被保定抢了风头的北京通州楼市，正在经历着一场“倒春寒”。清明小长假的最后一天（4月7日），位于通州区台湖镇的东亚台湖印象二期开盘的200套房源销售一空，但付出的代价是将原来28000元/平方米的精装修房预售价格调低至23000元。
降低预期价格的还有万科，记者从北京市住建委网站了解到，3月30日获得预售审批的首开万科公园里项目拟售均价在26500元~28022元/平方米，远低于此前销售人员声称的31000元~34000元/平方米。
东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏分析称，预期价格的下降虽然不能称为真正意义上的降价，但房企“以价换量”的手法已透露些市场降温的信号。“如果不是按照这个价格销售，去化速度肯定要慢一倍，我们也希望通过价格调整加速回笼资金。”
亚豪机构数据显示，清明小长假4月5日~7日期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，这一数据创下自2008年以来6年同期新低。
万科、东亚调低售价
从默默无名到声名鹊起，通州台湖仅用了一年时间。这座偏安北京东南五环外的小镇，房产单价也迈向“3万元”时代，但停止的哨声在临门一脚时吹响。
“批的价格肯定做不了精装。”原本最高售价接近34000元/平方米的精装修项目，最终获批价格上限仅为28022元/平方米。上述万科项目销售人员告诉记者，由于价格审批的限制，最终把精装修交房改为毛坯交房。
事实上，这已经不是万科第一个出现预期价格下调的项目。就在3月份，万科位于北京南六环大兴区天宫院的住总万科橙项目开盘，毛坯房均价为21000元/平方米，比之前万科预计的26000元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米。
一时间，万科降价成为北京楼市的爆炸性新闻，但随后万科给出了官方解释，“由于北京市住建委会对期房进行预售价格指导，审批价的限制，让万科放弃了原来方案中精装修、空气净化系统、以及学校等配套设施的引入，以达到降低成本的目的。”在万科副总裁、北京万科总经理毛大庆看来，万科橙项目所谓的降价其实是开发商严格按照政府相关部门指导意见在进行定价销售，也是一种不得已的选择。
贾玉鹏表示，“其实进入2014年后，政府对价格的控制要略松一些，但出于对市场的判断，我们预估今年价格上涨的幅度不会很大，所以希望在这个时期平价入市，快速出货加速资金回笼以进行新的土地储备。”
一位不愿具名的房企人士表示，不管是万科还是东亚项目，主动与被动的降价背后凸显的是市场成交放缓的现实。
供需方市场预判出现转向
“按照蓄客状况，如果开盘卖到2.5万元/平方米也可以，但去化速度会慢一倍。”贾玉鹏表示，出于公司对回款速度的要求，宁可选择“低价跑量”。
的确，在观望气氛日渐浓厚的市场中，房企换取销量的“杀手锏”无疑是降价。据亚豪机构数据显示，清明小长假4月5日~4月7日期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，这一数据创下自2008年以来清明小长假期间，近7年同期新低。
“造成北京楼市成交进入‘冰封期’的最主要原因是刚需客群越来越重的观望情绪。”亚豪机构副总经理任启鑫在接受记者采访时表示。
在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向。中原地产首席分析师张大伟表示，目前大部分刚需项目的供需结构出现了明显变化，2013年北京单价2万元左右的刚需项目供需比基本为1:4，但目前已降低至1:2。
值得注意的是，相比去年开发商单次往往仅推数十套的惜售心态，今年春节之后，众多楼盘开足马力，大举推货，单次300、400套的供应量越来越常态化。
“自住型商品房冲击导致楼市整体的销量水平大幅下滑，影响到了开发商上半年业绩目标的实现。”任启鑫分析称，在购房刚需仍存的情况下，越来越多的项目都将改变推盘策略。
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