6年前，云南城投（600239，SH）与昆明市土地矿产储备中心签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，披上了“一级土地开发第一股”的光环。如今，该项目的开发却因客观条件变化而收场。

　　11月21日，云南城投公告称，公司解除了昆明市环湖东路一级开发协议，公司应收回资金总计82.76亿元，截至目前已收回34.64亿元。事实上，该项目的开发周期到2013年5月底已到期，但收益分成模式难以实现，云南城投所倚重的一级开发模式备受考验，尤其是巨额投资难以及时回笼，资金链承压。今年以来，云南城投加速异地扩围，谋划二级开发，尤其是加码旅游地产。

　　熟悉云南城投的一位地产资深人士对《每日经济新闻》记者表示，解除合作协议对云南城投来说是一件好事，如此一来，云南城投可以更市场化地开发地产业务，抓住市场机会加速向全国化突围。

　　已挂牌土地未产生收益

　　上述公告透露，经昆明相关部门审计，截至2012年5月22日云南城投对环湖东路项目的总投资约72.89亿元，移交合作方昆明市土地矿产储备中心的征地面积为4793亩，净用地面积2409亩。

　　不过，已依法挂牌供应的土地因未产生收益，导致双方在2008年合作时约定的“五五分成”模式无法实现。按照合同规定，云南城投享有环湖东路项目总投入5%的保底收益，目前已收回昆明市土地矿产储备中心拨付资金超过33亿元。

　　按照云南城投合作之初的公开说法，参与环湖东路一级开发为公司增加了一种投资回报相对较高而风险较小的盈利模式。不过，云南城投这种乐观预期并未如意。

　　记者注意到，截至今年，环湖东路一共出让的多幅地块多数被云南城投及关联公司或与之合作项目的开发商底价摘得。

　　按照委托合同，2013年5月底环湖东路土地一级开发已到期。今年半年报透露，云南城投拟解除上述合作协议，对于补偿机制并未提及。昆明市土地矿产储备中心相关负责人以非常敏感为由，婉拒了《每日经济新闻》记者的采访。

　　经双方利益博弈，解除协议最终敲定，按照公告内容，云南城投将获得总资金82.76亿元，除去已收回的34.64亿元，公司仍有近50亿元资金待回笼。

　　为保证后续资金回笼，云南城投与合作方达成了4条规定，其中包括协议解除生效后的3个月内，合作方须在环湖东路安排不低于600亩土地公开出让，以之偿还投资等。

　　谋定一二级联动突围

　　面对一级土地开发的坎坷，云南城投似乎早已心知肚明，转型二级开发在2013年年报中已有所显露。

　　《每日经济新闻》记者注意到，云南城投认为，公司已实现了从扭转型战略向增长型战略转型，按照这种思路，公司将积极进行差异化战略，并将旅游地产作为品牌予以培育，试图形成一种核心竞争力参与外部市场机会。

　　截至去年底，云南城投的地产开发项目已增加到32个，土地规模约2.4万亩，规划总建筑面积约1283万平方米，其中包含11个旅游地产项目。

　　作为地方国有房企，云南城投学会与其他一线民企一样，除了通过项目合作以汲取开发经验外，也形成了以“融城”及“春城”为品牌系列与旅游地产以“梦云南”、“梦享”为品牌系列的产品线。按照公司战略安排，云南城投试图以此开发品牌及其商业模式，加速推动全国化战略。

　　今年以来，云南城投远赴北京、青岛等全国一二线核心城市频繁拿地。云南城投原董事长刘猛曾向记者表示，公司的地产业务开发已不再局限于昆明等云南地区，只要有合适的市场机会就要大胆争取。

　　今年10月25日，云南城投发布非公开发行A股股票预案，拟向控股股东云南城投集团及3家基金巨头定增募资40亿元，用于补充流动资金，调整资本结构等。

　　重庆大学房地产MBA教育中心一位资深教授告诉《每日经济新闻》记者，云南城投本来具有资源优势，加上转型全国二级地产开发，这对公司壮大资产规模、提高市场竞争力以及抗市场风险能力都会有较大的促进作用。