简介：在正规“以房养老”业务中，老人始终享有对房屋占有、使用、租赁和房屋赎回处分四项权利，而保险公司仅有抵押权。
“以房养老”不等于“老年人住房反向抵押养老保险”！
“以房养老”作为一种新型金融服务产品，原本可以让老人们的房子变成实实在在的“养老金”，但目前市场上不少打着“以房养老”旗号推出的产品却真假难辨，最终使老年人“钱房两失”。
近日，北京市海淀公安分局微博公告称，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，北京市公安局海淀分局已对相关公司立案侦查，并于4月3日对88名犯罪嫌疑人刑事拘留。
据了解，在该案件中，相关公司打着“以房养老”的旗号，以高息诱惑，使多名老人陷入骗局，甚至有部分受害者正面临房屋被拍卖的风险。
而真正的“以房养老”（即住房反向抵押养老保险）业务则是保险业支持养老服务业发展的重要举措，也是保险业服务社会养老保险体系建设的创新方式。
但由于传统观念、法制环境等多种原因，保险业推进“以房养老”进展缓慢。与此同时，骗术手段却花样翻新，通过“以房养老”名义混淆概念，侵害消费者权益。业内专家提示，真正的住房反向抵押养老保险必须同时满足“获得银保监会批复”、“机构持有金融牌照”两大基本条件。
真正的“以房养老”长啥样
实际上，“以房养老”定义非常宽泛，但“以房养老”并不等于“住房反向抵押养老保险”。
老年人住房反向抵押养老保险是一项创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
幸福人寿保险股份有限公司（下称“幸福人寿”）反向抵押相关负责人对第一财经记者表示，正规住房反向抵押养老保险业务对老人的权益是有充分保障的。老人始终享有对房屋占有、使用、租赁和房屋赎回处分权四项权利，而保险公司仅有抵押权。
“办理该项业务后，因为抵押权的存在老年人只是不能卖房子。同时，在老人身故后，保险公司要在继承人的配合下才能处置房产。这与‘以房养老’骗局明显不同。”该负责人称。
国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生表示，保险公司推出的“以房养老”业务主要有三大特点。
一是与终身年金相结合，承担长寿风险，依照合同约定按月向老年人支付养老年金直至身故；
二是可以满足“居家养老”需求，老年人不需要搬离，可以继续居住在自己的房子里直至身故。与出售房屋获取养老金等“以房养老”方式相比，对老年人的生活环境、生活方式影响小；
三是老年人过世后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险，不再向老年人的家属追偿。
哪类人可以参与
当然，“住房反向抵押养老保险”并不是养老的全部，只是为部分老人提供一种新的养老方式，是现有养老模式的一个补充。需要注意的是，并不是所有老年人都可以参与，只能满足特定人群的部分养老需求。
据记者了解，“住房反向抵押养老保险”适用人群需要符合以下条件：一是，年龄60~85周岁；二是拥有房屋完全产权。
业内专家认为，该业务主要是为那些有房产但养老资金不足的老年人提供一种增加养老收入的新手段，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富老年人的养老选择，增加老年人的养老资金来源，改善老年人的生活质量。
根据幸福人寿业务流程来看，首先，由于办理过程会涉及诸多法律问题，因此由双方（老年人、保险公司）共同聘任律师进行法律尽职调查；其次，抵押房屋价值确定由一级资质的评估公司确定，评估机构由老年人在备选库中选择；第三，签订合同后，老年人将房产进行抵押，保险公司只有抵押权，所有权、使用权仍然归老年人所有；最后，所有协议文本、内外环节都需要进行公证，以保障业务流程规范，维护双方合法权益。
骗子推进为何比正规军快
事实上，“以房养老”模式以试点形式已推广近5年，但市场反响却异常冷淡，保险公司态度并不积极。截至目前，只有幸福人寿取得“以房养老”业务的实质进展。
从推广情况来看，目前参与家庭主要为无子女家庭。这与人们的观念以及对产品的接受程度、我国法制环境、文化传统都息息相关。
截至2019年3月底，幸福人寿反向抵押养老保险业务在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户（194单）。平均投保年龄71岁，无子女家庭占比近一半，失独孤寡、空巢、低收入老人具有更强烈的投保意愿。
朱俊生认为，影响业务发展的因素主要来自于五个方面：即观念、法律与配套政策、风险管控、对公司的能力要求高、相当一部分老年人的房产无法上市交易等。
第一财经记者在采访中了解到，由于有些环节的法律法规还存在空白或不足；业务环节涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域，这些都对保险公司开展此项业务提出了挑战。
“房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致。”朱俊生认为，涉及环节较多，对保险公司的能力要求较高。
“住房反向抵押贷款”是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。
幸福人寿人士就对第一财经记者表示，该项业务从老人签订投保意向书、房屋评估、法律尽调、房屋抵押、公证，到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2~3个月时间，最长的一单历时9个月。在双方对房屋评估价值、每月能领取的养老金数额达成一致之后，双方去房屋所属各区局办理不动产抵押登记，这是整个业务中最容易“卡壳”的环节。
业务办理前期至关重要的第一步是确认“房屋性质”问题。我国房改后，房改房在补交土地出让金后成为可以自由上市交易的商品房，但有的央产房（中央在京单位已购公有住房）由于单位为保密性单位等原因，只能在系统内部流转。
前期至关重要的另一重要因素是“产权性质”。根据规定，只有老人拥有100%完全产权的房屋才可以做抵押。此外，补领结婚证、房产证增名等，也是这个环节的常见问题。
再者，传统的银行抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额，但反向抵押领取终身的特质，抵押期限与金额均与投保人寿命息息相关，是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，相关政府部门的办理流程、管理规定等都需要重新匹配与完善，否则无法支持相关业务办理。
国外开展情况如何
‌‌“以房养老”理念最早起源于荷兰，真正意义上“以房养老”的推出则应是在20世纪80年代的美国，随后英国、新加坡和日本等发达国家纷纷进行了‌‌“以房养老”的探索。但在国外，“以房养老”也属于小众市场。
第一财经记者了解到，在美国，住房反向抵押养老保险的主要参与机构为银行，保险公司主要是提供保障。贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。美国联邦住房管理局可提供给九成以上老人按揭贷款。
在保障方面，办理贷款前，老人的知情权会得到充分保证。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训，且提供该类贷款的金融机构都经过美国联邦住房管理局核准。同时，为了免除老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。
此外，贷款的选择兼具多样性。放款方式包括按月、固定期限、一次性发放等。在房产处置时，房屋可交由金融机构处理，也可由继承人在1年内还清贷款本金和利息后将房屋赎回。
从发展情况来看，美国的“以房养老”业务在2008年、2009年达到最高峰，约有11万老年人参与。但该业务的市场份额只占传统房贷市场的1%，即只有1%的美国人使用反向贷款“以房养老”。
我国发展是否可持续
在人口老龄化催生一系列养老问题的情况下，不少发达国家逐渐将目光转向固化在房产上的资产财富，纷纷开展“以房养老”的探索。
为了应对日益严峻的老龄化问题，近年来，中国银保监会积极参与多层次养老保障体系的建设。原保监会先后发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》、《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，希望通过试点的方式，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系。
朱俊生预计，六大因素的存在令我国“以房养老”业务仍有一定的发展空间。
一是，我国人口结构老龄化情况日益突出。二是，家庭结构正发生显著变化，家庭规模缩小，“4-2-1”型家庭群体庞大，同时还产生了一些失独家庭和“空巢”家庭群体，此外独居比例和护理费用的上升，单人家庭、空巢家庭比例也在提升。
三是，居住模式的改变。“现代性使得父母与子女的居住距离远离，传统家庭功能减少。”朱俊生称。
近日，《中国养老金精算报告2019~2050》测算结果显示，养老金累计结余将在2035年耗尽，这意味着养老保障制度改革进程面临艰巨挑战。朱俊生认为，养老总量不足、结构失衡、需要多样化的养老安排成为“以房养老”业务发展扩大的第四项因素。
五是，我国房产在家庭总资产中占比较高。据悉，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%；六是，人口基数大、小比例的业务量将会很大。
目前，我国住房抵押贷款二级市场发展不足，降低了资产的流动性，影响了保险公司等金融主体参与住房反向抵押贷款的积极性。
朱俊生建议，未来，我国可以从金融、财税、司法、住建等多个方面完善配套政策。同时，鼓励产品创新，在产品服务层面，使产品多元化、差异化。例如，险企可与护理机构合作，或自建护理服务体系，提供房屋增值分享型新产品或“养老保险金+养老服务”。
