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报告称政府最多容忍房价降10%

中国青年报范辉 2014-05-28 13:47:05

日前中天城投的信披文件显示,部分项目即便售价下降三成,地产公司还是能够实现盈亏平衡。不少网友感叹,这次地产公司是彻底脱了“底裤”,底线全部暴露。

中天城投:房价跌三成 在贵阳项目仍能保本

根据中天城投披露的增发方案,该公司融资不超过30亿元中,将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目 (以下简称金融中心项目)、贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团 (公租房组团)项目和补充流动资金。其中,预计总投资74.43亿元。

一般增发都会有可行性报告,在关于金融中心项目的可行性报告中,中天城投对风险和收益进行了预估。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》,募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。

在这个基础上,开发商测算,如果销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%;当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡。简单而言,即便目前房价跌去三成,中天城投在贵阳的这个项目仍能够保本。

投资人:开发商把“底裤”都晾了

除了中天城投,莱茵置业此前也有过类似预测。该公司在评估莱茵置业枫郡项目时表示,预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。当项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为6.39%,仍可实现盈利,当项目销售均价下降23.22%时,项目将达到盈亏平衡。

不少投资人在看了中天城投和莱茵置业的报告后,感叹这次开发商把“底裤”都晾了,开发商到底有多挣钱、能扛住多大房价下跌一目了然。实际上,房地产行业中有大量的上市公司,这些公司的销售数据每年都公开。

巴克莱报告:政府最多能容忍房价下滑10%

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的研究报告显示,2013年,沪深及大陆在港上市的房地产公司毛利率均值分别为34.54%、33.27%,同比下降1.63和3.46个百分点。

而根据巴克莱银行的研究报告,国内大型地产商的净利润率大概在14%左右,如果全国范围内房价跌落10%-15%,将给一些大型地产商带来沉重压力。“基于此,我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10%左右,否则就会出台更多支持性举措。”报告称。

至于中天城投和莱茵置业所披露的降价两到三成,公司仍然可以在项目上做到盈亏平衡,记者咨询了地产行业成本控制人员。他表示,第一是可行性报告大多都是预估,其中变量考虑也不会特别充分,有些时候为了项目顺利通过,预估会比较乐观。另外,单一项目的代表性不强,比如说,真实土地成本、建安成本、融资成本等,不能简单说房价降三成开发商都挺得住。

 
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