报告期内，世茂房地产实现营收855.1亿元，同比增长21.4%，距行业营收排名第十的龙湖集团仍有300亿元的差距。而其817亿港元的市值亦不及后者市值的五成

上海市第二高峰佘山脚下，一座海拔负88米原本平淡无奇的人工矿坑，因被改造成上海佘山世茂深坑洲际酒店(下称深坑酒店)为人所关注。历时12年于2018年年底开业的这座酒店，前后耗资超过20亿元。

这座深坑酒店的主人就是世茂房地产控股有限公司(下称世茂房地产，0813.HK)。有人认为，酒店的落成为历练了22年的许世坛正式接班拉开了帷幕。事实上，这位1977年出身的“房二代”，已于2019年1月30日正式接手该公司的总裁一职。也有人说这或许意味着世茂酒店板块分拆上市进程开始提速。

不过，对于昔日行业前十，2014年至2016年期间合约销售额三年平均仅录得0.5%的世茂房地产而言，一个酒店的开业将能带来多大助力？

近日，世茂房地产公布了2018年年度业绩。数据显示，报告期内该公司实现合约销售金额1761.5亿元，同比增长74.8%。实现营业收入855.1亿元，同比增长21.4%。

不过从利润角度来看，相较2017年的高光，其2018年利润增速开始掉头向下。

Wind数据显示，2018年世茂房地产实现净利润(股东应占利润)88.35亿元，同比增速仅为12.68%，较上年同期的51.6%增速下降接近30个百分点。其扣非后归属于母公司股东净利润增速为20.41%，较上年同期的68.67%大幅下降48个百分点。事实上，TOP30上市房企的平均涨幅则超过三成。

尽管在连续四年合约销售额增速低于行业平均水平后，2018年世茂房地产在中国房企销售规模排名较上年提升5个位次至第11名，但其855.1亿元的营业收入相较行业排名第十的龙湖集团(0960.HK)仍有300亿元差距，后者营收同比增速超过60%。

截至2019年4月17日收盘，世茂房地产股价报收跌24.85亿元，降幅达2.93%。同日817亿港元的市值尚不及龙湖集团的五成。

核心财务数据增长逊色

事实上，世茂房地产利润增速大幅下挫，与该公司权益销售额占比持续走低不无关系。

尽管世茂房地产2018年权益销售额占比仅同比下滑1.1个百分点至86.48%，但由于该公司同期新增新增土地面积权益占比下滑5个百分点至六成以下，且在近三年里呈持续下滑趋势，令其最终未能实现销售规模与营收同比例增长的现状。

而这一趋势仍在延续。

截至2019年一季度末，世茂房地产实现合约销售金额407.5亿元，权益销售金额为264.9亿元，权益占比下滑逾20个百分点至65%。尽管其合约销售行业排名仍位列第11位，但权益销售额的行业排名却已较2018年下滑两个位次至第13。

据悉，世茂房地产目前总土储货值为9000亿，可推货值为3500亿元，大概率能完成今年2100亿元的销售目标。

不过今年一季度以来，其持续投资的多宗地产项目的股权占比大多为51%，虽然该公司当季完成收购的1000亿货值中过半份额可转化为今年的可推货值，但问题是，随着权益销售额占比持续下滑，该公司营收增速也将面临放缓的境况。

对于世茂房地产相对保守的财务结构，连续七年保持60%以内的净负债率一直是其“健康合理”标识的根基指标之一。

数据显示，2018年其负债总额同比增加714亿元至2723.17亿元。其中，2018年流动负债为1878.95亿元，同比增长38.69%；非流动负债为844.22亿元，同比增长14.81%；净负债率同比上升0.5个百分点至59.4%。

不过，随着并购战略进一步推进以及合作项目增加，世茂房地产净负债率是否会存在走高的可能？该公司未来权益销售额和排名是否会继续下滑？是否会出现合同销售额增长，但营收下滑的局面？

针对上述问题，世茂房地产投资者关系部人员向《投资时报》记者时表示，公司始终坚持高质量的稳健发展，2019年仍然是公司快速发展期。权益占比因推盘项目的不同在不同时段会有波动，另外各房企的统计口径也会有差异，公司将保持高于行业的平均权益占比。合同销售额的增长，会促进营收的增长，权益占比的影响有限。

库存走高去化率下滑

2019年房地产行业的微利好政策频出并未给全国楼市整体带来转势的局面，尤其是需求已被严重透支、棚改红利减退的三四线城市，更面临巨大的回调压力。一个糟糕的预兆是，五线城市鹤岗日前个别房源的房价已跌破300元/平米，且无人问津。要知道，该地区2015年商品房的均价一度超过4000元/平米。

世茂房地产下沉三四线城市的战略同样令外界产生担忧。

来自克而瑞研报的观点表示，随着三四线库存的消耗，在规模追赶诉求的推动下，近两年世茂房地产又逐步加大了三四线土地的获取，2018年该公司三四线新增建面更是超过前4年的总和。未来三四线市场是否可以持续有待观察，世茂房地产加大布局三四线显得略晚，未来是否会再次面临之前的库存问题也是未知数。

最新城市商品房销售数据显示，截至2019年2月末，一线和二线城市2019年以来累计销售同比增速分别为27.6%和-6.9%，而三四线城市同期累计销售同比增速大幅下滑16.2%。

世茂方面对外也发布了类似的观点：2019年房地产市场会延续2018年下半年的下行，其中部分三四线城市价量存在明显下行趋势；一二线城市价稳量涨。

据了解，世茂房地产2018年在三四线城市新增土地建筑面积为914.4万平米，同比增长135.2%，占总新增土地建筑面积的比例为56.6%，同比上升20个百分点。

库存方面，2018年期末世茂房地产库存面积为524.7万平米，同比增长94.48%。原因之一是，该公司销售规模增长的同时，当期新供货项目去化率并未与上一年保持一致，反而下滑了11个百分点至64.6%。

对此，世茂房地产投资者关系部向《投资时报》记者表示，在2018年下半年市场下行的形势下，年度整体去化率为65%，与上一年持平。其中，整体去化率是包含了库存和新供货的去化。截至2018年底，公司1年期以上库存下降24%，库存结构得到持续优化。

对于分拆酒店业务上市，早在13年前，世茂董事会主席许荣茂即提出此类想法，但目前旗下已拥有世茂房地产和世茂股份(600823.SH)两家上市公司的许荣茂，却始终未能在资本市场上演“帽子戏法”。

现在，深坑酒店会助其圆梦吗？

据了解，该酒店拥有336间客房和套房，均价每晚超过4000元/间。2018年圣诞期间，其顶级套餐的价格甚至高达10万元。至于只想一睹这一网红打卡地全貌的游客，也要付出198元的代价。

若按80%入住率计算，2019年深坑酒店为世茂贡献的营收将超过4亿元，但距世茂酒店业务实现40亿元营收或许才能启动分拆上市的目标，还需再造两家深坑酒店。

（孟楠）