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限购可自行调节 能否救楼市?

中国经营网卢月 2014-05-26 09:32:41

限购可自行调节 能否救楼市?

昨日,记者援引住建部一位相关司局的人士透露称,自年初以来,部里的定调就是“除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整,部里正在观察研究,但依然不会发文表示限购退出”。

报道一出,便迅速引起了市场的广泛关注。

事实上,今年以来,楼市的现状一直难言乐观,在不少城市房价暴跌的背景下,各地政府更是频频出手救市。虽然上述消息尚未得到官方证实,但依旧引人遐想。而如果消息属实,此举真的能够挽救目前楼市的颓势吗?

消息称除北上广深其他城市限购可自行调节

据报道,今年4月前后,国内房地产投资建设数据和销售情况都在降温。南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等政策,鼓励消费者购房。

日前,许多媒体报道称,“住建部正在研究除北京、上海、广州、深圳4城市外,其它城市的楼市限购政策可自行调节,但不会明确发文。”

对此,报道也援引住建部法规司副司长徐宗威介绍表示,过去几年,中央发了很多楼市调控的政策,地方政府对于中央的总体要求和理解也很一致。“目前,虽然很多城市房地产销售额、销售面积明显下滑,但国务院并没有准备新的调控政策。”徐宗威说,由于各地楼市情况和市场需求不同,如果再制定统一调控政策,反而不利于楼市发展。

另据有关人士透露,以往,楼市限购政策由住建部起草,最终往往是由国务院办公厅名义下发,但截至目前为止,国务院办公厅也并没有收到相关文件草案。

此外,上海证券报也对此援引接近住建部的权威人士确认称,上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文,相关部门还需等待中央态度。“在决策层看来,一线城市目前还很难在近期松绑限购,因为之前(房价)上涨过快,且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。”该人士称。

“我咨询了很多房地产企业,现在企业层面还没有得到这个消息。但我们感觉这个政策执行的可能性很大,无论它以怎样的形式表现出来。”中原地产首席运营官李文杰表示。

限购四年:颇受争议

事实上,上海证券报还报道称,限购,这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策,曾被视为抑制房价上涨的利器,也曾因其行政色彩而引发争议。

为应对部分城市房价过快上涨,兑现“一定要把房价上涨趋势控制住”的承诺,2010年4月,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数,被业内称为“限购令”。粗略统计,目前有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明,限购确实在一定程度上抑制了成交量,并进而抑制了房价的过快上涨。

纵观四年限购历程可以发现,其影响最大的阶段是2011年和2012年。当时,绿城中国等以高端物业为主要产品类型的开发商,成交量骤减。绿城无奈走上卖项目、卖股份的求生之路。当企业和地方通过各种渠道呼吁解除行政性调控时,住建部有关人士曾私下无奈地表示,“目前除了行政性强行限购,谁还有更好的调控房价的办法,我们虚心求教。”

报道还表示,一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡试图解除限购,比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等,而多数变相或直接的松绑,都以地方政府否认、收回,或上级政府叫停等方式草草收场。这也折射出中央层面对执行限购政策的决心。

不过,限购的威力在2013年已经开始淡化。2012年底至2013年,各地商品房成交量强势反弹,并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾,除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外,市场面货币供应量的整体充足,是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下,限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破,从而效力大减。

2013年下半年,银行系统针对房地产业突然收紧信贷,对市场泼了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响,高端消费大为萎缩,楼市也受到波及,导致房地产市场去年底开始全面降温,“入冬”速度远超预期。

未来调控怎么走?

而在如此的背景下,楼市调控的未来走向,自然成为了市场的关注焦点。

兰州晚报报道表示,“现在是改革调控手段的最佳时间窗口,让市场的归市场,政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。本届政府对待楼市调控的态度,2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现,就是“分类调控”。

住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释:“调控房地产市场就像治大国,必须像烹小鲜一样对待。能局部调的,就不要整体调,调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的,就不要用行政手段调,行政手段越少越好。能够由城市政府调的,就不要由中央政府代替。”

这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府,剩下的问题只是什么时候退出,以什么样的方式和幅度退出。

另外,据上海证券报也援引一家大型房企高管分析表示,“目前中国楼市不是淡,而是冷。继续下去,恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店,部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”

也正是房地产市场的快速降温,为重新考量限购等政策提供了条件。

今年的政府工作报告中重申,中国将遏制房地产投机。即,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确指出,今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导,就是对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地和供应结构,采取必要手段,消化库存。

市场将上述动向解读为:中央对今年房地产市场基本态势已“心中有数”,限购政策或存在松动的空间。

同时,根据上海证券报在多个二、三线城市的调研,在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下,目前地方松绑限购的意愿较为强烈。一些城市也已陆续出台松绑政策。与过去两年不同的是,这些放松限购的政策基本得到认可。

对此,住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴表示,这个方向没错。他分析,今后中央不会再出台全国统一的房地产调控政策,而是重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。政策思路主要为:其一,将对房地产市场进行因城因地分类调控,以地方政策为主;其二,实行“双向调控”政策,即一、二线热点城市,继续抑制投资性需求,调控方向难以改变,调控力度也难以放松,同时,增加中小户型住房的供应,对于合理的自住需求有相应政策支持;其三,对三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。

“今年以来我国房地产市场明显分化,一线城市和大部分二线城市供需仍紧张,但三、四线城市出现供大于求状况,为此必须实施分类调控。”赵路兴说。

限购松绑就能拯救楼市吗?

那么,限购的松绑究竟能不能拯救楼市呢?

北京青年报对此报道表示,现在的问题是,即便非一线城市全面放开限购,这一针鸡血就能够让楼市重新焕发活力?中原地产首席分析师张大伟认为,限购从2011年执行以来,其实效果已经递减,对于很多城市,限购年限都是一年,其实购房人想符合条件非常容易。限购在影响市场的因素中,比例已经不足一成。

“限购政策是结合户籍起到效果的,实际全国除了北京与上海,其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配,这种情况下,特别是三、四线城市,甚至二线城市,限购的执行对市场的影响本来就不大。”张大伟说。

另外,不少行业内人士也认为,如果真像传闻,除北上广深,各地限购自行调整,这也是象征意义更大。言下之意,只要银行不放钱,楼市还是堪忧,降价也是预期之中的事情。现在楼市缺的是钱,而只有银行有源源不断的“活水”,这才是救市的关键。

中国新闻网5月7日也援引北京大学房地产研究所所长陈国强介绍称,“部分地方政策调整的微刺激被过度解读了,这种政策性刺激心理作用更强,但市场作用并不会很明显,在很多二三线城市,限购政策在前几年便已经事实上放松甚至取消了。”

陈国强认为,要想真正实现房地产市场的有效激活,单靠限购松绑并无多大作用,市场各主体均需理性面对——政府在收税、信贷等多方进行调整,开发商作出适度让利,购房者恢复购买信心、减少自身观望情绪。否则,不但不能实现 各方共赢,相反这场楼市博弈战线将可能被进一步拉长。

对此,兰州晚报也报道表示,高策地产董事长陶红兵也认为放松限购对预期的影响要大于实质影响,因为在户籍并不严苛的二三线城市,限购目前的实际意义已不大。

过去6年间,楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低,信贷宽松年份房价则高涨。

那么,信贷会再次大放水吗?巴克莱银行首席中国经济学家常健认为不会,处在高收益货币市场基金的竞争中,银行在2013年下半年的融资成本已经上升。退出限购后,聂梅生提出,可以通过限制第三套房的贷款、提高房产税来遏制投资冲动。“既然市场已经自行做出了调整,为什么不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台,不再通过行政手段调控楼市,使用更市场化的信贷和税收政策?”

 
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