“房子是用来住的，不是用来炒的。”国家正加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，各省市动作频频，前后出台多项具体措施以促进住房租赁市场发展，同时，楼市调控也已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时期。种种迹象显示，中国房地产市场或正迎来崭新的租赁时代。
那么，不得不思考的是，租赁时代的到来，房地产市场新生态可容纳怎样的业态?地产商可转型或创新的业务方向是什么?又分别有着怎样合作契机和可行性?
10月25日，“租赁时代，多盈时代”主题论坛在上海国家会展中心正式举行，克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟、安居客新房事业部总经理赵彤阳、铂涛集团副总裁莫敏俭、窝趣创始人&CEO刘辉出席论坛，用各方数据和运营实例深刻探讨了以上大热议题。
房地产时代彻底变天，行业面临怎样的强竞争与挑战?
通过现场展示的多组数据，可以清楚地看到，房地产企业当前的局面较之前的黄金时代有很大的变动：1、30%市场份额被TOP10房企拿走。克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟表示：“房企的集中度指TOP10房企占整体房地产市场份额的额度。这个数据由2000年的8.1%升到2017年1季度的24.9%，今年三季度的时候差不多达到26%，就是说到今年年底甚至明年的时候会占市场上30%的份额。”2、增长放缓，估值、利润整体下降。数据显示，11-16年的全国住宅销售面积增速由06年-10年的15%降至7%;全国住宅销售金额增速由06年-10年的29%降至15%;房地产上市企业ROE也由10年的14%降至8%。通过新的有价值的东西，让ROE发生新的变化，这是房企现在想进入其他领域的重要因素;3、地价高涨，中小型房企开始转型;4、严格的楼市调控仍在继续;
租赁市场传递强信号，房企入局是否是“顺势而为”?
对此，安居客新房事业部总经理赵彤阳表示：“政策大家应该知道，虽然还有差距，但都是重要信号。趋势也很明显，就是租赁市场未来一定会冲刺市场。然后提到‘租售同权’，后续租赁市场能否真的能达到同权?我觉得是在逐步落地过程中的。后面马上就出了住房的租赁试点，这12个城市，如果做城市投资的时候可以考虑12城的落地。再后面13城集体用地的租赁试点，这是长效机制回应怎么样完善租赁的供给多元化的很好的诠释。”
(安居客新房事业部总经理赵彤阳)
她认为，租赁土地的大量供应会给未来的租赁市场，特别是开发商投资的租赁市场带来很多的机会。“13城里先举上海的例子，根据《上海市住房发展“十三五”规划》，上海的租赁土地供应要超过三成，租赁住房的供应要超过四成，整个供应5500公顷，其中1700公顷的租赁住房用地，而且是落地了。”
铂涛集团副总裁莫敏俭也说道：“如今租户害怕租金涨高，而业主寄希望于升值空间，回过头来想也正说明了租赁时代的到来，包括酒店投资人每拿下一个物业的时候，签的租赁合同往往有七年、十年、十五年，从成本角度看，我们拿到了很好的入场机会。”
(铂涛集团副总裁莫敏俭)
寻求多元化发展，长租公寓是地产转型的主流选项?
克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟称：“我们大概研究过，对于房企来说，除了传统住宅为主的开发，他们新的业务方向涉及到二十多种，包括商业、办公、酒店、长租公寓、产业地产、特色小镇、联合办公等等。其中长租公寓的反应是最好的，热度目前都看得出来。”
(克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟)
同时，安居客新房事业部总经理赵彤阳也表示，“开发商这一类投资主体基本上把青年公寓都有所涉足，不管是大家知道的龙湖、万科，还是世联。当然还包括酒店集团，窝趣就是铂涛集团旗下的首个公寓品牌，还有很多的网络平台也开始做青年公寓的。”赵彤阳女士将长租公寓的运营模式划分为：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式、轻资产分散式。她表示“相对来说，比如说窝趣这样轻资产集中式的，是我们希望市场上未来比较看好的模式，为什么轻资产?因为窝趣是把加盟代理权让利出去给投资者了。”
传统房企看租赁也发生了变化：1、从被动试点到战略性进入;2、从小打小闹到快速抢占规模;3、从借助外部到内部能力搭建;对此，长租公寓未来的市场份额将值得期待。
TOP10开发商基本入“寓”，后来者如何居上?
克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟认为，“我们估计排名前10的开发商未来都会自建自己的公寓品牌，这个事情不容置疑。更多的是考虑跟20名到100名之间的开发商合作，这是比较好的机会，谁先抢占合作，那么未来赢的机会就更多一些。”
窝趣创始人&CEO刘辉也谈到：“因为(发展品牌公寓)是新情况，有些开发商犹豫，有些勇猛地冲进来。前三名在这个行业非常坚决，泊寓自己有两万间到三万间，占据了非常大的市场，但其实我们跟三十名以后的开发商进行沟通和了解，他们尚存疑虑，主要是觉得面临非常多的挑战，这些挑战包括房源从哪里来，钱从哪里找，人才从哪里来，运营效率、IT管理系统等。”
(窝趣创始人&CEO刘辉)
“目前整个品牌公寓在市场上5%都占不到，今天绝大部分的人租房子都是住在民宅、小区和城中村里面，未来我们估计大概有20%到30%的人会陆陆续续搬到有品牌的公寓里，这个竞争一定会加剧，三十名以后的开发商是否真的理解消费者，从而研发出一种非常好的硬件产品和好的服务体系来覆盖消费者，帮他们获得更足够的客源，这是更大的挑战。”刘辉说。
他进一步表示：“正是因为面临这样的挑战，作为品牌公寓运营商，我们才要想办法助力解决更多的问题。今天来看更多的中小型开发商想进入这个行业无非想解决三个问题：
第一个，拍地需要。今天拍地的模式不再是比谁的出价高，如今一百个城市基本上都要求自持比例，会有越来越多的人才公寓、租赁房，这需要有运营能力。
第二个，返租产品需要。我们在核心的二三线市场，发现返租仍然是非常重要的手段，很多时候4%都很难达到，那如何能够返租的金额更高?这也是很多开发商要想办法解决的事情。
第三个，城市更新的需要。现在一二线城市集中的厂房片区、城中村需要改造和升级，可能不能再通过原来纯粹拆迁的方式解决，因为地价和拆迁成本已经非常高。
而运营商和开发商合作模式，可以解决这3个问题。以窝趣为例，为了更好地为开发商匹配做了2类产品，一个产品是白领公寓，纯长租，租期不低于1个月，现在通过运营情况来看，大概有80%至85%的合同都是12个月的租期。
还有面对中高端消费者的产品——服务式公寓。这是解决高收入金领的住宿需求，能够支付每月八千到一万二的租金水平，同时可以按照单天的定价，大概在三百到五百一天。 ”
刘辉说：“整体来讲，我们希望未来达到两个数字，一个数字是希望通过窝趣传统的酒店管理、连锁管理的能力，通过IT技术和人才的引进，能够让运营效率比周边的楼提高20%。
另外，我们希望完全覆盖掉开发商在返租上4%的忧虑。我们看核心的一线城市，4%都达不到，二线城市在4%到5%之间，刚才的案例测算，我们大概可以达到8%左右，所以中间其实留出了相当好的利润空间。
我们凭什么有信心做这件事?首先，我们是铂涛旗下第一个公寓品牌，共享了铂涛的强大连锁管理体系，供应链和会员体系，再者，今年我们在年中的时候也获得了58同城的投资，进一步提高了对于客源和房源的供给能力。
同时，后台上我们提供了很多的保障，第一个，窝趣跟恒天财富成立了十亿的产业基金，帮助业主和投资人尽快地把自己的公寓建立起来，另外，我们和前一百强的开发商合作，我们与广电地产(集团)刚刚成立了一个合资品牌，用来管理广电地产(集团)旗下的很多商住楼和住宅楼的返租。希望在这场地产战役上，窝趣能够帮助更多的开发商打漂亮的翻身仗!”
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