窥一窥长租房的“生命线”
“家电齐全，拎包入住，租期稳定，干净温馨。我的要求，这里恰好都能满足。”一个月前，王乐乐离开校园生活，入住郑州市一家青年公寓，迈向了自己人生中的第一个工作岗位。
像王乐乐一样，长租房正在成为越来越多租房客的新选择。在一些大中城市，流动人口不断涌入，加之服务理念创新、国家政策红利不断释放，长租房市场一路看涨，多方资本进入，更使长租房热度居高不退。
传统租房模式“不得不变”
眼下，正是一年一度的毕业季，同时也是租房旺季。2018年，全国高校毕业生人数达到820万人。链家地产发布的白皮书显示，2017年全国租房需求大幅增加，一线城市增长量均在30%以上，新一线城市租房需求增长比例更加明显。
一边是庞大的刚需市场，一边却是“难、贵、乱”的传统租房秩序，深受“房屋质量差”“服务欠缺”“收费混乱”诸多问题困扰。
“工资太少，房租太贵，曾经梦想的诗与远方，中间却隔着一道厚厚的墙——租房！”一位网名为“@天真孩子”的大三实习生说。
“当初不想出高额的中介费，房子是找二房东租的，住进去后，各种状况就没断过。找房子简直比找工作还难。”网友“@花开一夏”说。
对不少年轻人而言，租房是个“斗智斗勇”的活儿：黑中介不靠谱，找房源麻烦，假房东越来越多，维修拖延，租金随意上涨，各种理由拒退押金……有人说，租房“套路深似海”。
“短时间内买房不现实，我们很渴望有个安定的住处。”工作两年的李力告诉记者，他两年之内搬了5次家，多是房东突然中断合同或居住环境太差、没有任何服务。
58同城房产数据显示，2017年，全国租户31~35岁占30%，25~30岁占33%，18~24岁占37%，整租一套占62%，一居室占40%。租房者多为年轻群体，且由于时代发展，他们对租房的生活质量要求越来越高。
而在此背景下，一股清风已吹入乱象丛生的房屋租赁市场：通过中介门店租房的比例大幅缩减，而以专业租赁运营机构、互联网租房平台为代表的新租房模式占比迅猛增长，“长租房”应势而出。
记者了解到，市场上长租房供给有分散式和集中式两种模式。前者是投资方整合零散房源，并对房屋进行装修管理，再对外招租；后者是投资方自行开发，或长期租赁整栋或集中连片的房源，并提供配套娱乐、社交场所等附加服务。
值得注意的是，虽然多个大城市已上线国有租赁平台，但由于房源体量不大，尚未成为租房一族的主流选择。但国有租赁房源品质有保障、租期长等特点，仍可以对建立稳定的长租房市场起到示范作用。
租房也能培养出客户黏性
住在郑州悦如青年公寓的26岁租户李莹莹表示：“我选择这里，主要是看中了它宽敞的空间和独具特色的设计格调，即使多花点钱，我也觉得很值。”
而她的邻居马卫东直言，自己工作压力大，不愿意在生活琐事上浪费精力，悦如智能门锁、掌上管家、一键式维修等设施和管理制度，让他十分省心。
对很多年轻人来说，长租房不仅仅是为了生计，更是一种体面的生活方式。
和过去仅提供房源不同，包括悦如、自如、魔方等在内的租房平台开始扮演起“托管”角色，将房屋重新装修、精细管理。这也使得长租公寓具有配套设施齐全，有保洁、健身功能，标准化品质较高，房子统一管理，收费透明等优点。除此之外，社区生态也是长租房的一大卖点。
长租公寓主要面对青年群体，其特征为强调个性。因此，差异化和精细化将是未来运营住房租赁项目的核心竞争力所在，通过满足特定细分群体的特定需求来增强客户黏性，从而获得更高的租金溢价。
为了迎合城市青年人的消费理念，很多长租公寓都将公共区域融入咖啡厅、书吧、唱吧、健身器材等设施，还定期举办丰富多彩的社交活动，打造有情怀、有温度的“社群文化”。在此基础上，白领公寓、主题公寓、特色房屋等也逐渐产生。
有租客评价说，这些公寓充满文艺气息和活力的生活，感觉大概就是中国版的《老友记》。
山东省宏观经济研究院院长刘冰认为，起源于欧洲、日本的青年公寓，在中国市场有着非常现实的存在意义。“城市里独居青年越来越多，租房人群年轻化趋势明显。在解决住的问题后，满足甚至引领精神需求是产业升级的重要方向。”
但也有租房者表示，相对于传统租房方式选择面广、有降价空间，长租房不同地段装修层次不一，房源位置有局限，最重要的是，长租房价格普遍比市场价高出20%。
与此同时，租客评价、出租率和同业竞争是当前房屋租赁市场面临的主要难题。毕业季、离职季、地段、房间户型朝向，都会对出租率产生影响。
“在这些大城市，适合做租赁住房的项目并不多。”万科租赁住房事业部的投资总监陈跃华认为，租赁住房择址比酒店更苛刻。考虑到租客长期居住的舒适性、安全性和租金承受力，能改造成长租公寓的建筑有以下硬性条件：每个房间必须有窗，有一定改造空间，租金价格不能太贵，手续正规，消防合格。
群雄逐鹿“蓝海”新业态频出
长租房“蓝海”广阔，国家“租购并举”“租购同权”房地产长效机制的确立，更让长租公寓站上了“台风口”。有数据显示，整装长租模式有望撬动万亿级市场。
多方资本开始进入，除了各大房地产企业，不少中介公司、互联网、金融企业以及连锁酒店等都开拓了长短期租房业务。
58安居客房产研究院监测显示，截至今年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间，主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市以及天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门等11个已经确定建设的国家中心城市。这些城市也因为吸引大量的流动人口，直接导致了我国住房租赁的增量市场集中于这些区域。
据测算，到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，房屋资产管理价值在200万亿左右。
“短期内大量资本涌入，可能会导致恶性竞争，带动用地成本、拿房成本抬升，部分企业扩张过快致使品质失控、服务跟不上等问题，需要未雨绸缪。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
但有专家对长租房企业的高质量发展充满信心。“经历盘活存量房、市场规模化两个阶段之后，产品精细化将促进运营和投资主体的专业化。”
记者在采访中了解到，不少企业负责人都对长租房行业“投入巨大、服务链条长、回收周期长”的特征有所担忧。对此，有专家建议，住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式可以为开发商和长租公寓经营提供退出机制，解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。
当然，长租房企业也有其他的新选择。
“现在悦如公寓从包租运营商转为管理服务商，实现轻资产公寓管理，从卖产品和服务，到卖服务和解决方案。”悦如公寓CEO王银伟表示，业务模式的转变，意味着利润模式也将由传统的包住差价、无法资本化的现实利润转变为新型的运营价值收入、可资本化的长期价值，实现房东和租客两大资源的整合，整合出一条全新的产业生态链。
目前，在市场动力下，长租房产业在信用、支付、安全、数据等方面的短板正加快补足。围绕“租”字，市场空间越来越大，融资渠道也逐渐打通，租赁住宅用地额供给加大。市场规模化后，长租房行业将演变成为包括资本、品牌、服务、商业模式等在内的全方位竞争。
余嘉熙
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