中国人成美国房产第二大买家

作者:袁峰 来源:信息时报
2012-07-16 08:16:00

投资海外房产已成为不少国人的梦想。然而,在巨额资金门槛、外汇管制、甄选物业耗费时间精力,以及出租管理等复杂环节考验下,如何才能有效实现全球房地产投资梦呢?

借助主投REITs(房地产投资信托)的证券投资基金,就可以绕开这些复杂环节,参与帝国大厦、万豪酒店,甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒庄园的投资。而悠闲实现这个全球房产投资梦的成本,最低只需要5000元。5000元起,便能参与全球不动产投资,成为投资者进军不动产的另类通道,受到市场广泛关注。

国信证券基金分析师张红霞分析,对国内投资者来说,借助REITs,可以实现5000元低成本投资全球优质地产,不仅可以避免海外直接置业的诸多制约因素,而且可以享受到稳定的分红回报。

中国人已成美国房产第二大买家

经济稳步复苏、低利率融资成本、全球资本回流等诸多趋势性因素,决定了美国房地产市场复苏的确定性。今年以来,以中国为代表的全球富人移民潮,正在加速推涨美国楼市。美国全国房地产经纪人协会6月发布报告显示,来自中国买家已成为美国房产的第二大国际买家。不过,房地产投资专业人士黄文伟表示,轻易去海外买房并不是最好的选择,而以一个基金的方式进去买REITs,其实优于直接购买不动产投资。

黄文伟向记者分析指出,从海外置业角度看,对大多数人来说,投资REITs比直接投资海外不动产更有优势。首先是解决了国内投资者信息不对称的劣势,赴海外选择勘查物业耗费时间精力,但REITs筛选物业由专业机构负责;其次,各国税收规定非常复杂,直接置业还面临房价波动带来的收益风险,以及纯投资性购买的后续出租管理等问题,REITs具有研究优势和管理经验。

提醒1 美国房地产基金看涨

不少投资者担心,美国经济长期低迷,复苏路程漫长,房地产价格仍在底部徘徊,目前借道国内基金投资REITs是否是最好的时机?对此,海通证券认为,目前美国经济中长期复苏概率较大,其房地产价格和租金有望继续回升,有利于房地产开发公司和物业经营公司基本面盈利的改善。中长期来看,目前投资REITs获得较好收益的概率较大。彭博数据也显示,美国房地产市场确实出现逐渐好转的迹象,公寓型REITs今年第一季的租金收益年增率达5.4%,预估2012年全年的盈余增长率可达10%~12%。

南京证券分析师陈东则分析,除了房地产升值因素,稳定现金流分红回报这一推动REITs的另一个核心因素,也在继续发酵。截至2012年一季度末,All REITs现金分红回报率达到 4.29%,股票REITs的分红回报为3.34%,同期标普500指数的分红收益仅2.14%,美国10年期国债收益率仅2.05%,REITs的分红收益相对优势明显。

提醒2 投研团队是选择关键

海外投资最常见的现象就是水土不服。好买基金研究中心认为,国内机构出海投资,在研究覆盖广度和深度,以及一线信息收集与分析上,具有天然的短板。特别是全球房地产投资,更是一项强调投研本土化的课题,因此不是所有基金公司都能胜任。记者通过分时段对比基金净值与业绩基准涨幅数据后发现:去年三、四季度先后开始运作的两只全球房地产基金,“起了大早,赶了晚集”,均在时机选择上出现较明显的偏差。因此,投资者如何选择国内基金公司抄底海外房地产是一个关键问题。

国信证券基金分析师张红霞分析,从现有各类基金的实际运作看,拥有良好的境外投资顾问是比较关键的因素。好的境外投资顾问拥有经验丰富的投研团队,熟悉各个国家市场情况,能有效跨越制约国内机构的信息障碍。记者发现,嘉实全球房地产基金在同类基金中,是唯一聘任了境外投资顾问――德意志投资管理美洲公司。该机构是美国证券交易委员会注册投资顾问。