英媒：中国房地产行业发展不均 小城市去库存艰难

    中国日报网3月15日电 据《经济学人》报道，上海是中国的金融中心，但外地人要想在沪买房十分困难。非沪籍单身人士不能在上海买房。已婚非沪籍人士要在上海缴纳至少两年个税，并首付三成房款。而作为中国北方最大的城市，沈阳的购房政策则要开放的多，任何人都可在沈阳购房。这些政策均收效甚微：上海的房价是沈阳的五倍。2015年上海的房价上涨了20%，而一些北方城市的房价则稍有回落。

中国政府希望在不增大房地产泡沫的前提下刺激增长，但如今地区房价截然相反的发展趋势令人担忧。其他国家也存在发达城市和内陆城市间的房价差异问题，比如伦敦和林肯郡（Lincolnshire），或是纽约和内布拉斯加州。不过，中国的房价差异问题犹为突出。中国发达城市的房价始终居高不下，且仍在飞涨，而在房价本就偏低的地区，房地产库存严重积压。建筑业一直以来都是经济的主要动力之一，直至最近仍占GDP增长的四分之一。因此平衡房产市场对于政府来讲非常重要，但实际实施起来则十分困难。

过去半年中，政府出台一系列举措支持房地产市场，然而政策并不涉及中国五大最热门的房产市场（即北京、广州、三亚、上海、深圳）。如今除了这五大城市购房贷款首付为30%外，其余地区购房贷款首付仅为20%。同理，全国多数地区的二套房交易税降低了三分之二，而五大城市的二套房交易税保持不变。南方科技中心深圳的房地产市场泡沫最为严重，仅去年一年房价就上涨了53%，当地政府表示将严厉打击投机炒房行为，并增建保障性住房。

如此双重体系至今收效甚微。过去的18个月中，央行持续实施宽松的货币政策，导致了大城市房产市场的混乱。尽管从经济角度讲，该政策有理可循，但低利率难免导致房价升高。起初，银行信贷资金多流入股市，但继去年夏天股市崩盘后，房地产成为中国为数不多的投资上选之一（近期中国收紧资本管制，使中国储户的海外投资更为艰难）。

小城市中房地产市场供大于求现象显而易见，因此房地产投机者纷纷将投资目标转向特大城市。瑞士信贷银行（Credit Suisse）分析师杜劲松将其归为“群体思维”（groupthink）的体现，他说道：“投资人、开发商、决策人和银行家，人人都认为一线城市的房地产市场是安全的。”

尽管政府试图抑制房地产过剩，但考虑到大城市形势会影响其他地区的市场情绪，政府并不想将大城市一并列入限制范围。有迹象表明，这种影响已经产生。一年前，特大城市房价开始逐月攀升。中等城市（在中国指拥有500万至1000万人口的城市）房价在四个月前开始上涨。而小城市（仅有100万至500万人口的小地方）的房价仅在过去的两个月中有所上升。（见下表）

一些投资者认为，房价若持续上涨，将会刺激建筑业发展。建造楼房所用的大宗商品，如铁（用于建梁）和铜（用于电线）等，近期的低迷状况略所好转，一部分原因是寄希望于中国房地产市场也将回暖。的确，过去十年间，中国房地产领域的一系列微循环都遵循这样的模式：房地产销售额增加促使新建筑开始施工，从而推动商品价格上涨。

中国指数研究院提供的数据表明，近期待售房产库存有所减少，去化周期由去年年初的30个月降至如今的15个月。中国国际金融有限公司梁红认为，“当前楼市量价齐升的局面显然并不支持宏观层面上房地产市场供给过剩之说。”

然而近年来开发商纷纷放缓建楼速度，多项目相继暂停施工，因此有大量未建库存或在建未售库存即将面市。截至去年年底，共有47亿平方米的在建未售住房，比2011年底时增加了25%；并有4.52亿平方米的在售住房，是2011年底在售面积的近三倍。一些省份和城市拟计划将未售住房转为保障性住房，供贫困家庭购买。中国国家主席习近平说，房地产去库存是场“歼灭战”，必须打赢这一战从而恢复经济活力。总之，恢复新建住房需求，任重而道远。

当然，中国特大城市是例外，这些城市的房地产供需已明显不平衡，尤其是深圳和上海。深圳和上海居住着大量年轻的高知分子，正是他们推动了房价上涨。沪、深属中国发展最好的城市，有着便捷的交通和好工作，以及按中国标准讲，优质的空气。依照现在的出售速度，沪深两地未售住房库存仅够销售五个月，也就是说仍需建设更多住房。

尽管有着强烈的基本需求，但去年沪深房价上涨50%也不合理。监管人士怀疑这其中有不正当行为。本周监管人员表示将集中治理网上借贷。网络借贷为买房人提供贷款以支付购房首付；理论上说，这些贷款使得投机者可以全用借款购房，违背了最低首付的要求。

但是，遏制动物精神是项艰巨的任务。在上海北部地区购房的人，需要到宝山房地产交易中心登记所购房屋，由于前来登记的人过多，交易中心人满为患，当地政府不得不派警力前去维持秩序。不久前的一天，在人们排队递交资料档案时，安保人员还曾戴着头盔，列方队在路障旁站岗。排队民众之一的王杰（音）在十月份花两百万人民币（约合30.7万美元）购买了一套公寓，此后这段时间，该公寓市值增长了一百万元。他笑嘻嘻地说：“人们都是买涨不买落。”

（编译：沈翼飞 编辑：齐磊）