■本报记者 王丽新
北京类住宅（以下简称商住房）限购三个月有余，目前市场已全面陷入冰冻期。
据《证券日报》记者了解，有些此前销售商住房的开发商已经暂停销售公寓。同时，对于此前分割成小户型销售的办公物业，有些开发商选择暂停或者推迟入市。
值得关注的是，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，由于严厉的管控政策，今年6月份，北京商住房项目成交均价为30907 元/平方米，与4月份45906 元/平方米的成交均价相比，每平方米下跌超过1.5万元。
严跃进称，二季度开始，该类物业价格迅速回落，市场交易几乎为零，北京商住房“量价”均出现断崖式下跌。
八成商住新盘零成交
据第一太平戴维斯统计，今年上半年，商住市场温度骤降。在“3·26”新政后取得预售证的12个非住宅项目中，10个项目至今零成交。新政出台后两个月，全市商办类项目成交环比跌幅近60%。
显然，这意味着逾八成新入市的商住项目零成交，市场进入冰冻期。
《证券日报》记者也了解到，有些开发商暂停了销售小面积办公物业。“没什么人来看房，因为个人已经没有资格购买这种房子了，之前想分割成小面积快速出售的”，某大型综合体项目销售人员向本报记者表示，但政策变化之后，是否整改后再售，现在都还不好说，所以只能先暂停销售了。
3 月26 日，北京商业办公类项目实施了严厉的管控政策，成为国内第一个管控商住房的政策，尤其是涉及限购、限贷、限售等细分政策内容。此后，中介机构第一时间下架了该类二手房的买卖信息，一时间，商住房市场可谓进入停滞状态。
据易居研究院智库中心统计数据显示，该政策实施后，二季度，北京商住房市场积极消化此类政策，成交量仅为1 万平方米，明显低于第一季度的水平，甚至这种过去曾一度成为北京新房市场交易主力的商住房，其成交量要比全国其他一、二线城市疲软。
而新政实施两个多月后，6 月份，北京商住房项目成交量继续下滑，成交面积为0.01 万平方米，环比减少94%，同比减少100%；成交套数为2 套，环比减少95%，同比减少100%，市场交易几乎为零成交，相比2016 年月均34 万平方米的交易规模，当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。
不过，《证券日报》记者在调查中发现，由于价格下跌，有一些投资客正试图切入这个市场。北京通州某商住房市场出现了个别“改底单”的交易，即从业主手里买公寓或办公产品，然后再到开发商处更名。
价格或继续下滑
事实上，第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤向《证券日报》等记者表示表示，“商改住”或者称之为“类住宅”项目，溯其发展源头，最初是开发商为了规避风险，将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售，尝到了迅速回款的甜头。随后，一些开发商为了追求利润最大化，把以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，改变商业立项的使用属性，设计开发建设成“类住宅”对外销售，并在用电、用水方面打起了擦边球吸引购房者。
需要一提的是，自2011年限购政策实施以来，商住房在北京一手房市场扮演了极为重要的角色。由于商住房不限购和总价低等优点，吸引了大量无购房资格或者资金实力有限的外来人口购买。彼时，通州某商住项目开盘，山西人一买就是一整层。大批炒房客和无购房资格的外地人涌入这一市场，一时间，押宝该类项目的开发商甚至一跃成为北京新房年度销售额排行榜冠军。
但昔日风光已过，曾经红极一时的商住盘，现在已经鲜有人问津。无独有偶，上海、广州等城市的这类物业，成交情况也在走下坡路。
熊志坤称，商办类物业禁止个人买卖的新政，大幅抑制购买需求，预计成交量将继续下滑，商办类产品价格也将面临一定下行压力。
事实上，这或许是一些开发商暂停销售该类项目，或者暂缓这类项目入市的动因。对此，有业内人士称，未来这一市场，要么是不再分割成小户型，以办公物业方式出售，而是持有运营，要么是以大宗物业方式整售，换取现金流。
熊志坤也表示，销售难度的增加，必然将延长投资者项目持有时间，因为对开发商项目运营能力提出考验，未来开发商将以长远收益为主要考量，并从产品设计及服务方面真正满足用户的自用需求。
他进一步称，在此基础上，资产证券化作为自持物业的融资手段，可以解决开发商资金沉淀问题，获得持续稳定的现金流，也可以保证物业经营权的统一，利于提高物业水平。
