编者按

　　万科和万达这两家超大型房企，不期然却又命定般地走到了一起。

　　双方携手，意在共同“瘦身”：从重资产的开发公司转变为轻资产的服务型企业。万科住宅植入万达综合体，变得更轻，但体能更强大，市占率更高；万达也借此实现更大边际效应的轻资产化，到2020年万达广场要新开400个。为此，两家公司均走上了包括REITs在内的金融化之路。

　　而这，也是中国数万亿房地产资产证券化的应有之义：让沉淀于众多商用物业资产的资金得以盘活，让更多投资者能够分享房地产的稳定收益。

　　当然，“瘦身”从来不是一个容易的过程。当前REITs等的推广，依然存在法律、税收、运营、收益等方面的障碍，需要有关部门和相关各方去逐一扫清。

　　核心摘要

　　21世纪经济报道记者获悉，万科与万达的合作，将是强强联手，优劣互补。万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，而万达的商业管理运营经验也将传导给万科。

　　本报记者 张晓玲 深圳报道

　　5月13日，一则重磅消息震惊业内：万科与万达要一起合作了！

　　一家是全世界最大的住宅开发商，如今要转型为城市配套服务商。一家是中国最大的持有物业开发商，已经走在商业消费和文化旅游的道路上；万科管理着500个以上的社区，万达运营近200个商场。

　　这样的两个“巨无霸”相遇，会激起怎样的火花？21世纪经济报道记者获悉，万科与万达的合作，将是强强联手，优劣互补。万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，而万达的商业管理运营经验也将传导给万科。

　　未来，双方共同的一个转型方向则是，商业服务及轻资产。万科早在前年就提出了“轻资产、重运营”，万科总裁郁亮提出要把服务做到极致；而联系到万达董事长王健林近期的讲话所指出的，万达要坚决转型轻资产、做服务，不难看出这两家重量级房企的图谋，均指向新消费时代的商业服务。

　　强强联手的战略版图

　　接近万科和万达的人士透露，王健林和郁亮将共同出席14日的发布会，宣布双方的具体合作内容。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，万科万达的合作，肯定是补足彼此的短处，对拿地将是太有利了。首先，万达的优势是商业综合体运营、低价拿地，万科的优势是住宅开发。双方组合可以联合拿地，后续共同开发、运营。

　　“这是市场逼迫的。”张大伟说，市场供应的土地越来越多样化，对于万达来说，开发的住宅体量不大，对其来说有点鸡肋，引入万科确实可以增强这部分业务的专业性和溢价；对于万科来说，拿地又必须配有大量的商办用地，而万科可以与万达协调引入万达的商业运营经验，甚至进行股权合作。

　　他认为，双方主要还是传统业务的合作，是行业领头羊用专业化应对利润下滑的市场现实。

　　接近万达的人士透露，此次合作是万达首先提出的，但万科方面也很积极回应，因为这是一个对双方均有利的事情：万达要拓展到更多的中小城市，万科也需要更大的市场占有率。

　　王健林此前在深交所的内部讲话中提到，万达要下沉到三四线，2020年要确保万达广场开店数超过400个，这意味着未来的5年内每年平均开80个；而万科的目标则是10年后年销售额将超过4000亿，总体市场占有率超过6%。

　　除了传统开发业务，在互联网地产观察人士看来，在巨量的社区和零售商业中，万科万达几乎占据了最优质的资源，是所有地产公司最有可能做成社区O2O及商业O2O的，万科目前已经推出了社区APP“住这儿”，万达则有电商平台“非凡”，如果两家能把这两个领域的大数据全部打通了来做，则想象空间巨大。

　　从双方目前已有布局来看，万达有文化旅游城，万科松花湖度假区已经开业，双方在度假旅游上的资源整合也存在可能性。

　　除此之外，同为转型先锋，万科和万达金融创新方面也有合作的可能。“总之，这两家业内重量级公司之间的合作想象空间太大了。”知情人士说。

　　不过，万科内部人士称，双方合作将首先发挥彼此的特长，万科负责住宅部分，万达负责商业部分，但截至目前只是框架性的战略合作，还没有具体的项目落地。

　　重量级房企的“轻资产”突破

　　万科与万达的合作，最终指向双方共同的一个愿景：转型为轻资产的服务型公司。

　　王健林这两年很不喜欢被人称为“房地产公司”、“开发商”。他说，万达的转型方向是变成一个服务业的公司，一个高科技企业。

　　他定了一个目标：2020年万达集团收入的三分之二、利润的超过三分之二要来自于服务业企业，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。

　　“净利润如果三分之二来自于房地产以外，这公司就不能叫房地产公司了。”王健林透露，目前已经上市的“万达商业地产股份有限公司”，可能会改名变成“万达商业发展公司”，或者叫做“万达商业服务公司”，或者叫做“万达商业经营管理有限公司”等等，就是彻底去房地产化，实现万达集团核心业务的全面转型。

　　转型的路径便是轻资产模式，就是从今年开始，投资万达广场的钱不用万达出，都是投资机构出，万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理，使用万达的品牌。所有投资获得的收益，万达跟投资方35/65分成。王健林说，这个模式现在已经正式在运行了。

　　在这个模式中，万达不需要以前的“以售养租”了，也就是说，住宅和公寓对他来说不用再先卖掉作为融资手段了。万达可以把这部分业务全部交给万科来做。

　　王健林说，过去重资产模式下，万达进入哪个城市看的是房价，这个地区房价到了8000元，或者到了10000元，卖房有利润，才会考虑去投资。但变成轻资产后，现在进入三四线城市，不用考虑房价了，因为这个投资它不销售。需要关心的就是人口、当地城市的租金、和投资之间的比例关系。

　　而对于万科来说，跟随万达的商业做住宅，万达的招商配套可以提供很好的支撑，再加上万科的成本控制和品牌溢价，市占率将加快提升。

　　万科在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。这是万科的轻资产模式：品牌和管理输出。至于未来是万科仅品牌输出收管理费和分红，还是股权合作，可能就双方具体去谈了。

　　万科的轻资产模式将贯穿于所有业务。万科董秘谭华杰说，十年后万科住宅业务收入将占比降至50%，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群，将贡献另外数千亿级的营收，而所有的新业务都将采取轻资产、资本化模式。

　　万科率先打造首只公募REITs

　　与轻资产模式相适应的，是房地产的资产证券化、金融化趋势。

　　万科在这方面动手更早。4月29日，中国证监会网站披露，万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理，如果该REITs成行，万科将成为国内首家发起公募房地产信托投资基金（REITs）产品的房企。

　　据谭华杰透露，该REITs由万科深圳公司负责，标的是位于前海的万科企业公馆，“这是一个股权型REITs，标的不是资产而是股权，是一个特殊的BOT（建造、运营、移交）项目，资产属于政府，但目前由万科在运营”。

　　在此之前，万科已经与凯雷、东方臧山合作，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。

　　谭华杰表示，未来万科的商业地产项目会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀；而万科的角色，将更多变为一个各类不动产资产的管理者。

　　万达也在试验类REITs的产品。王健林透露，万达去年收购的“快钱”支付系统，是为了支撑电商。收购以后，这两个公司现在全力在做一个全新的、众筹式的理财产品，为万达广场轻资产融资。

　　“万达的理财产品真正投向实体，能产生真实回报。”王健林说，该产品计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。

　　万达广场处置有两种方法，资本化上市或卖掉。中国正在试点REITs，万达这个理财产品其实就是一个准REITs了，只要有关部门一批准，这个公司（基金）可以上市，变成公募而不是私募，就是REITs了；即使届时不做REITs，5年后万达广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。

　　如果投资者急着用钱，中途想退出，万达也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也找了做市商。买万达的理财产品，一个月以后就可以交易，让它具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。

　　万达方面设想，如果这个产品成功推出，也许万达就不跟别人玩了。所以现在对外部签约（投资）的速度已经放下来，不再谈新的投资者。

　　监管部门对于中国房地产资产证券化的态度，也在助力万科万达们的轻资产、金融化努力。针对万科鹏华公募REITs受理一事，证监会有关人士表示，新《基金法》和国务院《关于进一步促进资本市场健康发展若干意见》的发布，为基金行业的发展创新提供了广阔的制度空间。

　　而证监会2014年发布的《关于大力推进证券投资基金行业创新发展的意见》也明确提出，推进基金产品创新，支持有条件的机构围绕市场需求自主开发覆盖不同资产类别的公募基金产品，研究推出商品期货基金、不动产投资基金、基金的基金等品种。