韩国楼市"去库存"压力大 首尔市区供不应求

韩国首都首尔的周边卫星城里，新楼盘拔地而起。

韩国1500余名老年人参加“敬老宴会”。韩国人口加速老龄化抑制了对房屋的需求（资料图）。

在资金成本处于历史新低的背景下，一栋栋崭新的公寓在韩国首尔周边拔地而起。然而，韩国楼市并没有呈现“供需两旺”的火爆局面。除了首尔市区的房子供不应求之外，首尔卫星城的大量新建住宅面临卖不出去的窘境。

据路透社报道，韩国人口快速老龄化、家庭负债加重，这些因素可能让韩国楼市陷入“崩盘”。

卫星城楼市供过于求

韩国首都首尔南边的卫星城龙仁市，就是韩国楼市供过于求的典型个案。

官方数据显示，龙仁市总人口只有100万，但目前待售的新房达到了5301户，库存量为韩国全国最高，令当地政府头疼不已。

韩国银行贷款利率达到近年来的新低，引发房地产商们争相投资房地产业。这本是韩国低迷的国内经济中的一大亮点。但新建房屋却让房屋贷款激增，韩国的家庭负债已经在新兴市场国家中排名第一。

截至第二季度，韩国家庭的债务跃增至1257.3万亿韩元，相当于去年国内生产总额的88.4%，甚至超过了美国、日本等国家。

首尔市区的楼盘在未建成之前就早早被买家预订，真正难消化的是类似龙仁市这样卫星城的房子。

在龙仁市，新公寓供过于求的情况意味着房屋转手价格可能下降。

“建筑公司盖的房子太多了，这是不负责任的行为。”当地资深房地产销售人员表示：“如果买了铁定赔钱，我绝不可能向客户推荐这些新房子。”

房价继续高歌猛进 民众担心楼市崩盘

官方数据显示，今年上半年，韩国推出的住宅单位总数上升了3.7％，达到29.9万户。此外，2015年开始建造的新住宅达到了创纪录的72万套。

“去库存”成难题

然而，经济不景气和人口加速老龄化却压抑着民众对房屋的需求。而且，跟中国香港、新加坡等地不同的是，韩国的外来移民较少，也缺乏海外买家来带动房市需求。如何消化房子库存量，成为韩国政府的下一个难题。

韩国大型建筑公司在中东地区订单减少后转向国内，也是本轮楼市供过于求的主要原因。

评级机构穆迪预计，韩国最大的十家建筑商会在下半年推出17万个单元，同比增长57％，让“未来12~18个月内未售出的库存量显著增加”。

韩国经济分析师李相宰指出，楼市供过于求以及负债增加可能波及金融市场。同时，负债率增加也显著影响着韩国的家庭支出。根据官方统计，第二季度韩国家庭支出累计下跌了0.8％。“房地产市场繁荣增加了工作机会，促进商业发展，同时也挤压了家庭的消费支出，”李相宰说。

政府已收紧房贷

到目前为止，韩国房价继续高歌猛进，7月公寓价格更是创下了历史新高。

龙仁市的公交车上贴满了房地产广告，向消费者许诺“特殊优惠”，但许多消费者担心供过于求或让房产不断贬值。

在龙仁市经营便利店的季淳嘉为一个公寓支付了5600万韩元的首付款。但在看到一座座拔地而起的公寓后，她担心自己的公寓将贬值，所以还未决定是否支付下一笔到期款。“这显然是供过于求，”她说，“他们不应该建这么多房子，只有像我这样愚蠢的人才会买房子。”

韩国政府为避免房市崩盘，已在今年1月收紧了贷款，以抑制家庭债务的增长。 灵犀