田晓彤：外商投资我国房地产的利与弊

4月16日，由外资企业全球能效管理和自动化专家施耐德电气在厦门发起房地产峰会研讨市场大势，决定在中国进军智能绿色地产，由此引发了业界对外商投资中国房地产的再次关注。

当前，我国房地产市场正在重塑，房地产行业处于周期性的波动阶段。随着一系列政策措施的施行，楼市逐步进入升温阶段，外商也重拾对国内房地产市场的信心。尤其是自去年8月“限外令”松绑后带来利好，外商投资房地产的热情逐渐恢复，各地乃至全国范围内均迎来新一轮“外资潮”：据国家统计局数据显示：2015年1～7月份，房地产开发企业到位资金利用外资金额累计为184.7亿元；8月“限外令”松绑影响下，截止到11月份，房地产实际利用外资金额达258.05亿元，增长近26.35%。就拿广西而言，今年第一季度其外资投入增长幅度可观，实际利用外资1.71亿美元，同比增长6.76%，其中房地产业实际利用外资1.16亿美元，占服务业实际利用外资总额的67.65%。“限外令”的松绑，一方面刺激了部分高端物业的去库存，业内人士预测此举将对北上广深等一线城市带来5%左右的购买需求；另一方面也促使部分产业资本能够“踏实安心”地在中国市场定居，防范外商资本“外逃”。

对于巨量外资重返中国楼市，一定程度上反映出外资企业对房地产投资的热情开始高涨。而从中国房地产的长远发展看，对房地产市场中的“外籍军团”，既要正视其积极作用，同时也应有效预防对国内市场的不利影响。

“限外令”10年间逐步由紧到松

10多年前，随着我国房地产市场开放程度的不断提高，大量外资以多重原因通过多种渠道进入房地产市场，为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差,进一步抬升房价,从2006年开始我国先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的“限外令”政策：

2006年出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,限制外资对“土地的成片开发”及“高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”；2007年增加了对外资进入“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”的限制；2009年底推出“向境外投资方出售国内资产征税”的规定；2010年11月外汇局规定境外人士只能买一套房产……这一系列“加强版”的“限外令”延续了十几年，但随着中国房地产调控长效机制的推进和建设，以及进一步对外开放、活跃房地产市场的需求，使取消“限外令”成为顺势而为之举。

2014年开始，房地产市场进入市场自发性调整，在房价不再大幅上涨的背景下，对外资涉足国内房地产市场的限制放宽，对于维持房地产市场平稳有积极意义。2015年3月，国家发改委与商务部公布《外商投资产业指导目录（2015年修订）》，放宽了对外商投资房地产业的限制，对此前关于外商投资房地产的全部限制类条款予以删除，从而拉开了我国取消房地产“限外令”的序幕。8月，住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定外国人购房不受在华时间限制且购房套数不受限，同时大幅放宽房地产市场外资准入门槛。

目前从全国看，北京于今年2月取消了“限外令”,此前济南、沈阳等二三线城市也已经取消“限外令”。业界认为，外商投资地区虽然多定位在经济发达、市场开放的长三角、珠三角以及环渤海经济圈的一线城市等，但是随着一线城市房地产逐渐趋于饱和，不排除外资进入目前处于低价位的二三线城市，寻求高端地产项目作为投资扩张的新利润增长点，这也为二三线城市以及中高端物业带来直接的利好。

外商进入既带来正能量也产生了负效应

外商投资我国房地产业在一定程度上缓解了房地产资金短缺问题，促进了国内房地产市场跨跃式的发展。

国外房地产行业起步早、历时长、经营体系较为成熟。外商的进入，加快了国内房地产业与国际接轨的步伐，为我国房地产行业提供了先进的经营理念、运作模式以及先进的管理经验，在一定程度上促进了国内房地产业的整合、升级，促进了房地产行业管理水平的提升。此外，先进的外资房地产企业带来的丰富多样的房地产专业化服务，会促进我国房地产服务行业提高服务质量，转变更新服务理念和服务方式。

外资进入对缓解房地产领域的融资难题是利好消息，不但为国内房地产带来了大量的资金及先进的融资经验，还拓宽了房地产业的融资渠道，出现了如上市融资、信托融资、债券融资等方式，使房地产业在选择资本来源、确定资本结构上更具有灵活性和独立性，为房地产业注入了新鲜的血液。同时，随着外资的不断流入，从2006年起10年间我国先后颁布了10多个法律法规逐步加强了对外商投资房地产领域的管理，弥补了在外商投资房地产领域的法律空缺，使国内房地产行业逐渐规范。

与此同时，大量外商进入房地产行业也不可避免地存在负面效应，比如会在一定程度上引发房地产泡沫的发生，对房地产业造成一定的冲击。我国房地产业取消“限外令”后，有些外商进入我国房地产市场，以设立中外合资合作企业、外商独资企业或购买股权等方式，进行房地产投机行为，通过资金的快进快出获得利润。短期大量外资的进入会在一定程度上增加房地产业的波动性，吹大房地产泡沫，导致一定时期内国内房价整体性上涨。大量的外资进入无疑会加大房地产领域的竞争力度。一方面，国内房地产企业通过降价、提高服务质量、提供更多优惠措施等方式提高市场占有率；另一方面，由于房产需求数量是稳定、有限的，外商的进入会在一定程度上降低国内房地产企业的市场份额，挤压其利润获取空间。

既要合理引导发展，也要预防投机行为

对外商投资我国房地产应理性看待，既要正视外商的积极作用，同时也应及时发现并有效预防外商投资对国内房地产市场的不利因素，不断规范国内房地产市场，并完善相关财政政策、货币政策，以促进房地产市场的长远发展。

鼓励相互合作，合理引导发展。适当鼓励国内房地产企业在保证其控股权的前提下与外商进行合作，广泛吸收外资，实现融资渠道多样化，改善其资金紧张局面。此外，可通过政策放松、税收减免、金融优惠等措施合理引导外资流向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态，以促进国内房地产各分支领域实现均衡、长足的发展。

建立监测系统，掌握外资流向。从多个方面建立房地产外资的监测系统，加强监管力度。例如：可通过加强汇兑环节的管理，严格监控房地产资金的流入或流出动向，重点监控短期性的资金流入或流出行为，对投机性外资进行严厉处罚并记入“黑名单”；或者通过完善现有房地产登记系统掌握房地产外资的动向，如：建立全国性的电子档案信息联网体系，实行全国各地区、各部门的信息共享。另外，也可通过完善房地产风险指标体系、健全房地产市场预警系统的方式，加强对房地产市场外资流动的监管，并定期发布房地产市场外商投资信息，合理引导其投资行为。

完善地产税收，规避市场风险。完善外商投资房地产的税收政策，通过税收杠杆规避房地产市场风险，减少房地产外资的投机行为。例如：可开展对外商投资房地产的定期或不定期调查，对房屋空置时间较长的房屋征收空置税；也可针对外商投资的房地产面积进行征税，如以个人名义或公司名义购置的住宅、商业店铺或写字楼超过一定面积后实行阶梯性征税方式，对于特大型房地产额外征收较高的房产税。此外，也可针对房地产投资期限进行征税。例如：对未满5年的投资行为提高纳税比例、开征利差税等，以减少其投资利润，并在一定程度上预防房地产投机行为，规避房地产市场风险。

（作者：北京博林不动产评估有限公司 房地产市场研究员 田晓彤）