据《新闻晨报》报道，在目前的市场大环境下，究竟是应该买新盘还是买二手房？由于本轮调控政策对于改善型群体的影响作用较大，买家需灵活把握好购房时机。因为当市场持续处于低位成交状态，这将会给房价打开下行通道，市场低迷期入市或将是个不错的时间点。而在新房市场，由于受新政影响效果弱于二手房，因此大部分新盘的优惠幅度都收窄了，售价普遍呈现向上趋势。在此背景下，如是置业需求相对急切的购房者，可选择及早入市。
“国五条”上海细则出台至今，二手房市场显现疲软。4月以来，一些中介门店带看量比3月减少了5成以上，客户大多持谨慎态度，因而二手房成交速度也日渐放缓。而近期一手楼盘新推房源增加，在新房价格与二手房价格相差无几的板块，至少有3成以上的二手房客户纷纷改旗易帜，购置了一手房。
买卖双方
价格预期不同成交缓慢
在浦东和闵行的一些热点板块，相比3月，门店带看量减少了5成以上，成交速度也明显趋缓。3月份，一套新挂房源一般1－3天即可成交，而目前至少需要一周的时间。如洋泾板块是浦东知名的学区房板块，二手房均价在45000元/平方米左右。中原地产分行经理陈俊鹏表示，由于2－3月原本就是学区房的成交旺季，因而3月板块内二手房成交火爆，新挂牌房源2－3天即可成交一套。但4月以来，新挂牌房源至少要一周以上才能成交。3月板块二手房市场供小于求，供求比大约为1:3，客户需求量大，导致房源快速成交。4月以来，供求基本趋于平衡，客户量减少，再加上调控细则还未明确，客户出手更趋谨慎，以致目前成交速度放缓许多。
上海中原顾村分行经理王桂华则表示，3月成交火爆时，一套房源2－3天就能成交，当天成交的情况也不在少数，而现在一套新挂房源至少要一周左右才能成交。比如近期成交的一套“绿地公园7号”89平方米的2房，卖家挂牌价146万元到手价，买卖双方经过一周时间的协调，最终以145万元成交。目前，卖家基本都以到手价房源进行挂牌，均价在16000元/平方米左右，可提供的议价空间仅为1％－2％，买卖双方的价格预期不同，导致成交速度缓慢。
一手房市场
供应集中爆发抢“二手客”
一边是二手房成交踌躇不前，另一边，一手新房加大供应。上海中原地产普陀西区负责人吴天昊表示，近期开发商推盘节奏时紧时松，一边忙着出货，一边试探涨价的空间。
而在闵行和宝山，在一些一二手房价格相近的板块，3成以上原本想购置二手房的买家转向购置一手房。记者从上海中原经纬城市绿洲分行了解到，3月底，经纬城市绿洲推出社区4期的新房，均价在20000－22000元/平方米，而目前板块二手房均价为20000元/平方米左右，因而3成刚需客户选择购买一手新房。中介表示，目前板块内某楼盘继3月开盘后再度加推，楼盘体量30万方，3月开盘时推出260套房源，实际来了500组客户认购，现新加推房源价格16400元/平方米，而板块内二手房均价已达16000元/平方米。颇具竞争力的一手房价格，让6成的二手房客户转向购置了一手房。
汉宇地产市场研究部分析，虽然新政未能改变新房价格的上涨势头，但房企受政策因素影响，普遍会选择打“安全牌”，以合理的定价来保障自身的销售进度。值得一提的是，只有在交易量持续多月保持低迷的状态下，新房市场中楼盘之间的售价走势才会出现分化情况。回顾以往，根据自身的销售战略，以大型房企为代表，大多会率先打出降价的旗号，而以中小型房企为代表，售价则会相对较为坚挺。
二手房市场
多数卖家表示无让步空间
二手房表现与新房则保持着走势一致性，与3月份相比，交易量出现急剧下滑趋势，预计成交量同比上月同期缩幅将超过六成。而根据汉宇旗下分行的回馈信息来看，除少部分有置换目的的卖家当前愿意在价格方面做出让步(以总价200万元的房源为例，议价空间在3％左右)外，绝大部分的卖家明确表示价格上已无让步空间，这也成为二手房市场冷清表现的原因。但值得注意的是，由于仅有“满五年且唯一”房源符合免个税条件，因而不具备价格下跌空间，使得此类产品在当前的市场环境下仍表现强势，价格表现出上行势头，但这也仅属于个例。
记者从部分中介门店了解到，经过3月创纪录的高峰后，进入4月以来，随着沪版新“国五条”细则的出台，市场心理出现了巨大的转变，观望情绪日增。在市区的“超级大盘”——中远两湾城板块中，上月的成交高峰期时，中远两湾城单月就成交了70余套房源，但是4月以来，市场转冷，每日带看量下滑了2/3左右。原本有不少置换型需求者在上月售出原有的老公房或外围区域的房产，试图置换中远两湾城的房源。但进入4月之后，这类置换型需求者变得异常“淡定”，中介门店接触到的多名客户原有的房产在3月已经火速售出，但没能来得及在新政出台前购入新的房产，以往这类客户的心态都是比较焦急的，但现在他们的入市积极性却变得非常低。
业界人士认为，二手房或将“冷”到第二季度末。二手房市场受新政的影响作用无疑大于新房市场，而3月份7万套的天量交易量，更是大量透支了市场潜在的需求。在上述前提下，二手房成交量将明显冷却，而这一状态预计将维持到第二季度末。在无后续储备政策出台的条件下，进入第三季度后，市场对于新政将会有所适应，随着低迷的交易量影响价格出现调整后，市场中被积压的置业需求会开始选择进场，交易量或将进入回升期。整个二手房市场的交易量走势预计将呈现“前高中低后高”走势。
改善型买家
可以加快购房步伐
近期有调查显示，七成购房者认为现在不是购房的好时机。那么应该如何拿捏准购房“时机”呢？从目前的市场大环境来看，新政已对二手房市场起到了快速降温的效果，交易量出现了显著回落，但成交价格未见下跌趋势。因此，就不同类型的买家而言，购买二手房的好时机同样存在一定的差异性。
汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，首先，针对青睐于“满五年唯一”免个税房源的购房群体来说，在当前的政策背景下，仍存在着房价继续上行的基础条件，因此，建议有意向的购房者如遇到心仪的房源，可适当加快入市脚步。而对于改善型客群而言，由于本轮调控政策对于此类购房群体的影响作用更大，应灵活把握好购房时机。例如当市场持续处于低位成交状态的市场低迷期，将会为房价打开下行通道，届时入市或将是个不错的选择。
而当前的新房市场，由于受新政影响效果弱于二手房市场，因此大部分新盘均收窄优惠幅度，售价普遍呈现向上趋势。在此背景下，如置业需求相对旺盛的购房者，可选择及早入市。
为父母置业 “孝心房”走俏
以往，父母倾囊而出为孩子置办婚房的现象在申城的二手房市场很常见。而如今，市面上儿女为父母买房的也渐渐多了起来，尽管大部分还是出于方便老人照顾孙辈的考虑，但的确也有为父母改善居住条件而购置的“孝心房”。
冯先生的父母家住一栋老公房的6楼，随着年龄的增长，腿脚不便的他们每天上下楼梯都很吃力，在短期内加装电梯无望的情况下，冯先生为父母在自己居住的宝山大华某小区买了一套小户型的两房，楼层是一楼。普通人不太青睐的楼层却给了两位老人很大的生活便利，也方便了两家之间的相互照顾。子女给老人买房的案例不在少数。据德佑地产中潭店介绍，位于普陀区的一名客户近期在中远两湾城置换了一套四房，把原本住在虹口区的父母接来一起居住。原因是，该客户的孩子逐渐长大，开始入学，夫妻双方苦于平日工作繁忙，无暇照顾孩子，因此选择与父母同住，让父母帮忙照顾孩子。
“现在很多中年人普遍有给父母置业的想法。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，给父母买房，大多还是考虑到方便照顾小孩，现在的上班族大多过着“朝九晚五”的生活，忙碌的工作使得大多数中年人无暇照顾年幼的子女，因此多数人会在自家小区附近给父母购置一套房屋，让父母帮忙照顾小孩，距离不远也不会担心子女与父母产生隔阂。然而还有一部分人则会把自己和父母原本的房屋卖掉，然后置换成一套大户型的房源，这样可以和父母共同居住，生活达到无缝相接。
也有真正想为父母改善居住条件的“孝心房”，不少老年人仍住在房龄较长、位置偏远的房屋中，生活不便。儿女为了尽自己的一片孝心，给父母置换一套新房或次新房。
代际关系不好也有可能是为父母买房的动机。目前婚后与父母同住的中年人也不在少数，同住一个屋檐下的时间越久，代际关系、婆媳关系越容易出现矛盾，因此会选择在自己小区周围给父母添置一套小户型的房源，这样既不会影响与父母交流的机会，代际关系也容易改善。
■［买房提醒］
考虑到老年人的特点，“孝心房”最好选低楼层，或者带电梯的高层。首先户型要方正、采光要好。其次对于普通小区来说，很多中年人给父母置业时选择一居室或两居室的房屋为主，因为是老两口居住，一居或两居已经能基本满足需求，且相应的费用也不会太高；再者，老年人对于采光的要求非常高，且老年人的腿脚不利索，有电梯的高层房源会比较受宠。
此外，老年人对小区周边的配套设施要求比较高，一定要有菜场、医院，交通也要方便。
新式看房:电脑前就能完成预约还可试住一晚
未来买房怎么看房？跑到售楼处跟着大家一起挤到装修气味很重甚至是油漆还未干的样板房里看房？还是跟着中介的助动车一趟趟地跑，到了现场发现房东还没回来，只好在原地等他回来开门吗？IT产业的升级，也正在影响着房产销售领域，原本最没技术含量的跑腿看房也开始引入了新元素。
宅在家也能看房
早已习惯跑售楼处，看完模型、照片再看样板房的你，是否意识到再过几年就不用再那么费劲了？“万源城尚郡”在其微博上发布了“虚拟3D在线看房功能”，现只需轻松点击一下链接或扫描二维码，即可足不出户电脑上看房了。
记者昨天进行了亲身体验，共有71－91平方米三种房型可供实景看房。点击其中一套88平方米的三房，左下角的按钮可以选择主卧、餐厅、卫生间、厨房等七间不同的房间看房。记者选择“主卧”，一张主卧的全景照片立即映入眼帘。卧室的床、空调、柜子等家具一目了然，既可以点击上下箭头翻转方向，也可以直接拖曳鼠标来个“乾坤大挪移”，把房间几乎翻个个，天花板、地板，每个角落都能看到。
卧室的大门上有个“餐厅”的链接，点击链接，就仿佛能“走出”卧室来到客厅，客厅同样可以上下翻转，照片的像素很高，电视柜上的盆花花瓣也清晰可辨。看房的过程中点击左下方一个圆形按钮则会弹出平面房型图，并告诉观者所处的房间位置。
新花样2
样板房可预约“试住”
有的房企尽管暂时还没有采用先进的看房手段，但是却采用了更具“体验性”的方式。例如中山公园附近的朗诗虹桥绿郡推出了“试住”的服务，在看房之后还可以提出在样板房住一个晚上的要求。
该楼盘使用的新风系统可以24小时向室内供应新鲜空气，在室外空气进入室内之前，将经过两轮过滤，进入室内的空气会通过卫生间内的排风口被排掉。大约每2小时室内的空气就会循环一遍。销售方要让客户体验的就是包括新风系统在内的一套高科技系统。
“试住是要提前预约的。”销售负责人上海城峰置业有限公司总经理吴胜恒告诉记者，样板房试住相当于入住高档酒店一晚，而且是免费的。“我们会告诉他如何使用宽带等设备，客人可以在房间里上网、看电视、洗澡，就跟在酒店入住一样。”
样板房试住只能住一晚，预约的客人一般晚7点左右来，第二天早上9点左右离开。“我们会提示他们在访客本上留言，希望能有反馈信息。”吴胜恒说，反馈信息主要有房间温度、湿度、噪音等各方面要求，共有5个选项，住完只要打钩就可以了，当然如果愿意留言也是可以的。新花样3
在上海能看北京房
相比新房，二手房看起来步骤更繁琐，变数也更多。房东不在家、中介忘带钥匙等各种“情况”都有可能让你的看房之旅白忙活一场。
去年首次在沪亮相的链家房产就推出了大量与传统看房模式大不相同的系统。拿起手中的iPad，输入自己的用户名密码，在楼盘名称中输入具体的小区名称，相应的挂牌房源户型、售价、面积后，各个房间的照片都能看得一清二楚。当然，看完一套房后，购房者有可能对它根本不满意，这时就不需要再跟着中介回办公室，在电脑上看房源了，业务员可以用随身携带的i－Pad进行操作，登录自己公司的内网，为购房者“现场办公”挑选同一小区其他在售房源或者周边小区的房源。
据这家品牌营销部主管介绍，这套系统现在已经覆盖了链家地产所在的八个城市的房源，也就是说，在上海也能实时看到北京的小区房源信息。此外还引进了720°看房技术，整个房间能翻转上下，每个角落都能看到。
记者随后在上海链家网站的首页看到了720°全景看房的页面，不过目前能全景看房的小区还不多，只有8个，看房页面和“万源城尚郡”类似，也是可以达到各个角落无缝衔接，不过除了能看房间内部的情况外，还能看到小区整体的环境。
除了看房外，链家还开发了一套“钥匙系统”。在日前的一次房展上，记者就体验了一次该系统。在确认看房信息后，业务员郭宗贤带记者来到了一个“保险箱”前，他用吊牌在箱上一刷，打开箱子，里面放着几把钥匙。“这些都是卖家授权给我们保管的钥匙。每次我们取出钥匙后，卖家的手机上会收到具体时间由哪位业务员取出钥匙看房的信息。”同样，看好房归还钥匙后，卖家也会收到信息。整个过程有点像超市寄存包。“这样卖家就能放心地把钥匙交给我们，避免必须等待卖家回家开门才能看房，因而浪费大家的时间。”
［购房者看法］
对于这种“宅在家”的看房模式，市民的看法不一。有的认为开发商一定会把房子最好的一面给买家看，如果单纯在家看房，哪怕是“全景”，也不能完全感受实际的情况，比如小区周围是否吵闹，对房间的实际尺寸感受可能也会有偏差。
但也有人认为，这样可以节省不少时间。“如果看到全景照片后，发现不喜欢这样的房型，那我就不会去现场看房了。”
［业界看法］
随着微信、3D、APP等各种软件或系统的诞生，高科技看房迟早都会对传统的房产销售模式产生影响，而且变化应该会很快。这一两年房产营销已不像之前那样铺天盖地的做广告了，而是更精细化的操作。目前卖家甚至都在研究如何将包括微信在内的各种新手段应用到销售中。
“要想通过这些手段彻底改变看房模式是不可能的。”中华企业市场部经理戴正芳认为，不管是全景看房还是借助微信手段，这些都只是辅助而已，它们的确能够让看房更加便捷、更加高效，但是毕竟买房子这种大宗商品几乎不可能不到实地走一遭，所以看房模式其实很难发生根本性改变的。
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