刘黎儿:日本房地产是小恶魔

作者:刘黎儿 来源:中国日报网
2015-07-29 09:34:37

中国日报网7月29日电(信莲)日本的房产是否值得投资?旅居日本的资深媒体人刘黎儿在日经中文网上发表专栏文章,《日本房地产是小恶魔》,文章认为,房地产原本就应该是为了居住而存在,尤其日本房产神话已经崩溃了,若是买来自己住或来日本旅游、出差时使用,那还满不错的,若来投资,则多多考虑才好。

文章全文如下:

日元暴跌,华人朋友流行买日本房地产,日本房地产因人口减少、空屋率超高,加上供过于求这三大要素,外加折旧很厉害,以及房租开始下跌,投资房地产逐渐无利可图,许多外资从去年下半年开始从日本房地产抽退,种种迹象显示前瞻不乐观,但许多华人朋友来日本看房子后很难抵挡诱惑,异口同声说:“实在太便宜了!这么便宜,不买可惜!”看来日本房子真的是很诱人的小恶魔,不过一旦上钩,很可能被套牢。

许多华人朋友跟我说:“我只要花二、三千万台币,就能在东京皇宫附近买个塔楼大厦的高层房子,眺望风景好,天气好的时候还能看到富士山,此时边泡杯茶喝,多好呀!”我会告诉他们:“如果你是买了房,来泡茶看富士山的话,那当然很不错,但别想会赚钱!”因为日本房子跟华人圈的房子很不同,买了,要不赔钱不容易,日本泡沫经济崩溃至今,我还没听过在日本买房发财的人,不论是我自己,或我的日本朋友们都因买房或盖房而赔钱。

房地产原本就应该是为了居住而存在,尤其日本房产神话已经崩溃了,若是买来自己住或来日本旅游、出差时使用,那还满不错的,若来投资,则多多考虑才好。

日本最近几年,东京等都会房地产靠华人抢购而撑住了行情,来日本抢购房产的人之中,不少是在上海股市等发了财的中国人,在日本大量囤房,许多人后继无力,被迫求售。

更值得注意的是许多抢购日本房地产的海外金主,已经开始大举抛售,卖的已经超过买的了,开始遁逃了;虽然2014年下半年外国资金的确买的很凶悍,尤其华人,根据仲量联行(JLL)调查显示,外国人取得东京房地産的比例,2014年的第一季达到19%,其后更冲破20%大关。

但是另一方面,海外金主,大买之外更是大卖,尤其2014年下半年是卖比买多了1300亿日圆,卖超金额非常惊人,为什么外资会争相跑路呢?

投资房地产,一般认为房租等的收入,至少要有3.5%才划算,许多华人投资日本房子是期待房租收入,认为日本至少有房价的4%-5% ,而上海、香港等只有1%-2%,但是到了今年4月,投资日本房子的利润只有3.5%,早已进入危险水域,不值得投资了;许多外国人领悟了日本房产惊人的折旧率,而且持有成本非常高,管理修缮费、税金、管理经费等,加上从今年5月起攀升6倍的空屋税等,日本房产注定是赔钱货,因此许多外资去年下半年就开始抛售了。

此外,现在东京房子相对于台北、香港、上海等虽然便宜,但以日本房地产本身而言,东京等大都会的房地产都涨到顶了。

这是日本房地产业界社会公开的祕密,专做华人采购日本房产的业者当然不会不知道,却不会说的;有位在东京接待台湾贵妇房地採购团的业务员,当着客人的面,很老实地对我说:“我原本自己也想买一户,现在确信日本房地产买不得,已打消念头了!”虽然许多贵妇亲耳听到了,还是照买,理由很多,像“她在东京有房子,我也想要有!”“东京房子真够便宜,不买受不了!”

许多台湾人或香港人、中国人、新加坡人等都以为房子“是只有涨多涨少的玩意”从来也没想过房子是会有折旧的,尤其日本房子“是只有跌少跌多的玩意”;

尤其日本房租下跌,小恶魔魅力逐渐消失,太过后知后觉的人,会被套牢而无法脱身。

房子没人住,是不可能涨的,股市里常说“有量才有价”,有人气才能支撑价格,没人气就糟了,房市也是如此,尤其从基本面来看,日本更是如此,不仅日本,房地产将是下一个全球修正标,其他华人地区也不例外,像台北的房屋今年第二季跌了6%,那只是开始,台湾的报导说是“大跌”,那是太过乐观了,囤房的人要小心了,若不趁大崩盘前脱手,就来不及了。

刘黎儿 简历

旅居日本的资深媒体人与知名作家。台湾大学历史系,后进入台大历史所,1982年赴日,曾担任《中国时报》驻日特派员、东京支局长,现为专职作家,在多家报纸杂志如《苹果日报》、《自由时报》、《今周刊》等撰写专栏;书写对象包括日本政经社会议题、都会两性关係、职场文化及生活文化的观察与解析乃至文学评论等,相关书籍35册。