林定强家族控制金辉集团多年，甚至公司监事会中也有多位家族内部成员。对于一家未来的公众公司，显然在公司治理上存在挑战
文 | 《投资时报》实习记者 曾津国
金融危机之后，房地产投资增速重回高增长状态。出于对房地产市场的调控目的，2010年末以来，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。
与此同时，在2010年监管层叫停房地产企业IPO之后，国内IPO上市案例再未见房地产企业的身影，国内房地产企业登陆资本市场只能是通过海外市场或是借壳上市。
然而，随着GDP增速放缓，房地产库存压力增加，IPO受理企业名单中又出现了房地产企业的身影。据《投资时报》记者了解，截至2016年12月29日，中国证监会受理首发企业731家，而万达商业、富力地产、金辉集团三家房地产开发企业也在其中。
目前，上述三家房地产开发企业仍在排队中，从金辉地产角度来看，偿债能力下滑、IPO投资项目涉嫌违规或成为其上市路上的障碍，而家族式管理恐限制其企业自身的发展。
偿债能力下滑
2016年1月29日，金辉集团发布首次公开发行股票招股说明书，招股书显示金辉集团此次拟公开发行A股普通股不超过6亿股，募集资金60亿元，将用于重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园、西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。
《投资时报》记者发现，此次融资可以降低金辉集团的资产负债率，改善其财务状况，提高其偿债能力。招股说明书显示，通过此次上市融资，金辉集团的资产负债率可从80.01%降至69.87%，从而接近于行业中值的68.60%。
据《投资时报》记者了解，金辉集团近年来的资产负债率一直居高不下。从2012年至2015年9月各期末，其资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%、80.01%；远高于同行业资产负债率中值，同年行业资产负债率中值分别为65.92%、67.41%、67.41%、68.60%。这主要是因为公司新进入了较多的二、三线城市开发房地产项目，处于较快发展期，通过增加银行借款、信托融资等方式提高了公司的财务杠杆。
同样，金辉地产的流动比率及速动比率也不容乐观。流动比率和速动比率是反映一家企业短期偿债能力的数据体现，比率越高则反映企业的短期偿债能力越强。招股说明书显示，2012年至2015年9月各期末，其流动比率分别为1.21、1.41、1.33、1.12，而行业中值分别为1.70、1.80、1.72、1.83；总体上来看，其流动比率均低于行业平均水平且呈下降趋势。速动比率也有类似的情况，2012至2015年9月各期末，其速动比率分别为0.25、0.28、0.27、0.19，行业中值分别为0.45、0.45、0.40、0.46，总体上来看，速动比率同样低于行业平均水平而且呈下降趋势。由此可见，金辉集团的短期偿债能力并不乐观，而且呈现出下滑趋势。
值得注意的是，尽管金辉集团的短期偿债能力不容乐观，但其长期偿债能力还能稳住阵脚。该公司招股说明书显示，报告期内，其息税前利润分别为181679.04万元、211929.53万元、203569.28万元、119835.51万元，相应的利息保障倍数分别为2.14、2.43、2.00和1.75。与流动比率和速动比率所反映的不同，其反映的是企业的长期偿债能力，说明公司经营情况良好，具有较好的长期偿债能力。不过业绩下滑，仍对该公司长期偿债能力造成一定影响。
此外，该公司毛利率也呈下降趋势，2012年至2015年9月各期末，金辉集团整体毛利率分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。招股书解释称，毛利率下降主要是因为随着近几年土地市场的不断升温，土地取得成本不断上涨，使得房地产开发业务的毛利率逐年下降。
投资项目涉违规
偿债能力堪忧的同时，金辉集团还卷入土地违规事件中。
2016年8月19日，西安市纪委官方网站发布的一则“对曲江新区管委会原副主任杨书民的警告处分”，牵扯出金辉集团西安项目违规调整土地规划一事。西安市纪委官网消息显示，杨书民在曲江新区管委会分管规划工作期间，同意规划部门违规为金辉世纪城项目用地核发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，应负重要领导责任。
有意味的是，金辉世界城亦为金辉集团此次IPO规划的项目之一，其项目总投资为14.34亿元，该项目计划使用募集资金8亿元。值得注意的是，金辉世界城还是金辉集团近年来在西安开发的最大项目。
招股说明书显示，项目预计总销售收入为18.14亿元，实现税后净利润为1.85亿元，税后投资回报率为12.90%。然而此事件一出，多少会对该项目的预计总销售收入产生影响，对公司未来年度的收益产生影响，甚至影响金辉集团IPO的成功进行。
另一方面，若未来出现宏观政策调整、行业景气程度下降、房价下跌等情况，公司募投项目的投资进度和预期效益的实现可能会受到影响。
家族式管理不利长期发展
金辉集团招股说明书显示，通过境外企业间接控制该公司96%股份的林定强为金辉集团实际控制人，其于1996年9月通过香港金辉投资设立金辉集团，并担任董事长兼总经理至今。剩余4%的股份被上海华月所持有。
金辉集团有着典型的家族式企业管理，该公司6位非独立董事之中，董事林凤英为实际控制人及董事长林定强的配偶、董事林宇为林定强的儿子、董事林茂祺为林凤英的胞兄；该公司5位监事之中，监事林茂盛为林凤英的胞弟、监事林熙为林定强胞姐的儿子、监事陈云为林定强胞姐的女儿；公司高级管理人员之中，副总经理翁溯冲为林定强胞姐的配偶。
家族式管理在公司发展前期是一种比较合理的选择，是管理成本较低的一种经营形式。其优势在于人心齐，家族式企业向心力强而且应变灵活；但对于金辉集团IPO的道路上，长期来看，或将面临一系列挑战。一方面，家族式管理缺乏必要的科学管理制度，增大了企业的经营风险；另一方面，投资主体的单一还将制约着企业规模的进一步扩大，家族式管理的不稳定性使企业难以获得长足发展。
该公司招股书表明，林定强以占有公司96%的股份在公司一家独大，尽管公司已经建立了关联交易制度、独立董事工作制度等，但这仍不排除林定强及其家族成员通过行使表决权或其他方式对公司重要决策进行控制，从而影响本公司经营决策。
业内人士表示，金辉集团通过本次IPO融资或许能够改善其财务状况，达到一时之需；但是从长远来看，金辉集团要想能够长远稳健地发展下去，改变企业管理模式或许才是硬道理。
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