恒大宣布第三轮引战完成后,再度成为市场焦点。
11月6日,中国恒大(03333.HK)公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿。同时,恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿、550亿、600亿,合计1650亿。
投行普遍对恒大顺利完成持乐观态度,“我们认为恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见并能够实现的”花旗银行首席地产分析师蔡金强言之凿凿。自今年年初起,恒大开始实施一系列战略转型,推动利润快速上升,加上销售稳定增长,土地储备充足,成为国际研究机构看好恒大前景的重要原因。
截止11月7日晚,共有德意志银行、花旗银行、国泰君安、野村证券、摩根士丹利、美林美银、海通证券等多家国际大行发布研报,表示基于恒大强劲的发展预期,纷纷给予恒大买入评级,最高上调目标价至42.1港元。
国际大行纷纷看好
“我们确信恒大一定能够完成未来三年1650亿利润承诺目标”,与花旗的研报相似,德意志银行首席地产分析师高剑锋也在研报中表达了明确的肯定。
他的其中一个考虑因素是“恒大在2017年上半年就完成了前一轮战投承诺”, 公司显现出利润快速上升的势头。据恒大去年公布的利润承诺,2017年净利润目标为243亿。中报显示,恒大上半年净利润达231.3亿,若考虑部分多元产业仍处于投入期,这一数据将大幅调升。恒大总裁夏海钧就在中报业绩发布会上透露,地产主业半年核心利润已超270亿。
“效益”提升是恒大今年的着力点。年初恒大董事局主席许家印明确表示,公司发展战略将由“规模型”向“规模+效益型”转变,一方面恒大强化产品品质,提升产品附加值,另一方面强化内部管理,采用标准化运营模式控制成本,并大力降低营销、管理、财务三大费用。中报显示,上半年,恒大销售及管理费用率同比大幅下降一半。这些举措均是恒大盈利水平稳步提升的有力保障。
花旗的研报预计恒大高利润将取得可持续发展,未来毛利保持在30%以上,净利保持在15%以上。
由于房地产存在结算周期的滞后性,往往当年的利润源于上一年度的销售收入。今年前十月,恒大销售达4223亿,按目前的销售速度,年内大几率突破5000亿,加上去年年末1924亿的已售未结算收入。以最新财报14.5%的核心净利润率估算,已经锁定1000亿左右的净利润,已占1650新利润承诺六成。
花旗和德银的研报不约而同地提到恒大“强劲的销售”,德银的报告认为恒大2017年销售超过5000亿,2018年的销售将超过6500亿。这是基于30%左右的增长预期,事实上已经有所保留,在花旗的研报数据中恒大近三年的年均复合增长率高达57%。如果以2018年6500亿的销售预期测算,恒大保守估计可以锁定超过940亿的净利润。换言之,恒大两年内就能实现1650亿的利润承诺。
打开新的增长空间
值得一提的是,恒大本轮战投吸引了众多领袖型的战略投资者,其中苏宁、正威是世界500强,山东高速则是特大型国企。“他们看中的或许不仅是恒大现有的利润承诺,而是未来增长潜力。” 有分析认为。
第三轮战投的引入,恒大的负债率进一步下降。花旗在研报中预计“恒大可能提前超额实现公司提出的未来三年降负债目标”,根据恒大此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右。“资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。”花旗表示。
此外,行业最重要的土地资源,多年来恒大一直位居行业首位,中报披露,恒大现有土储达2.76亿平方米,楼面平均成本仅为1658元/平方米,远低于其他一线房企,这为未来利润率的继续提升留下了足够的空间。
与此同时,尽管当下市场形势走向仍具不确定性,但行业集中度正不断上升,“强者恒强”局面日益明显。方正证券研究报告显示,2009年至2016年,行业前5大房企市占率提升了8.4%。越来越多的资源向行业龙头集中,克而瑞研究数据显示,2017年前三季度Top3房企的销售额占前十大房企销售总额的51.7%,比去年同期上升3.7%。正如方正证券研究报告所言,“我国房地产王者时代正加速来临。”
国泰君安资深分析师申思聪认为。随着恒大第三轮600亿战投的顺利引入,公司将继续借助优质土储确保增长规模,维持强劲销售势头,利润水平有望进一步提升,故提升目标价至42.1港元。11月7日收市,中国恒大上涨9.38%,报30.9港元。
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