专家：三四线城市建保障房应因地制宜

记者近日在河北唐山、衡水、沧州多地深入进行调查后也发现，近年保障房实体建设规模大，由于政策全国“一刀切”，落地后受申报标准限制、房屋设计和群众居住意愿等多方面原因影响，多地保障房都有空置情况，更有地方超四成保障房“无人认领”。专家称，保障房政策后期推进乏力，亟待修正。尤其是三四线城市与一二线城市情况各不相同，保障房建设应因地制宜。

河北有地市空置率超四成

冬日傍晚，记者走入河北省衡水市一处2012年已竣工的保障房小区，多栋楼房单元门紧闭不开，晚饭时间没有热闹的厨房。天色完全黑透后，14栋楼中不少从上到下黑着灯，小区更显冷清。

截至2015年底，全国城镇保障性安居工程计划已开工超过740万套。在超额完成年度目标的同时，国家审计署却连续数月通报，有多省保障性安居工程均长期处于闲置状态。

据住建部公布数据显示，“十二五”期间，全国保障房累计开工已接近4000万套。“没有建得最多、只有建得更多”，各地保障房建设在实现“量”上突破的同时，也为此付出代价。

以沧州为例，沧州市从2008年开始保障房实物建设，前两年仅建成1908套。2011年，这一数字被改写为2.3万套。沧州市住建局住房保障科科长王军强说，截至2015年末，沧州已建成保障房5.1万套（廉租房、公租房、经适房、限价房四类）。

建设量过大之外，唐山市住建局有部门负责人对记者表示，还存在“北京有病、全国吃药”的问题。“特大型城市可以通过大规模建保障房来保障低收入人群住房，河北等省份多为人口净流出地，农业县多，应区别对待”。

“城乡人口流动的当下，地市一级和区县的住房需求也不同。”王军强说：“连续大规模集中建设，市本级问题已解决，但区县对于公租房和限价房等保障性住房的需求几乎没有，持续大规模建设也给分配造成压力。”

记者走访时发现，河北一些县级市，城区人口仅仅数十万，商品房需求有限，保障房需求更显不足。有地方建成各类保障房2300余套，记者调查时空置已超过700套，又有600余套公租房将竣工，空置率或超过四成。

业内专家认为，建设保障房是为解决低收入群体住房问题，但不意味着要短期内让每个家庭都有房。各省、各地的具体情况都不同，整体而言实现“紧平衡”水平最合适。

楼难盖、房难住、后期难管

2015年末，北京市“十二五”期间新增100万套保障房的目标已完成85万多套。比照北京的推进力度，河北一些受访干部认为，2016年河北这样的省份已不适合大规模推进保障房实物建设。原因除了各地保障房存量尚大、难以消化外，还存在政策上的多方面困难。

目前，廉租房和公租房国家分别按平方米数和套数进行补贴。目前，廉租房每平方米补贴共计800元，公租房国家每套补贴2万元。实际情况是，保障房建设托底资金巨大，此前规模建设地方普遍难负担。王军强说，除提取土地出让金毛收入的部分、扣除地方公积金的增值收益之外，其余由地方政府自负，这两年压力尤其大。

有了指标和补助资金，意味着地方要配套更多资金投入。“保障房都是划拨地，结合各地综合地价，拆迁成本不低。”衡水市住建系统有干部表示，纯财政投入早已不现实，目前周边一些区县都以强制配建在苦撑。

此外，一些受访干部还感叹，申请条件难改，房屋设计不接地气，让辛辛苦苦建起的保障房成了“冷饭”。记者走访中发现，对于廉租房申请条件河北各地对申请条件的调整各异，但门槛普遍卡得较死。泊头市住建局副主任科员孙刚表示，房源充足但申请条件难变，审核后常卡掉一大堆人，没几个户能住进去。

“廉租房和经适房严格限定在五六十平方米，有政策本身的考虑，但基层群众的住房观念里不太能接受小面积住房。”唐山市住建局租赁管理科科长杨长军说。采访中有群众告诉记者，多层还好些，保障房建成高层实用面积小，50平房子公摊掉10多平不剩什么，还不如自己出去租房。

保障房目前入住审核难，清理退出更难也成为实际困难。“唐山廉租房、公租房覆盖人口超10万人，由于信息无法共享，住建部门只能逐个核实，工作量巨大。”唐山市住建局有工作人员介绍，审核工作涉及社保、工商、税务、车管等六个部门，费时费力，此外每年要对申请人进行核查，不符合规定要及时清退，但目前中央和省里政策存空白，清退住户只能申请地方法院强制执行，退租是新生事物，法院也难操作。

有业内人士表示，一些区县保障房闲置（过剩）问题不容小觑，不以受保障群体实际需求而以任务指标下达是其产生的直接原因，造成了严重的资源浪费和资产闲置等不良影响。

因地制宜

货币化政策应尽快上马

为实现中低收入群体实现安居，政府花大力气建设保障房，几年“高速”建设期检验之下，原有政策出现重重困难。

一些干部认为，很多地方楼市去库存压力都很大，2016年确实不再适合强推保障房实体建设，有需求的地方可以同上级部门协调订立指标。此外，应该考虑尽快推行货币化政策以补贴代替。“地方有发放保障房租赁补贴的经验，可考虑推行货币化补贴政策。”

此外，记者了解到，经济适用住房购买五年后，可上市交易的环节存在“盲区”。目前，河北多地都有认购已超过五年期限的经适房，除拥有地方立法权的唐山市已出台具体条例，该以何种方式、扣除收益部分多少，其他地方手足无措。这种情况不仅在河北，在全国很多地方的实操中，都是“摸着石头过河的情况”。

石家庄房地产协会副会长李水源表示，保障房建设可考虑因地制宜。一般的三四线城市，经济不太发达，与北上广深等部分经济、人口体量大的一二线城市情况并不相同，建设保障房的压力大。此外，一些政府存在短期行为，只考虑本届任职期间的财政收入，又不愿意建保障房为他人作嫁衣裳，这都导致了保障房工作出现现在的困局。

有分析师也建议，从建造规模、到具体层面上如申请条件、面积、格局等，取消全国“一刀切”。商品房和保障房供需有自身特点，根据实际情况做调整才好尽快消化。

一些基层干部建议，应该尽快协同建立个人诚信系统，同时调整审计标准。基层干部希望能够协调建设个人诚信系统，这样将有利于保障房后期核查工作。将各部门审核的要求统一纳入系统，审计工作也方便开展。

记者调查还发现，按照现有审计要求，一些患大病、真贫困、无住房的群众，因开一家小食品店，审核后就不能申请住房。这部分人群既要坚持政策、还要兼顾人情，基层干部操作中非常为难，希望审计工作相应进行调整。