加层筹钱模式审批遭搁浅 沪6小区加装电梯梦难圆

来源:东方网
2012-11-23 00:12:00
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加层筹钱模式审批遭搁浅 沪6小区加装电梯梦难圆

成功试点的陆丰小区

日前,市房管局局长刘海生在市政府新闻发布会上表示,目前,本市部分小区正试点老公房加装电梯,而去年上海也出台了《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》,意欲为试点工作的开展提供政策上的支持和指导。于是,市老年基金会牵头,以多方出资的模式对上海市退休职工浦东公寓和美丽园小区开展试点;另一方面,“华东师大三村模式”也又一次被提上议事日程。

然而,尽管在牵头者的眼中,“华东师大三村模式”已接近完美,甚至打破了资金难以落实和居民意见不一致的壁垒,但至今依然未能通过审批,记者对此进行调查。

何谓“华东师大三村模式”?

所谓的“华东师大三村模式”,简单地说,就是开发商通过出售加层,补贴电梯安装和初期维护费用。

据悉,华东师大三村老公房加装电梯的项目计划结合旧房综合改造工程一同实施,操作方式是在原住宅结构基础上加层,既在6楼上会加出一层,变成7楼。这第7层加出来的房间产权归开发商所有,开发商会按市价出售,以此来补贴电梯安装及大修费用。经实际调研,华东师大三村需改造楼房为16幢,其中有9幢楼符合相关控规要求,可以进行加层,其他6幢不加层,将采用其他方式安装电梯,但所需费用仍由9幢楼加层出售后的获利来支付。

电梯安装后,开发商预留5年保修金。住宅扩建部分由开发商保修两年,其他部分按相关规定执行。改造资金由开发商出资,改造后新增房屋的权益按协议约定,加层部分归房地产公司所有,按商品房相关规定执行。

提议8年过了资金和居民两大关

记者从相关渠道了解到,华师大三村加装电梯的设想最早于8年前提出,2008年业委会开始调研、征求居民意见,但直到两年前中国公益总会房屋改善委员会与安奉房地产开发有限公司的加入,事情才真正有了眉目。此后的几年间,中国公益总会房屋改善委员会、居委会、业委会及部分居民也曾实地走访已试点成功的三个小区“取经”,并逐步征得了所涉楼内全体业主及小区2/3业主的同意。

“这个模式的优点在于基本解决了以往电梯及建设资金无法落实的问题,也少了很多因交费意见不一致而产生的居民纠纷。”中国公益总会房屋改善委员会秘书长陆永安告诉记者,相比电梯由电梯企业捐赠,其余费用由政府、企业、居民共同承担的模式,通过加层出售来获取电梯及安装建设费用无疑更为合理,他同时表示,按照目前设计的方案,居民物业费将有所调整,每平方米建筑面积增长0.49元,由此补贴电梯运行产生的电费和例行维修保养费用,除此之外,还将给电梯企业预留5年的维保费用,这笔资金将在银行设立一个独立账户,物业公司对资金流向进行监管。

若是电梯运行中发生了事故,也将由保险公司进行理赔,因为保费已包含在前期成本中一并支付了。在陆永安看来,他们的推进工作考虑已非常周全,然而在向政府部门申请的过程中却遭遇了卡壳,迟迟未能得到批准。

走市场化路线层层审批遭遇搁浅

事实上,这一模式早在10年前就已有了成功的先例――闸北区的陆丰小区,通过加层加装电梯,解决了电梯安装和建设费用。接着,一些小区也纷纷效仿,截至目前全市范围已有长宁区威宁小区、普陀区平利路共三个小区试点基本成功。但这几个成功试点的小区与华东师大三村还略有不同,前者都是让原居住在底楼的居民搬到了顶楼,空出来的场地供社区服务使用(如居委会办公室、居民活动室等),其中政府主导因素较多,而后者走得基本是市场化路线。

记者从上海市房屋土地资源管理局获悉,尽管“华东师大三村模式”看起来很美好,但具体落实操作时涉及的部门却很多。根据市房管局的意见,多层旧住房加层和多层旧住房加装电梯是两个不同的概念,其法律政策和技术标准的使用、项目运作模式等均有较大差异。“加层后建筑面积扩容,入住人数增多等问题,首先需要立项,而土地的取得、出售在规划上又有系列规定”市房管局一位业内人士说,要想对旧住房加层,就不得不按照基本建设程序的规定,向相关部门办理项目立项、开发资质获取、规划许可、项目报建、施工许可和竣工验收等审批和备案程序。当然,除了这些之外,水电煤等相关配套也必须全部到位。

记者了解到,到目前为止本市已有华东师大三村、上南九村、阳光三村、万峰小区等6个小区完成了小区2/3以上和要改造的楼栋业主全部同意征询签名工作,只等相关部门审批通过即行开始“华东师大三村模式”的试点,但目前尚未有进一步的消息。

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