2015上半年经营效果显著 交易积蓄百亿现金待发力
本文全面剖析香港新世界发展有限公司的业务架构，讨论香港新世界发展有限公司面对的挑战和影响，简要比较其估值优势，结论：其每股净资产的持续提升和折让减小形成了股价的双轮驱动。
根据彭博数据显示，香港新世界发展截至2015年6月30日的2015财年盈利预计将增6%至69.2亿港币，而2016财年的盈利将增8%至75.0亿港币。股价较目前每股账面值18.71元折让49%，机构认为其估值被低估。
一、 财务分析——股利上升
新世界发展(HK0017)中期财务数据
1.1财务分析
香港新世界集团最新公布的财报显示，收入为269.86亿港元。
从地区分布来看，在大陆地区的收入31.47亿港元，自154.84亿港元降至123.37亿港元;而香港地区的收入则逆势增长，增加30.94亿港元，自113.87亿港元增至144.81亿港元。伴随大陆地区宽松政策的持续和房地产行业的松绑，预期未来大陆地区的销售表现将得到提振。
数据来源：wind
1.2土地储备
香港新世界发展有限公司目前持有在案930万平方尺的香港土地储备，可供立即开发——其中530万平方尺属于住宅楼面性质。另外香港新世界发展集团持有1830万平方尺的农业用地储备，未来可更改用途属性，变更为住宅及商业开发，属于潜在利好。
1.3股东收益上涨
公司股东应占溢利同比增29.3%，上升至58.55亿港元，折合每股EPS0.68港元，对应现价PE(TTM)为7.6倍。
数据来源：wind
主要原因是集团内合营企业业绩增长，从21.07亿港元增至33.52亿港元，升幅59%，另有投资地产升值利好。
公司公告，建议中期派发每股0.12港元股息。股息率1.27%。
二、业务发展——引入资本，发力内地
185亿作价五星级酒店股权，香港新世界集团计划重建
香港新世界发展有限公司与阿布扎比决定将三间香港酒店合营，预计交易可为香港新世界发展公司带来约100亿港元的现金。本次交易将有助于减少香港新世界发展公司的净负债率，预计将从26%下降至20%，此举有利于香港新世界发展公司重新部署在香港的土地储备。
此次交易充分表现出管理层对于公司隐藏价值的释放能力十分优秀，而现价仅相当于0.5倍PB的估值并未合理估计公司的潜在、真实价值。本次交易有助于香港新世界发展公司未来进一步引入外部资本，进行项目资本运作。
公司储备的101亿港元的现金，未来将用于未来公司的地产发展业务，例如位于尖沙嘴约300万平方英尺的香港新世界中心的重建计划。
三、未来亮点
我们认为，中长期来看，对于香港新世界发展来说，将面临三大利好。
第一， 美联储加息
最新一次美联储会议上，联储主席耶伦释放信号，将在9月或12月加息的步伐会因希腊的债务问题和中国股市的大跌而放缓。国际货币基金组织已将其对2015年全球生产总值增长的预测由3.5%下调至3.3%。香港地产股将在一个长期处于低息率的环境中受惠。
第二， 香港的楼市价格增长强劲
香港总体房屋价格增长迅猛，中原地产的数据显示2014年整体楼市价格涨幅约12%，2015年至今也已获得7%的增长。根据香港土地注册处的统计，香港一手住宅销售额在2014年达到1760亿元，2015年上半年的销售额同比上涨35%至850亿元。
而在内地楼市销售方面，香港新世界发展公司也取得不俗成绩!挤身内地房地产销售100强，凭借109.7亿元的销售金额位列第72位，86万平方米的成绩位列第71位，与和记黄埔相当。
第三， 香港新世界发展与阿布扎比投资局的交易
本次交易除了给公司带来现金收益外，也将大幅提升股东的价值并有可能因而派发特别股息。香港新世界发展截至2014年12月31日的6个月核心盈利为44.1亿元，同比上升5%。
阿布扎比投资局实力强劲，布局宏远，出手不俗。英国《经济学人》2007年6月曾披露，阿布扎比投资局目前在全世界的投资达到8730亿美元，可能是目前全球最大的一只主权财富基金，其投资的主要领域是债券、硬通货、储蓄和房地产。
相信对于越来越热衷于新兴市场的阿布扎比投资局来说，稳健又带有超额收益可能的香港新世界发展符合其一贯的投资策略，不排除未来进一步合作的可能。
四、综合分析
从财务角度、公司层面及宏观大势来看，房地产行业面临新一波的机遇。
随着全球经济QE带来的复苏，目前各国都在考虑继续释放流动性。而面对外贸压力的中国也在寻求更多的经济支撑，除了转型新经济挖掘内需以外，原先的经济支柱也将重新拾起。
基建方面的继续投入，固定资产投资速度在2015年上半年下滑到低点，政府意识到新经济不能脱离旧经济!年中的债务置换和发改委工程包，也说明了政府对于固定资产投资的重视。这一方面，从最近土地市场重新火热可以略窥一二。当前，一二线城市地价和房价仍较稳定，小幅上涨。主要压力来源于三四线城市。
但从长远地看，大陆地区正在持续对房地产行业进行松绑，为了维持经济稳定发展软着陆，经济结构的调整仍然离不开房地产的贡献。目前政策面上进入降准降息的通道，对于未来一段时间内的楼市来说，无疑是一个中期利好。2015及2016年的收入和利润仍可能进一步攀升。
香港新世界发展有限公司在稳固香港本部的情况下，积极拓展大陆发展空间，寻求有实力的机构进行合作，释放资产盈利能力。0.5倍PB的地产股，账上几百亿的现金，若将来公司提高股息分红，加大在大陆地区的开拓力度，香港新世界发展有限公司非常值得关注!
