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　　2015年04月09日 16:07:04来源：新民晚报

　　2015年一季度已经过去，上海楼市的成交表现虽然“平淡”，但横向比较来看，却也不乏亮点。随着市场逐渐从“调整期”中走出，开发商和购房者也将开始发力，上海楼市亦将有望进入全面复苏的通道。

　　成交“欠佳”不意外

　　2015年第一季度，上海新建商品住宅成交量环比下降明显。

　　上海搜房网数据监控中心数据显示，2015年第一季度，上海新建商品住宅成交面积为195.91万平方米，较2014年第四季度下跌44.04%。

　　业内人士判断，楼市新增供应的大幅下滑，是造成成交“欠佳”的主要原因。

　　德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，2014年第四季度利好政策频出，加上开发商追求业绩“最后一搏”的心态，上海楼市回暖明显。但这也在一定程度上“透支”了后续的供应，进入2015年，开发商推盘意愿明显降低，再加上春节假期的影响，导致成交量较去年四季度相比有了较大跌幅。

　　一季度的供应数据或可佐证陆骑麟的观点，2015年第一季度，上海商品住宅新增供应量仅为183.4万平方米，不及2014年第四季度供应量的50%。

　　对于上海楼市第一季度的成交表现，多位业内人士均表示“并不意外”、“今年不算差”。

　　上海中原地产咨询部总监宋会雍便表示，从历年第一季度的楼市表现来看，可以发现今年的成交情况尚可。即便与市场余温仍在的2014年第一季度相比，也仅有小幅的下滑。

　　而上海搜房网数据监控中心分析师代金玲则认为，虽然第一季度整体表现“平淡”，但随着利好政策的不断出台，上海楼市的成交量在3月下旬已经有所上升，周成交已经出现连续上扬的趋势，整体市场成交有望在4月进一步提升。

　　房价短暂“掉头”？

　　从价格来看，2015年第一季度上海新建商品住宅的成交均价为28496元/平方米，环比小幅下跌了0.19%，虽然跌幅不大，但也止住了此前5个季度连续上涨的势头。

　　业内人士分析，成交均价走势的“掉头”与今年第一季度楼市成交结构的变化不无关系。

　　陆骑麟称，去年全年，改善型购房者在楼市成交中扮演越来越重要的角色，这也导致了去年上海房价的攀升。而今年第一季度，房企经营节奏放缓，刚需房源供应量占比有所提升。刚需成交的“抬头”，导致了房价的小幅下跌。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，这是由于房企推盘策略调整造成的。

　　“今年春节比较晚，因此很多开发商都对今年的开盘策略进行了调整，除了将推盘时间延后到4月、5月之外，很多开发商也在年初主要推出价格较低的刚需类产品，以期快速打开市场。”

　　而随着3月末多项利好改善型需求的政策出台，上海的房价或将再次进入结构性上涨的通道。

　　张宏伟表示，政策出台后，已经有不少改善型购房者提前入市。与此同时，一季度过后，上海楼市的库存压力也下降明显。预计，未来上海楼市很有可能会出现“量价齐升”的趋势。

　　调控开启“市场化”

　　3月30日，多项支持居民自住和改善性住房需求的房地产新政陆续出台。虽然政策具体的执行细则尚未发布，且在清明假期影响下上海上周末并无住宅楼盘开盘，但据德佑链家地产研究部统计，上周末（4月4日-5日）上海新建商品住宅网签房源仍然达到了1599套。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，一系列政策相继出台，将使楼市的政策环境进一步宽松。楼市的新政最直接的作用就是助推改善需求的释放，稳定楼市预期，刺激成交上升，振兴房地产市场的信心。

　　而在业内人士看来，利好政策的出台不仅将对楼市的成交产生刺激，也意味着房地产政策向“市场化”的回归。

　　张宏伟表示，二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等鼓励改善性需求措施的背后，其实是一种“修正”。此前，由于限购政策的从严执行，导致了部分合理的改善型需求被“误伤”而无法入市，而偏改善型的大户型产品的不断积压，也导致了市场库存的不断增大。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，货币、财税多方面新政密集出台，且力度都不小，足见房地产政策的基调有所转变，这是房地产政策向市场化的回归，是“新常态”下的做法。未来，房地产政策的调整方向有望更趋宽松。

　　■一季度上海楼市“备忘录”

　　1月29日

　　限购放松传言被“辟谣”

　　相关部门表示，2015年上海的房地产调控目标和方向不变，促进市场平稳发展，防止大起大落，原有的限购措施不会改变。

　　2月6日

　　2014房价官方数据发布

　　上海政府网发布了2014年上海各环线市场化新建住宅平均销售价格，外环外区域达到20487元/平方米，首次站上2字头。

　　2月28日

　　央行降准，幅度0.25%

　　央行决定3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。业内认为，此举或将刺激购房者加速入市。

　　3月1日

　　不动产登记条例实施

　　《不动产登记暂行条例》开始实施，标志着不动产登记工作进入了全面明晰产权、有效保护权益、保障交易安全、提高交易效率的新阶段。

　　3月30日

　　住房转让营业税“5改2”

　　《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台，将普通商品住房转让营业税免征期限由5年（含）降低至2年（含）。

　　房贷新政出台

　　房贷新政中，对拥有1套住房且相应贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为40%。

　　法兰西世家

　　用“时间差”打开市场

　　成交套数：379套

　　成交面积：37875平方米

　　成交均价：22033元/平方米

　　今年1月，在市场趋于平静，房企普遍进入回款、总结、休假节奏的时候，法兰西世家却反其道而行之，在年初就早早开盘，希望通过“时间差”来抢夺市场。从数据上来看，法兰西世家在今年第一季度销售的379套房源中，有273套在今年1月售出。项目也勇夺1-2月上海商品住宅成交面积和套数的两项桂冠，提前开盘的销售策略效果显著。

　　而项目之所以敢于在“淡季”大胆开盘，与其去年积累的口碑不无关系。去年10月项目首次开盘，当天便去化达90%以上。“与其说‘大胆’，不如说是‘趁热打铁’。”项目相关负责人表示，在项目内部来看，达成这样的成绩并不意外。

　　阳光城愉景湾

　　“差异化”竞争成就标杆

　　成交套数：193套

　　成交面积：18206平方米

　　成交均价：30704元/平方米

　　2008年，轨交2号线延伸段的开通使川沙板块楼市开启了成长之路，到近年来迪士尼的开工建设，川沙板块已经是大浦东区域内最吸引眼球的楼市板块之一。然而直到去年阳光城愉景湾面市之前，川沙都缺少一个能够被称为“标杆”的项目。

　　阳光城愉景湾的出现，改变了川沙“刚需重镇”的市场印象，其89-110平方米左右的主力户型，设计多样化且紧凑实用，与川沙板块原有户型“差异性”较大。而这种“差异性”，或许正是项目能够屡屡热销的重要原因。随着迪士尼开园时间的日益临近，川沙正迎来居住能级的提升，在这样的背景下，主打改善型产品的阳光城愉景湾受到市场热捧便不足为奇了。

　　绿城黄浦湾

　　市场“平淡”凸显“品牌价值”

　　成交套数：16套

　　成交面积：4025平方米

　　成交均价：88640元/平方米

　　绿城黄浦湾最近一次开盘时间为去年9月，据了解，开盘当日的销售额便超过了10亿元。进入2015年，虽然一季度整体市场表现平淡，但作为绿城品牌在上海的“招牌”项目，绿城黄浦湾在今年第一季度仍旧延续了去年的出色表现。

　　而在项目负责人张宠看来，绿城黄浦湾能够被市场认可，除了固有的地段、资源等基本要素外，其社区的内涵也更为丰富。“豪宅需要沉淀，不是谁都能做的。而绿城做了20年，有这个能力。”张宠表示，“绿城黄浦湾完整保留了园区内陆宅、沈宅、吉安里等石库门洋房建筑群，表现出对外滩文脉的尊重。这种具有责任感的品牌认知度一旦形成，是不会被市场的短期走势所左右的。”