昆百大拟65亿收购我爱我家
近期房产中介已成为资本市场的宠儿 仅半年我爱我家估值便增加了近四成
2016年1月至9月，我爱我家实现营业收入63.37亿元，并实现净利润3亿元(均未经审计)供图/视觉中国
昆百大A在停牌满半年之际，如期发布公告，拟以61.82亿元收购我爱我家94%股权。同时，另拟3.78亿元协议受让我爱我家6%股权。一旦交易顺利完成，我爱我家将成为昆百大A的全资子公司，公司估值65.6亿元。
我爱我家将并入昆百大A
昆百大A表示，在这轮重大交易完成后，其将百分之百控股我爱我家。
昆百大A昨天的公告显示，在本次交易中，昆百大拟向刘田、林洁等8名自然人股东以及茂林泰洁、新中吉文等多家机构，发行股份及支付现金购买其合计持有的我爱我家94%的股权，合计支付对价为61.82亿元。其中，以发行股份的方式支付交易对价43.79亿元，以现金方式支付交易对价18亿元。
此外，昆百大还于2月26日与西藏利禾等3家公司分别签署《关于北京我爱我家房地产经纪有限公司股权转让协议》，拟以合计支付37799.98万元的转让对价，受让上述三家公司合计持有的北京我爱我家房地产经纪有限公司6%的股权。
昆百大拟向包括太和先机在内的不超过10名特定对象非公开发行股份募集配套资金不超过25亿元，募集资金总额不超过拟购买资产交易价格的100%；同时非公开发行股份数量将不超过2.34亿股，即非公开发行股份数量不超过本次发行前总股本的20%。
我爱我家增值率超8倍
昆百大作为零售业公司，主营业务为商业零售业，同时涉及旅游酒店服务业和物业管理。随着互联网电商风起云涌，昆百大业务逐步萎缩，业绩不断下滑。
2014年、2015年和2016年1月至9月，昆百大公司营收分别为 16.4亿元、13.38亿元和13.67亿元，归属于母公司股东的净利润分别为 7106万元、3082万元和 6158万元。目前昆百大的前五大股东均为与投资相关的公司。此前正略钧策分析师闫强对外界表示，“零售业公司尤其是实体零售业，利润下降是不可逆的趋势，要解决生存问题有三种途径：一是将公司卖掉，二是结合互联网升级，三是转型。”
去年9月初，昆百大发布筹划重大资产重组事项，到去年11月份，其对外披露拟筹划收购北京伟业我爱我家。外界当时惊呼二手房中介也开始加速进军A股市场了。
公告显示，截至2016年9月30日，我爱我家归属于母公司股东净资产为7.27亿，预估增值额为59.31亿，预估增值率为8.15倍。
根据公告，2015 年度，我爱我家实现营业收入51亿元，净利润为1.5亿元。2016年1月至9月，我爱我家实现营业收入63.37亿元，并实现净利润3亿元(均未经审计)，盈利能力较强。根据公告，刘田等人与机构承诺，自2017年至2019年，归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。
去年前三季负债率为85%
我爱我家成立于1998年，是中国最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一，涵盖包括代理销售、一手房分销业务及电商业务在内的新房业务，及包括二手房租售和房屋资产管理在内的存量房业务。截至2016年年底，我爱我家业务涉及包括北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215 家直营门店，旗下经纪人超4.5万人。
根据公告显示，我爱我家2014年、2015年以及2016年前9个月，其资产负债率分别为91.70%、85.11%和85.28%，其毛利率则分别为26.77%、30.06%和24.17%。
另据权威数据显示，2015 年全国二手房交易量超过新房交易量的已有7个城市，其二手房交易量占房屋交易总量的比例，上海(77%)、北京(75%)、深圳(66%)排名前三位。由于一线城市的二手房市场发展相对成熟，中介渗透率达到较高水平。2015 年上海中介渗透率达到了85%、北京中介渗透率达到了84%。从二手房买卖经纪业务市场来看，2015年全国二手房买卖佣金规模超过900亿元，主要来自于一线城市，其中上海、北京、深圳的佣金规模已经超百亿。
房产中介成热点
近期房产中介已成为资本市场的宠儿。仅仅半年，我爱我家的估值便增加了近四成。
去年6月12日，有消息称金融公司先锋集团作价48亿元收购房地产经纪公司我爱我家，甚至表示双方已经达成收购协议。有分析人士称，房地产行业与金融结合是大趋势，未来十年行业面临较大调整，传统模式可能难以为继。目前我爱我家也已经涉足金融业务。我爱我家通过自己的P2P投融资平台“我家贷”提供理财服务，同时公司还注册有“北京伟嘉安捷投资担保有限公司”提供个人房产按揭服务。先锋集团也是实力雄厚，目前已经拿下了除基金、证券、信托之外的所有金融和类金融牌照。
去年上半年，包括华兴资本等多家机构豪掷60亿元集中入股北京链家，这是链家2015年收购成都、重庆、上海、深圳等多地房产中介壮大市场规模之后的B轮融资。据报道，上述机构携60亿元入股，持股比例为15%-20%。依此计算，当时北京链家估值为300亿元-400亿元。前不久，融创中国斥资26亿元入股链家，成为链家成功实现C轮融资的唯一战略投资对象，持股比例为6.25%。这意味着链家的市场估值直接被推到了400亿元之上，高达416亿元。
另据了解，2015年以来，包括崇峻股份、策源股份、正合股份、房谱网、房米网、智联股份、圣博华康等大约10家中介登陆新三板挂牌，部分企业已实现多轮融资。策源股份2015年9月份挂牌新三板，当月底就抛出了定增融资方案，新发行股份1500万股，每股成本11元，相对于2015年股份制改造之初的每股面值1元，估值已然大增。
以二手房交易为主的经纪公司，尚无登陆中国资本市场的先例。若收购成真，我爱我家有望在资本市场抢占先机。与此同时，链家地产谋求上市的动作也正在加快。
1998年房改政策颁布，伴随着房地产市场的腾飞，房地产经纪行业迎来了快速发展期，并催生出链家地产、我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等巨头。
文/本报记者 刘慎良
财经关注
三年34亿业绩对赌条款引发市场关注
资料显示，我爱我家成立于1998年，是我国知名的房地产综合服务企业。旗下拥有“我爱我家”、“伟业顾问”、“汇金行”以及“相寓”等多个在行业内知名的专业业务品牌，在新房业务、经纪业务、房屋资产管理业务等领域拥有较强的竞争优势。
截至2016年12月31日，我爱我家业务已涉及包括北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215家直营门店，旗下经纪人逾4.5万人。
2015年、2016年1-9月我爱我家实现营收分别为51.12亿元、63.37亿元；实现净利润分别为1.5亿元、3亿元。
我爱我家股东同时承诺，自2017年1月1日起，我爱我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。
这个业绩对赌条款，意味着我爱我家承诺2017年-2019年三年净利润将达到34亿元，否则我爱我家原股东将执行对赌补偿条款。
然而，截至2016 年9 月 30 日，我爱我家未经审计的总资产约为59亿元，总负债为43亿元， 2016 年1-9月未经审计营业收入约63亿元，净利润3亿元。数据对比之下，要完成对赌业绩，我爱我家还需要业绩的爆发。
而对于昆百大A来说，参照我爱我家的业绩承诺，未来可能成为其主要利润来源，也在很大程度上改变昆百大A的业务结构。
自1998年房改政策颁布后，伴随房地产开发的火热，房地产经纪行业也迎来了快速发展期，并催生出链家地产、我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等地产中介巨头。2015年开始，在国家“去库存”的号召下，全国各级政府均提出了不同的产业政策积极响应，我国存量房交易市场出现爆发式增长，整个房地产中介服务市场也随之爆发，从政策层面及市场层面，房地产中介存量房业务都迎来了历史发展机遇。
2016年4月，链家完成B轮及B+轮融资，金额约70亿元，公司估值高达368.5亿元。投资人包括华晟资本、百度、腾讯、H CApital、高瓴资本、经纬中国等。
根据对赌协议，链家将在5年内实现上市。今年1月，融创通过增资以26亿元获得链家6.25%股权。依此计算，链家的估值已经达到416亿元。
文/本报记者 朱开云
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