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香港新世界发展 交易积蓄百亿现金待发力

2015-09-29 15:55:06

2015上半年经营效果显著 交易积蓄百亿现金待发力

本文全面剖析香港新世界发展有限公司的业务架构,讨论香港新世界发展有限公司面对的挑战和影响,简要比较其估值优势,结论:其每股净资产的持续提升和折让减小形成了股价的双轮驱动。

根据彭博数据显示,香港新世界发展截至2015年6月30日的2015财年盈利预计将增6%至69.2亿港币,而2016财年的盈利将增8%至75.0亿港币。股价较目前每股账面值18.71元折让49%,机构认为其估值被低估。

一、 财务分析——股利上升

新世界发展(HK0017)中期财务数据

1.1财务分析

香港新世界集团最新公布的财报显示,收入为269.86亿港元。

从地区分布来看,在大陆地区的收入31.47亿港元,自154.84亿港元降至123.37亿港元;而香港地区的收入则逆势增长,增加30.94亿港元,自113.87亿港元增至144.81亿港元。伴随大陆地区宽松政策的持续和房地产行业的松绑,预期未来大陆地区的销售表现将得到提振。

香港新世界发展 交易积蓄百亿现金待发力

数据来源:wind

1.2土地储备

香港新世界发展有限公司目前持有在案930万平方尺的香港土地储备,可供立即开发——其中530万平方尺属于住宅楼面性质。另外香港新世界发展集团持有1830万平方尺的农业用地储备,未来可更改用途属性,变更为住宅及商业开发,属于潜在利好。

1.3股东收益上涨

公司股东应占溢利同比增29.3%,上升至58.55亿港元,折合每股EPS0.68港元,对应现价PE(TTM)为7.6倍。

香港新世界发展 交易积蓄百亿现金待发力

数据来源:wind

主要原因是集团内合营企业业绩增长,从21.07亿港元增至33.52亿港元,升幅59%,另有投资地产升值利好。

公司公告,建议中期派发每股0.12港元股息。股息率1.27%。

二、业务发展——引入资本,发力内地

185亿作价五星级酒店股权,香港新世界集团计划重建

香港新世界发展有限公司与阿布扎比决定将三间香港酒店合营,预计交易可为香港新世界发展公司带来约100亿港元的现金。本次交易将有助于减少香港新世界发展公司的净负债率,预计将从26%下降至20%,此举有利于香港新世界发展公司重新部署在香港的土地储备。

此次交易充分表现出管理层对于公司隐藏价值的释放能力十分优秀,而现价仅相当于0.5倍PB的估值并未合理估计公司的潜在、真实价值。本次交易有助于香港新世界发展公司未来进一步引入外部资本,进行项目资本运作。

公司储备的101亿港元的现金,未来将用于未来公司的地产发展业务,例如位于尖沙嘴约300万平方英尺的香港新世界中心的重建计划。

香港新世界发展 交易积蓄百亿现金待发力

三、未来亮点

我们认为,中长期来看,对于香港新世界发展来说,将面临三大利好。

第一, 美联储加息

最新一次美联储会议上,联储主席耶伦释放信号,将在9月或12月加息的步伐会因希腊的债务问题和中国股市的大跌而放缓。国际货币基金组织已将其对2015年全球生产总值增长的预测由3.5%下调至3.3%。香港地产股将在一个长期处于低息率的环境中受惠。

第二, 香港的楼市价格增长强劲

香港总体房屋价格增长迅猛,中原地产的数据显示2014年整体楼市价格涨幅约12%,2015年至今也已获得7%的增长。根据香港土地注册处的统计,香港一手住宅销售额在2014年达到1760亿元,2015年上半年的销售额同比上涨35%至850亿元。

而在内地楼市销售方面,香港新世界发展公司也取得不俗成绩!挤身内地房地产销售100强,凭借109.7亿元的销售金额位列第72位,86万平方米的成绩位列第71位,与和记黄埔相当。

第三, 香港新世界发展与阿布扎比投资局的交易

本次交易除了给公司带来现金收益外,也将大幅提升股东的价值并有可能因而派发特别股息。香港新世界发展截至2014年12月31日的6个月核心盈利为44.1亿元,同比上升5%。

阿布扎比投资局实力强劲,布局宏远,出手不俗。英国《经济学人》2007年6月曾披露,阿布扎比投资局目前在全世界的投资达到8730亿美元,可能是目前全球最大的一只主权财富基金,其投资的主要领域是债券、硬通货、储蓄和房地产。

相信对于越来越热衷于新兴市场的阿布扎比投资局来说,稳健又带有超额收益可能的香港新世界发展符合其一贯的投资策略,不排除未来进一步合作的可能。

四、综合分析

从财务角度、公司层面及宏观大势来看,房地产行业面临新一波的机遇。

随着全球经济QE带来的复苏,目前各国都在考虑继续释放流动性。而面对外贸压力的中国也在寻求更多的经济支撑,除了转型新经济挖掘内需以外,原先的经济支柱也将重新拾起。

基建方面的继续投入,固定资产投资速度在2015年上半年下滑到低点,政府意识到新经济不能脱离旧经济!年中的债务置换和发改委工程包,也说明了政府对于固定资产投资的重视。这一方面,从最近土地市场重新火热可以略窥一二。当前,一二线城市地价和房价仍较稳定,小幅上涨。主要压力来源于三四线城市。

但从长远地看,大陆地区正在持续对房地产行业进行松绑,为了维持经济稳定发展软着陆,经济结构的调整仍然离不开房地产的贡献。目前政策面上进入降准降息的通道,对于未来一段时间内的楼市来说,无疑是一个中期利好。2015及2016年的收入和利润仍可能进一步攀升。

香港新世界发展有限公司在稳固香港本部的情况下,积极拓展大陆发展空间,寻求有实力的机构进行合作,释放资产盈利能力。0.5倍PB的地产股,账上几百亿的现金,若将来公司提高股息分红,加大在大陆地区的开拓力度,香港新世界发展有限公司非常值得关注!

 

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