的是承上启下的作用,可能更多以原则性的要求为主,重在强调、重申。出台具体措施,比如20%个税怎么收、何时收,这种可能性并不大。
昨天,有媒体报道称,江苏细则弱化20%个税,有知情人士表示不可能。“江苏的细则是坚决贯彻、严格落实‘国五条’的,不可能弱化其中一项。”据了解,文件将会对“国五条”的诸多要求一一对应,涉及房价控制目标、限购、20%个税、保障房建设、增加普通商品住宅用地供应等等。另据了解,在省细则公布实施之后,各市还将结合实际,进一步研究制定地方实施细则,高淳溧水两新区是否限购,20%个税何时严格开征,预计可在南京细则中找到答案。
重点对比
20%个税，京沪渝粤版与国五条原版比较
国五条细则：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
北京版：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。
上海版：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
重庆版：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
广东版：“二手房转让严格按差额计征20%个税”未具体体现，仅以一句“房价过快上涨的地区要严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”做了表述。
专家解读>>>
南京工业大学房地产管理系主任吴翔华：上海、重庆版几乎就是原文照抄，而北京版则增加了许多新提法。关于个税的征收方法有两种，一种是按利差20%计征的查验征收，一种是按转让价1%计征的核定征收。在国五条细则原文中，仅表述了查验征收的方法，而北京版则“把话说完整了”。此外，北京版还首次写明了时间表，即3月31日为时间节点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭：北京版中关于个税20%的条款还是比较严厉的。北京税务局从2005年开始建立相关信息系统，之前的商品房、房改房、福利房、集资房、央产房、军产房等多无原值可查，恐怕届时还得按总额1%的方式征收。
扬子晚报记者 马祚波
焦点详解
个税
20%个税怎么征 各地还是保留着悬念
楼市专家评点京沪渝版“国五条”细则
从昨天下午4点到晚上9点多，北京、上海、重庆三地的“国五条”落地政策相继出台，引发市场人士与众多市民的强烈关注。记者昨晚连线多位业内人士，请他们谈谈自己眼中的京沪渝版国五条细则究竟什么样，哪一些条款值得南京版借鉴。
总体印象：
惊喜有余，亮点不足
南京工业大学房地产管理系主任吴翔华表示，北京、上海和重庆继广东之后，给出了明确的城市落地样本，但是依然缺乏有效对策，这一点与广东省的落地细则颇为相似。“比如北京版关于房产税的问题，还有20%个税的问题，有涉及，但是没有具体操作办法。”吴翔华认为，这也并非地方政府不“给力”，而是有些政策的制定与出台必须有中央相关部门的配合与规范，国税总局至今也没有关于20%个税如何征收的具体说法，令地方政府左右为难。
谈及“惊喜”，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，北京版的细则是最实在的，有不少新提法，如单身人士限购，明确提出要提高二套房首付款比例等等，这都是在既往政策的基础上有所“加码”，如果真正落地并严格执行，相信会对楼市有较大冲击。而上海版的“国五条”细则则被认为是简单的“复制粘贴”，一些提法与国务院的细则完全吻合，难免让人感觉乏味。至于重庆版的国五条细则也亮点不足，细化的条款不多。
特别是20%个税的征收问题，三地都提到了，北京还公布了严格开征的时间表，但依然留下很多悬念，比如哪些费用可以作为税前抵扣，还不是很明确，这也为政策的真正实施带来了不确定因素。
南京借鉴：
20%个税还得严格征
中国房地产研究会副会长胡志刚表示，目前已经出台的广东、北京、上海和重庆落地细则都大同小异，可以看到地方政府与中央的博弈仍在进行当中，比如关于“卖房所得征收20%个税”依旧是严格执行，而没有明确具体的征收对象、起征点范围，执行的难度还是很大。胡志刚表示，江苏版以及南京版的细则落地依旧不会有大的亮点，可借鉴的应该是北京版中的个税条款以及房价控制目标，宜粗不宜细。
吴翔华认为，南京细则应该基本和北京、上海出台的差不多，“两个一线城市率先出台的细则，其实已经是为其他城市作出了范本”。
吉合田房地产顾问机构董事长石旭升认为，北京细则当中对单身人士禁购二套房，这一点还是比较“狠”的。南京的细则应该不会这么狠，但是差额20%的个税应该还是会严格执行的。
扬子晚报记者 马祚波
限购
单身限购一套房会不会引发假结婚？
专家表示风险太大，小心房子被人分走一半
昨天公布的北京版“国五条”细则再出重拳，京籍成年单身人士禁止购买第二套房，被不少人认为是给限购加码。扬子晚报官方微博发布该条信息后，不少“围观”网友开玩笑称将引发人们“假结婚”来买房。不过业内专家提醒，假结婚买房的风险实在大了点。
为买二套房假结婚？
太不靠谱
对“假结婚”问题，业内专家表示从理论上看网友的猜测不无道理，但“假结婚”的风险比“假离婚”大太多，实际可操作性太低。
首先按照目前的婚姻法解释，如无特别约定，婚前买房并不由夫妻双方共有，但婚后购买的房产则属夫妻两人共同所有。业内专家表示，如果为了买二套房而跟一个无感情基础的人假结婚，等于自动分给对方一半房产，即便之前已进行私下的约定，也很可能会造成法律纠纷。毕竟“假离婚”只牵扯到夫妻双方，而“假结婚”则牵扯到外人，要十分谨慎。
此外，通过“假结婚”来买二套房的动机也值得商榷。江苏省房协房地产研究所所长李智表示，作为单身人士，如果只是用来自住，一般买一套房就足够用了。这项政策对单身人士的影响可能只是改善时只能卖旧买新，有了时间差。
防止“假离婚”？
可能没效果
京籍单身人士禁购二套房这条公布后，也有网友认为这是为了防止通过“假离婚”来绕过限购令买房。但细想不难发现这一点无法做到。因为既然决定暂时离婚来取得买房资格，就没必要留一套房在自己手里，把现有房产都分给对方，“净身出户”，这样不但拥有新购房资格，之前没贷过款的话还能够享受到首付三成的优惠。“这项政策显然是为了打击投资需求”，李智评价说。
专家分析：南京限制单身买房可能性不大
未来南京的细则可能出台这样的规定吗？李智表示可能性不大。李智认为，目前南京的房价上涨速度远远赶不上北京。北京作为特大型城市，非本籍人口过多，即便一直控制户口，限购控涨任务也非常艰巨，以往每次出台调控，北京的政策都要比其他城市更严格。相比之下，南京的压力远没有北京那么大。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为，京版对单身人士禁购二套房实际上也是加强限购的一种，虽然南京出台类似政策的可能性很小，但不排除有其他加强限购的举措。
扬子晚报记者 张 遥
