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吴迪:预防地产崩盘可借鉴美国经验

中国日报网远达 2014-08-12 17:22:58

中国日报网8月12日报道,经济学家吴迪认为中国在预防房地产市场崩盘方面可以借鉴美国的经验。

《联合早报》8月12日发表经济学家吴迪的文章称:我最早是在2012年预测中国的房地产市场要见顶。我在写作《美联储QE3如何推陈出新》的过程当中发现,一个国家要降低去杠杆化的破坏作用,就必须保证内生性货币(Inside Money)在总货币供应中占有绝对优势。根据货币产生的缘由,货币供应分为两种:一种是外生性货币(Outside Money),即法定货币(Fiat Currency);一种是内生性货币,即银行通过放贷或购买证券,来创造的具有货币交换媒介功能的信用额度。以抵押品为杠杆的信用创造,是内生性货币的生命之源。中国房地产市场崩盘的可怕性,就在于会摧毁抵押品衍生出信用的链条。比如行情好的时候,一个走俏的地产可以多次抵押,创造出大量的内生性货币;而一旦地产崩盘,这些信贷就会大量违约,进而导致地产的抛售来偿债,如此交互作用,形成恶性循环。一旦抵押品创造内生性货币的链条系统性断裂,传统的货币政策就会失灵。美联储用了五年多时间,四轮量化宽松,才基本修复系统性断裂的抵押品链条。那么中国该如何预防房地产崩盘的发生?

好在美联储早在这些全球货币当局涉猎甚少的艰难领域,做出了积极的探索,中国完全可以站在美联储的肩膀上,预防房地产崩盘。

基于对美联储货币实验的紧密跟踪,我认为中国首先得建立全国性的资产纪录大数据库,并据此开征资产税,尤其是房产税。另外得切实落实农村的土地产权制度改革,大幅度提高农民获取的土地收入占比。这样做的目的,是提高地产作为投资产品的投机成本,压缩地产的投机泡沫。不把地产的投机属性压下来,就无法在投机和实用之间达到一种合理的平衡。一般经济学提四大生产要素,中国有五大,多一个权力。有鉴于世界第一人口大国的地位,中国必须保持劳动力在收入再分配中,占有一定的比较优势,而如果地产的投机属性太强,收入再分配就会越来越被土地、资本、企业家和权力所垄断。

再次,中国应该建立自己的房利美和房地美——比如就叫中国房贷金融集团,简称中房金融。中房金融可以把银行的房贷资产买过来,或者为银行的房贷提供担保,然后通过发行抵押支持债券(MBS)来融资。这些MBS可以搭上人民币国际化的顺风车,向全球投资者开放。人民银行可以通过贴现窗口等公开市场工具,为中房金融提供长期的低息融资,并且在必要时刻大量购买MBS,以及为MBS提供担保。这样做可以使房贷这种时间长流动性差的银行资产,转换成流动性极高的MBS。背靠央行的低息融资,为房贷排除利率风险,最小化经济周期所带来的负面影响,把MBS推向世界,促进人民币国际化。

最终要为中国房贷市场提供全球化、长期的、利息波动小的,成本低廉的融资环境。中房金融可以成为人民银行精准解决经济问题的政策工具。对此,也许有人会攻击说,两房是次贷危机的罪魁祸首,怎可效仿?那是因为很多人只知次贷,而不了解两房有70多年的历史。在这漫长的历史当中,两房可以说是巨大的成功,瑕不掩瑜。

美联储的宝贵经验不应被忽视。通过中房金融人民银行可以不再局限于只为银行机构提供流动性支持,而是积极参与到房地产市场的价格形成过程,不但能操控融资流动性,还可以操控抵押品的流通速度。这样一来,中国完全可以预防房地产崩盘。

 

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