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中国投资者美国买房需谨慎

和讯网 2014-08-07 10:00:42

北美华人科技工商联合会近日在纽约举行一场“视野与创新”年会房地产主题论坛。参会的不少业内人士说,美国房地产正在复苏,但应关注美国房地产市场存在的风险,要对本地市场有充分的调研和了解,不能盲目投资。某移民投资公司总经理总结认为:“到美国买楼的中国人,应该说赚的少,亏的多,七成亏了。”万科(美国)控股公司董事及法律顾问徐维嘉认为,现在美国楼市总体不错,特别是纽约、旧金山等一些较大的城市,但同时也要看到地价上涨的风险。“美国房地产价格变动其实很大,这是(投资时)最大的风险,投资收益如何要看能不能把握好时机,作为投资者一定要承担市场风险。”这一观点值得关注。

中国投资者赴美投资房地产日渐增多,中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。不过,如果出于资产保值增值和投资多元化,美国房地产或许是不错选择,但其投机空间其实并不大,且蕴含着不小风险。如果抱着“淘金”、“大捞一笔”的念头进入美国楼市,最后弄不好鸡飞蛋打。

购房流程复杂繁琐

与国内的购房流程相比,美国的购房流程细致琐碎得多。“想在看房那十几天的行程内把买房的事定下来是完全不可能的,必须专门再去一趟。” 北京某律师事务所的一位律师殷国华说。

美中贸易发展协会美国总部负责房地产业务的副会长RobEmerick详细讲解了美国购房流程。

与中国不太一样,购房者想在美国买房,第一步必须找一个房屋经纪人,也就是房屋中介,因为在美国,即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国,房屋经纪人这个行业很遵守职业道德,一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况,甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病。

在美国找到经纪人之后,购房者必须和经纪人签订购买代理合同,并和经纪人确认要购买什么样的房屋以及付款方式。由于一般中国人在美国没有绿卡,也就没有信用额度,是不可能贷款的,只能用现金支付,但是购房者可以和经纪人商量分几次支付这笔现金,只要经纪人同意,就不会有什么问题。

随后,购房者需要按照经纪人的要求填写相关表格。这时,经纪人往往要求购房者将大致房款的5%存入第三方公证托管公司进行托管,以表明购房者的诚意。如果买卖不成,一般情况下定金会全额退还,除非合同中另有规定。另外与中国不太一样的一点是,尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金,但是买方是不用掏这笔钱的,一般都是由卖方支付这笔佣金。

与经纪人进行完前期的工作后,经纪人一般会找出符合购房者要求的房子,并和购房者一起参观这些房子。由于美国没有期房出售的制度,买到的全是现房,所以购房者可以一边参观一边了解周边环境、社区等等情况。

看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步,在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看中心仪的房子后,购房者可与经纪人根据周边房子的价格确定一个合理的房屋价格,并开始审阅未签署的合同。

接下来重要的一步是购买保险。购房者可以自主选择保险公司和保险额度,最主要的保险有三种:房屋结构保险,这种保险主要针对将来房屋的结构性损伤投保,但是也可以对屋内的家具电器投保,保险有效期5~10年,300~3000美元;产权保险,这种保险主要是针对房屋产权可能出现的问题,一旦房屋产权出现问题,这种保险会赔付一切损失,300-700美元;homeowner'sinsurance,这是一种很复杂的险种,赔付的范围包括很多情况,比如主人自己在家吸烟,把房子给烧了,或者客人来做客,在你家里受了伤。

有统计称,交易时,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险(放心保)费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

弄清收益率并不简单

“我们这有很多中国客户,来了就要问收益率。我对他们说,还是建议去别的地方找,因为曼哈顿楼市的收益率很低,一般就是2%到3%,好一点3%至6%,最多不会超过6%,”纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉新华网记者。

值得注意的是,上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯粹投机倒卖,最后收益率能有多少是个大大的问号。

“作为个人投资者,在美国买一套房,出租两三年,然后再卖掉,最后的收益完全要看市场走向,”王瀚说。

针对近期一个中国人在北京卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道,美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔•董告诉记者,如果房子不卖的话,在休斯敦实现8%的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现8%。纽约收益率大概是3%,波士顿大概5%。”

他同时强调,上述收益率是在房子不卖的前提下,如果把房子抛售掉,谁也无法保证收益率,可能挣一些钱,但也可能亏得很厉害。“要想倒房挣钱,你必须非常聪明,且要有个好的本地投资顾问。”

“投资美国房地产的收益率能达到多少?这个很难讲,”万科(美国)控股公司董事及法律顾问徐维嘉说,要看个人情况、税务安排,无法笼统的分析和下结论。

美国房屋持有成本很高

美国的房地产市场环境与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前,需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒,这些税费成本不是个小数目,特别是对于国外投资者来讲。

纽约房地产经纪人吴世英说,美国的房屋持有成本高,一般大城市交通便利、好学区的房子房地产税和物业费都很高。

位于曼哈顿的一套200万美元的公寓,每月的物业费加房地产税大约2500美元(约合1.5万元人民币)至3000美元(约合1.8万元人民币)之间,一套60万美元的小公寓每月在1000美元(约合6094元人民币)至2000美元(约合1.2万元人民币)之间。新泽西、长岛等地一个200平方米左右带小院的独立住宅房地产税每月1000美元左右。

而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。

全美华裔经纪人联合会会长、南加州房地产经纪人熊宝宝说,衡量房地产价值要从两个方面综合考量:其一是出租价格减去持有成本(房地产税、物业费、维修费、空置率等等)除以买价,每年在加州能获利5%左右就很不错了,在得克萨斯等州利润可能会高一些;其二是房屋增值潜力。

而徐维嘉说,投资美国楼市,人是不是在美国很重要。“对于外国人,钱要从美国出境,一下子要抽掉30%的税,成本很大”。

到美国买楼的中国人七成亏了

北美华人科技工商联合会近日在纽约举行一场“视野与创新”年会房地产主题论坛。参会的不少业内人士说,美国房地产正在复苏,但应关注美国房地产市场存在的风险,要对本地市场有充分的调研和了解,不能盲目投资。

事实上,在美国炒房的成本很高。首先,地产商在确认购房者本人入住后,才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖,一般是一至两年。而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。

某移民投资公司总经理总结认为:“到美国买楼的中国人,应该说赚的少,亏的多,七成亏了。”

徐维嘉认为,现在美国楼市总体不错,特别是纽约、旧金山等一些较大的城市,但同时也要看到地价上涨的风险。“美国房地产价格变动其实很大,这是(投资时)最大的风险,投资收益如何要看能不能把握好时机,作为投资者一定要承担市场风险。”

米切尔•董说,如果中国的投资者想使投资组合更为多元化,来美国投资房地产或许是个不错的选择,但其中的风险因素必须充分考虑。

中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜建议,对于小投资者来说,首先要看对本地市场是不是足够的熟悉。其次,要看投资目标。“如果是想追求两三年翻一番、然后再转手,是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益不错,如果长期持有,每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国,房屋租金和买价比可能只有2%至3%”。

 

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