上海房市降温，已拍地王未来走势不明朗
楼市将迎来寒冬？
12月中旬的一天傍晚，上海浦东内环一高档小区花园外，散步的人群每走过约300米，就能看到两三个房产中介正在推介小区内“刚刚新出”的一套房子——148平方米的三居室，1050万元，送车位。据中介介绍，这套房源的价格较同一小区、同户型在售二手房整整低了200万元。
“最近成交量明显不行了，大家都在抢着发售这套房子。”中介小贾告诉中国青年报·中青在线记者，因为房价居高不下、调控政策又频频出台，这套明显低于市场价的房源颇被看好，附近至少有四五家中介门店都在当天傍晚“出动”大批人手寻找买家。
这一天，距上海“认房又认贷”新政刚刚过去两周左右。中国青年报·中青在线记者查询链家网、我爱我家网发现，“便宜货”尚不多见。
12月17日，朗诗集团董事长田明在参加复旦大学EMBA同学会年会房地产行业小组讨论活动时说，“房地产行业已经从量价齐飞的黄金时代扭转了，趋势正在改变，这种趋势不会因为2016年楼市‘回光返照式’的突然火爆而改变。”
“疯狂土拍”，连开发商自己都心惊肉跳
“回光返照式”的突然火爆，指的是今年一线城市和强二线城市的房价疯涨。以上海为例，数据显示，今年9月上海纯商品住宅销售均价为44893元/平方米，环比上涨5.7%，同比上涨50.6%。而这一数字，在2016年3月时才不过为3.2万元/平方米左右。
“这一万多元单价的涨幅，在2008年年底探底、2009年上升那会儿用了近两年完成。而这次，只用了5个月。”原上海万科滨江事业部副总经理、“宋家泰读书圈”创始人宋家泰从今年5月开始尝试用直播形式向公众实时播放上海的每一场土地拍卖，“一边代表地产公司举牌，一边拍摄，心惊肉跳。”
宋家泰认为，今年的上海楼市走出的这波“妖怪行情”，与土拍市场密不可分，“面粉都比面包贵了，老百姓还不抢面包？开发商还不赶紧囤地？”
在上海，2016年7月27日，金地集团以每平方米3万多元的楼板价拍得浦东机场附近、祝桥镇的一处地块。当时，祝桥二手房价格不过两万多元，溢价极大，而广受房地产业界的质疑。
但很快，上海公布上海东站落户祝桥的信息，宋家泰发现，先前认为金地集团“行为疯狂”的地产商们，观点转变了，他们觉得金地拿这块地变得“顺理成章”，“我们的开发商，每一次买地王都觉得是高点、买贵了，但过一段时间会发现，量价齐升了”。
此后的8月17日，融信地产以110亿元拿下了上海静安的一处地块，创下全国地王纪录。“这时候，大家又觉得祝桥那块地拿得不贵了。”但再往后，上海唐镇等计划拍卖地块，都不再拍了。
这一波调控还会越调越高吗
田明认为，开发商们“越调越高”的经验，在这一波调控中，可能不会再应验了。今年的地王，朗诗集团全都没有参与其中，“我们要捂紧钱袋过日子了。”
12月16日闭幕的中央经济工作会议上，明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
中央的这次表态，引起了田明的高度关注，“这轮由中央政府发起的调控，我认为很有必要。再不采取措施，金融风暴就要来了”。
综观全国房地产产销数据，2016年以来，出现了一线城市火上天，二线城市一半以上高库存的“冰火两重天”现象。
瑞安地产、瑞虹新城项目总监刘梦洁透露了一组公司调研出的“非主流”数据，“2016年三四线城市只去了8%的库存，只有20个一线和强一线城市火爆而已”。刘梦洁说，瑞安地产曾在2007年房地产市场最火热时拿下过几个“地王”，但随即遭遇了2008年那一轮楼市强调控，这一次，瑞安地产也采取了捂紧钱袋子的做法，并未参与地王的竞争。
田明提醒，过去，政策处于“温水煮青蛙”的状态，开发商们在一次次调控下，放松警觉，“市场依旧我行我素，还在抢地盘。我建议，开发商这次应该捂紧自己的钱袋子，应对长期的楼市调整”。
事实上，不仅是政府调整的需要，我国当前的经济形势不再能够支撑过高的房地产价格。外贸、民间投资、消费等情况都不算太乐观。
“形势不比过去了。”田明说，自己2005年从公务员岗位辞职下海，2000年时南京的房价每平方米不到2000元，而现在，南京房价已经“加个零，再乘以2”，同时房地产交易面积也涨到了12亿平方米以上，“比2000年那会儿涨了几十倍”。
田明称，我国城镇人口人均居住面积已经达到约39平方米，“比德国、法国等发达国家都高，户均拥有住房达到1.3套。而这个数字，在过去只有0.2~0.3左右”。
田明分析，未来我国房价可能会有一小段高位盘整期，此后肯定会下行，“大的曲线肯定是下跌”。传统的开发房地产做法——拍地、盖楼、销售模式，将不再有大的市场。
泰禾集团营销副总经理鄂宇对此却持不同看法，他认为，以目前一线城市和强二线城市的供需来看，房价只会在短期内略作调整，“需求摆在那里，有正确的销售策略，房子照样卖得出去”。
鄂宇说，泰禾集团新近在新江湾城开放的新盘供不应求，409套房，已经有1万户业主进行登记，“我们要求客户出具资产证明等，现在已经有900户给了证明。很多人找关系要房”。
供需调整或能破解房地产难题
供需，始终是房地产市场一个不变的话题。因为需求远远大于供应，一线城市和强二线城市被认为是最稳健的地产投资区块。
宋家泰介绍，上海2016年1月土地预售证面积为40多万平方米，而成交达到120多万平方米。此后，2月，在常见的“春节没人买房”淡季，预售证面积仅为10多万平方米，销售量却达到60多万平方米。
3月，预售证面积80多万平方米，实际销售了180多万平方米。3月25日，上海市政府出台楼市新政，调高了社保缴纳期限等要求。到了4月，供给130万平方米，成交仅90万平方米。
但从5月开始，“地王”频频出现，导致房价继续高企。10月28日，上海出台“沪六条”，要求开发商用自有资金买地、进行严格资金审查。11月底，上海又出台“认房又认贷”新政，全国范围内有贷款的人买房都算二套房。
从表面上看，宋家泰认为，“越调越涨”的情况依然存在。但他认为，供给不足是一线城市目前房价居高不下的主要原因。
更严厉的调控政策，其实在一线。一名开发商透露，自己在江苏无锡和苏州吴江的两处楼盘，遭遇到的是极为严格的新政，“无锡1万元以上不准成交，吴江2万元以上不准签约。你觉得亏本了，捂盘不卖了，也不行，房子工程进行到一定程度，就要被约谈了，让你卖，价钱又不能高”。
这名开发商认为，2018年以前，这种严厉的管控会持续下去，“那些地王将来能不能挣钱，还真不好说”。
长期从事商业地产开发管理工作的刘梦洁，也对未来商业地产走势并不看好。她介绍，以上海为例，每年新开10~30个商场，每年新增300万~400万平方米的商业面积，“通常说，一个10万方的商场周边，要有10万人的人群，但现在你看看，一个商场周围，有那么多人么？”
她认为，商业地产未来的前景，或许可以被当做“住宅供给”增加到住宅市场，“如果你2017年要买房，那就逢低买进一线城市的住宅自用吧。”
中国青年报·中青在线记者 王烨捷
