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中国房地产业面临“拐点”了吗?

参考消息杨宁昱 2014-05-20 09:11:09

国际投行瑞银集团最新报告指出,中国政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击,包括加大基础设施投资、放松房地产调控。因此,基准预测是房地产下滑被限制在可控范围内。

据路透社网站5月19日报道,瑞银中国首席经济学家汪涛在报告中重申,近几个月中国房地产活动的明显放缓已在预料之中,而支撑投资性需求的诸多因素正在消退、许多城市库存高企,因此房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。

报告还表示,在居民部门负债率较低、政府兜底的背景下,目前很难预测房地产下行的幅度。不过,全球金融危机后中国已经历了一波房地产和基建热潮、且目前整体杠杆率已经较高,政策支持的空间和有效性与2009-2010年相比已比较有限。瑞银估计有15%的概率会出现房地产活动大幅下滑的风险情形。

报告指出,触发国内房地产业打破平衡的拐点包括以下情形:全国范围内的房产税出台或国内其他投资渠道兴起可能会削减投资性住房需求;进一步开放资本账户和人民币贬值预期可能会促使居民在海外市场追求更高收益的投资、导致资金流出。

此外,国企及银行业加强公司治理会减少以土地及房地产为标的或抵押的投融资;土地改革及基础设施改善会增加城镇土地及房地产的有效供给;房价下跌或持续低迷应会影响市场预期、进而抑制投资性住房需求。

报告认为,目前尚未看到任何上述“可能触发拐点的因素”发生重大变化,但风险无疑在加剧。虽然今明两年不大可能出台全国范围内的房产税,但随着决策层计划在2016年建立全国住房登记系统,这距离房产税出台应会更进一步。

而利率市场化和理财产品的发展使居民在房地产之外拥有更多投资渠道;随着资本管制逐步放松,对海外房地产和其他资产的投资在逐渐增长;三四线城市房价增长已开始放缓或基本持平,住房存量高企、且不断攀升。

报告称,通常对房地产下行的分析主要关注房价回调,但瑞银认为建设量对于中国经济而言更重要。即便在房价没有明显回调的情况下,建设活动大幅下滑也可能会严重拖累实体经济,给经济增长和银行资产负债表造成冲击。

瑞银的敏感性分析结果表明,房地产建设量每降低10个百分点将拖累GDP增速2.5个百分点(综合考虑直接和间接影响)。除房地产开发商外,金属、建材、工程机械等重工业都将会受到较大冲击。

报道称,虽然由于购房者负债率较低、房地产下滑对住房贷款的影响可能有限,但开发商和企业部门资产负债表恶化、作为抵押品的房产和土地贬值会给金融业带来极大冲击。

 
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