中小房企面临生存压力 房地产行业兼并重组活跃

来源:中国证券报
2017-06-27 10:21:19
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收购兼并增加

受资金链紧张和资金成本上升的影响,房地产企业之间的兼并收购案例明显增加,其中不乏一些知名地王项目公司。在这些转让案中,多数附带了债权。受让方除了支付相应股权对价外,还需负担相关债权。这也显示出相关企业转让这些项目背后的“力不从心”。

6月8日,北京产权交易所信息显示,华侨城股份以7.34亿元底价转让其全资子公司北京侨禧投资有限公司49%股权,受让方还需支付44.49亿元的借款利息。北京侨禧投资有限公司所持主要资产为丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块。该地块于2015年11月初由华侨城股份、招商地产和华润置地3家企业组成联合体以83.4亿元竞得,是当年的丰台地王。不过,招商地产和华润置地陆续退出,该地块由华侨城一家通过北京侨禧持有。中国证券报记者了解到,目前该地块的开发尚未有实质性进展。挂牌信息显示,项目公司北京侨禧投资有限公司目前经营不乐观,2016年末净亏损2.6亿元。截至2017年4月30日,北京侨禧资产总计90.46亿元,所有者权益为-2.62亿元,负债金额达93.08亿元。此外,受让方与转让方将按照持股比例共同向标的企业提供借款。

统计显示,近3个月以来,在北交所挂牌转让的房地产公司股权项目明显增多,且在挂牌价中债权占据较大比例,其中不乏一些大型企业的房地产项目。

上市房企方面,融创中国、蓝光发展、阳光城等公司先后通过并购项目公司股权的方式拿下天津、重庆、成都、武汉、广州等多个地产项目及土地,并购标的集中在重点城市市场。

6月26日,SOHO中国宣布,以35.73亿元出售上海虹口SOHO。资料显示,虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心,总建筑面积约9万平方米,可租面积约7万平方米。出售时处于满租状态。

缩短开发周期

分析人士指出,相比通过招拍挂补充土地储备,并购地产公司股权需承继标的公司负债,但好处是收购手续简单,土地或者在建工程的各类许可证可以更名,不用重新申报,且税费更低。此外,通过股权收购的方式能缩短开发周期。

中国房企产业协会此前发布的报告显示,近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。

该报告认为,2016年行业集中程度进一步提升,同时行业平均利润率下行趋势未改,表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段,大型房企通过并购加速获取资源,中小型房企则加速转型,房地产开发企业分化进一步加剧。(记者张玉洁)

北京二手房市场持续低迷

近期,北京二手房市场价格持续下降,成交量萎缩严重。中原地产数据显示,6月1日-25日,二手房住宅签约仅6969套,为近27个月的最低值。中原地产首席分析师张大伟称,7-8月北京二手房价可能继续下调5%左右,回到2016年10月左右的价格水平。

市场降温明显

“真没想到价格下降得这么快。”家住天通苑的王先生向中国证券报记者感叹道。主做天通苑二手房生意的一房产中介经理小刘介绍道,“相比年初高位,普遍下降10%左右。现在挂410万元的房子,年初高点可以挂到460万元。”

中国证券报记者走访宣武门某房产中介门店,了解的情况基本相似。“这边在售的房子均价在11万元/平方米左右。”一房产中介小伙称,“有的房子价格较5月初最多降了1万元/平方米,最少的也有3000元/平方米。”

一系列政策组合拳让春节前后疯狂的房地产市场持续降温。根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,今后5年供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求,土地供应节奏加快。

国家统计局公布的2017年1-5月份全国房地产开发投资和销售数据显示,房地产开发企业当期土地购置面积7580万平方米,同比增长5.3%,土地成交价款3036亿元,增长32.3%。全国土地市场分化明显,一、二线城市土地溢价率平均为21%,达到近5年新低,而三、四线城市平均土地溢价率高达46%,刷新历史纪录。

房价料继续下行

中原地产首席分析师张大伟称,“整体看,北京等一二线城市网签成交量持续走低,市场进入调整周期。北京二手房整体价格自4月份累计跌幅约6%,部分区域有些房源跌幅超过10%,目前的价格大约回到春节前后水平。预计7-8月可能继续下调5%左右,回到2016年10月左右水平。”

根据国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,二手住宅价格环比下降的城市7个,比上月增加2个;涨幅回落的城市30个,比上月增加8个。其中,北京二手房价格降幅最大。

云房数据研究中心公布的数据显示,5月北京市二手住宅均价为63612元/平方米,环比下降1.50%。(实习记者 董添 曹帅新华社图片)

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