高尔夫地产行业解读:高尔夫地产价值何在?

来源:千龙网
2013-07-09 16:24:22
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正如同很多行业关注者所了解的那样,随着近年来国家对于高尔夫及别墅用地的停批,我国高尔夫地产的供应出现持续性的减少。同时伴随2010年第一个全国性国土空间开发规划《全国主体功能区规划》的发布,对土地开发进行了更为严格的控制机制,也直接导致了国内高尔夫地产行业愈发的水涨船高。然而纵观国内整个行业,有相当一部分的高尔夫球会和高尔夫地产却依然无法摆脱经营惨淡、效益低下的现状,处在一个尴尬的境遇。是什么原因导致稀缺土地价值被低估?高尔夫地产的真正价值链又在哪里?小编带你一一解谜。

难以估量的高尔夫地产价值

据调查显示,高尔夫爱好者每年以10 %的速度递增,在广州、深圳、上海、北京等一线城市,其增长率甚至达到25 %以上。除此外,还有大量韩国、日本、台港澳等国家和地区的高尔夫旅游者喜爱来内地打球,粗略估计为30~50万人次/年。打球客的增多,意味着高尔夫地产潜在消费客户的增多。高尔夫楼市的前景向好发展,这成为了不少开发商壮胆前行的首要勇气。

绿草如茵的高尔夫球场,其开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性,但对高尔夫资源的利用远不限于景观资源,有专家指出高尔夫模式对周边地产的升值具有强劲的拉动作用。资源的稀缺性决定了带有高尔夫球场的别墅项目往往具有很高的投资价值。据记者了解,在欧美国家,高尔夫别墅区的升值幅度是其他别墅项目的6倍之多,在我国也能高出30%,就连高尔夫球场周围的住宅单价比一般楼盘高17%以上。

经营项目单一,导致收入有限

面对着如此高速发展的市场,地产商们却举步维艰。截止2012年,中国现存近600个高尔夫球场中,除了少数大型高尔夫地产依靠规模优势和优秀的经营理念而取得骄人的业绩,约50%-60%的球场经营处于亏损状态。高尔夫地产横跨高尔夫、地产(尤其别墅)、奢侈品、酒店、健身、娱乐等领域,属于典型的综合物业经营。然而大部分高尔夫实体经营中主要集中于住宅类、酒店等物业,而商业、娱乐、休闲类产品经营较少,从而导致了收入模式单一、项目单调、缺乏特点,经营状况每况愈下。

 表1:国内现有高尔夫地产的物业类型

高尔夫球场

面积

球洞数

物业形式

经营模式

贵龙国际

20000

72

庄园、度假村、别墅、酒店、庙宇、民俗街、博物馆

 

名人国际

3000

27

别墅、酒店、会所度假村

 

华凯乡村

900

18

运动设施、会所

 

东方高尔夫

1100

18

被别墅区包围

 

艾利枫社

3700

 

会所、别墅、酒店式公寓

封闭式

香山国际

2800

27

香山清琴、会所,球场边

 

万柳高尔夫

2700

27

万城华府、会所,邻近房产

 

鸿华国际

2027

18

球场内高尔夫住宅、会所

会员制

加州水郡

1800

27

会所,酒店

会员制

森林假日

6000

36

住宅、会所、酒店、度假

封闭式

金色河畔

 

18

周边住宅、会所

会员制

佘山国际

2200

18

别墅、会所

会员制

万马俱乐部

4000

27

酒店、娱乐、庄园

 

观澜湖

 

18

别墅、会所、娱乐、酒店

会员制

仙村国际

1430

18

会所、别墅

会员制

高尔夫地产价值链的延伸

大部分的开发商将高尔夫地产理解成“高尔夫球场+房地产”的形式,但实质两者并非割裂存在,而是相辅相成,具有紧密的关系。高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产物业各自产品做得如何出色,更关键的在于两者能否高度配合,形成良性的互动发展关系,各种资源条件能否互相促进达致整体开发共赢的效果。

不少开发商对高尔夫资源的利用仅限于景观资源,没有将这一稀缺物业真正发挥到极致。而高尔夫作为一种综合性资源,包含了景观、商务、客户平台等更广阔的内涵,只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源才是对其的“物尽其用”。

整合资源特色,丰富产品线

纵观整体市场,亏损的项目中,物业产品大多雷同,缺乏项目特色。因为当前高尔夫地产开发,主要将关注点放在住宅物业上,利用住宅销售平衡整体财务,同时配套少量的酒店、会所、度假类产品,最终导致项目平庸,缺乏吸引力,最终球场经营亏损。而那些在国内较有影响力的高尔夫项目,除了球场设计有足够吸引力外、其产品链一般较为丰富,经营项目多元化。比如坐落于贵州紫林山国家森林公园的“贵龙国际”,尽管甚至还尚未完全完工,但是却已经在国内外引起广泛关注,一方面是因为其独特的位置和环境因素,加上多样化的72洞的国际锦标级高尔夫球场(分为四个各具特色的独立球场),还有总占地近两万亩的周边各类配套设施,除了一般高尔夫度假中心所拥有的游泳池、网球场、桑拿、SPA等基础设施以外,项目内的民俗博物馆、酒吧街、庙宇等也妙趣横生,所以在这些辅助因素的影响下,其开发的贵龙高尔夫庄园和别墅区也俨然成为一个高尚的国际社区。类似的案例还有国内的佘山和观澜湖。

高尔夫会员分布地域广泛,且多为高端商务人士,打高尔夫球除了愉悦身心之外,更是高端商务人士的社交平台。因此,在高尔夫地产的开发过程中,应充分利用高尔夫球场所搭建起来的高端资源平台,扩大项目影响力,努力将其转化成住宅、商业房产、娱乐设施的潜在客户。同时往来或居住在高尔夫社区内通常是成功人士身份和地位的象征,这种心理因素的影响反应在购买高尔夫住宅时会有一定的群聚效应。而这一因素在高尔夫地产开发销售过程中应当充分运用。

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