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刘渊:中国的豪宅是否还值得投资?

中国日报网刘渊 2015-08-11 15:41:46

中国日报网8月11日电(信莲)为什么今年中国豪宅销售特别火爆?未来还值得投资吗?中原集团研究总监刘渊为英国《金融时报》中文网撰稿分析了背后的原因。原题,《中国豪宅市场火爆的背后》,全文如下:

随着今年楼市的回暖,关于豪宅热销的各类报道也频频见诸各类媒体。那么,为什么今年豪宅销售特别火爆?让我们用实际成交数据来看个仔细。

为明确定义,避免混淆,本文中我们把单套售价超过一千万元人民币的定义为“豪宅”。据此标准,上半年一线城市豪宅成交量确实有显著增长。在新房市场,上海上半年千万豪宅成交套数已经相当于去年全年的四分之三,深圳则是三分之二,两大热点城市豪宅成交均大幅超过了去年同期水平。相比之下,北京市场比较平稳,上半年豪宅成交套数约为去年的一半。

二手市场则更为火爆,上海上半年二手豪宅成交套数已经超过去年全年;而深圳上半年豪宅成交量则比去年全年还高出25%。

之所以今年豪宅市场增长显著,其中原因不外乎以下几方面:在供应端,由于取消了以往对高价楼盘的价格审批限制,使得豪宅供应量大增。开发商为配合开盘,进行了各种声势浩大的宣传推广,这也是我们看到很多豪宅热销报道的原因之一。而在需求方面,受“3·30新政”降低二套首付,松绑二手房营业税的影响,刺激了改善型需求的释放。同时,上半年股市大涨的财富效应也体现在楼市。另外,部分城市投资需求复苏,推高价格涨幅,这一点在深圳表现的比较明显。

虽然上海、深圳等一线城市的豪宅销售量增长明显,但如果结合整体市场来看,就会发现豪宅成交套数占全市场的比重并未明显上升。以上海为例,上半年一、二手豪宅总成交套数占全市场的比例为2.3%,和去年全年水平一致。而在深圳,上半年全市场豪宅成交占比为3.7%,略高于去年全年的3.36%。(注:由于今年房价整体上涨,我们在计算时考虑了前后期价格变动的影响)。这组数据说明,今年豪宅的热销只是随着整体市场的回升而同步增长,并没有超出市场整体的表现。

整体看,上半年一线城市楼市量价齐升,改善需求增加,但主要仍是以自住需求为主的。以上海市场为例,从各价格段成交占比来看,总价200万左右的刚需占比有所减少,而400-600万价位的改善型需求增长较为明显,而千万以上的豪宅占比基本稳定。这显示出楼市回升主要仍是自住需求推动的。

既然成交量占比没有显著提高,那么豪宅在价格方面的表现又如何?

在今年房价涨幅最高的深圳,1-7月,豪宅价格的累计涨幅为32.1%,仅比全市场房价涨幅的30.8%略高1个百分点。而在上海,同期豪宅涨幅为9.5%,较全市场9.9%的涨幅还略低。

上述价格数据是基于中原实际成交的二手住宅价格计算得到的,我们把市场上成交活跃楼盘中价格最高的10%定义为“豪宅”,其成交总价通常也在千万元以上。由于深圳和上海二手住宅量早已超过新房,因此二手的价格变动更具代表性。

据此看来,虽然今年豪宅成交活跃,但价格增长却和普通楼盘差不多。其实,历史上豪宅的表现可不是这样的。在2011年以前,每当楼市价格上涨时,豪宅的价格涨幅都是显著高于普通住宅。从2004年到2011年,上海全市场二手住宅价格涨幅为96%,而豪宅的涨幅则是148%。深圳的情况也差不多,同期内全市场价格涨幅为120%,而豪宅的涨幅为158%。

而从房价每次上涨下跌的小周期来看,豪宅的表现也不同于普通住宅。一般在市场上升时豪宅涨的更多,而市场下跌时,豪宅的跌幅也更大。这是由于相对于普通住宅,豪宅的投资属性更强,因此价格的波动幅度更大。

而到了2011年以后,情况就有了变化,豪宅和普通住宅的价格涨幅变得几乎相等。比如,上海2011年以来到今年7月,二手豪宅价格涨幅是34%,而全市场涨幅则为41%;深圳在同时间段内,二手豪宅价格涨幅为60%,全市场涨幅为62%。上海、深圳近5年豪宅价格涨幅甚至低于普通住宅。

之所以豪宅的表现在2011年前后截然不同,主要原因在于市场基本面的变化。一方面,2011年以后房地产调控再次启动,限购、限贷全面实行,限制了投资需求,豪宅增长的动力大受影响。另一方面,经过多年发展后,一线城市的房地产市场进入相对成熟阶段,人均居住条件大幅改善,楼市供求关系从严重短缺转向基本平衡,量、价进一步增长的空间缩小。

正是在这样的背景下,虽然今年一线城市量价齐涨,但豪宅也没有更突出的表现。那么未来一线城市的豪宅价格走势是否会继续与全市场保持一致?豪宅是否还值得投资?这个问题的影响因素比较多,我们可以从正反两方面来分析。

对于豪宅价值有利的因素是,目前国内一线城市核心区的房价,和香港、纽约等国际大都市核心区相比,还是相对较低的。而与之相对应的是,我们一线城市郊区的中低端住宅,和国外大城市郊区房价相比,已经不便宜了,甚至还更贵。其中部分原因就在于近5年豪宅价格涨幅低于普通住宅,价值“相对”被低估,未来还有补涨的机会。

再看不利的一面,房产税越来越近了。虽然具体细则还未确定,而且短期内不会全面铺开,但豪宅肯定会在征收对象之列。因此,长期持有豪宅的成本变得不确定;另外,当以后出手变现时,豪宅成交难度也要高于普通住宅,毕竟成交量占比不到全市场的3%;同时,豪宅交易税费也比普通住宅更高,营业税、契税、个人所得税(有些城市还对豪宅征收土地增值税)等税率均高于同等条件下的普通住宅,增加了交易成本。

另外,虽然一线城市整体供求平衡,但其内部不同区域的供求压力也是有差别的。根据我们在上海市场的测算,郊区豪宅的供求压力今年反而更大了,嘉定和崇明的千万元以上豪宅消化周期均超过50个月,因为需求主要集中在中心城区。因此,那些缺乏位置、景观等稀缺资源,仅靠堆砌材料、炒作概念的“豪宅”前景并不乐观。

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