“以房养老”重在提质(财经观)

发展“以房养老”对完善多层次社会保障体系、丰富养老保障资源而言，具有积极意义。展望未来，让真正的“以房养老”发挥作用，需要改善供给，除了“扩量”，更需要“提质”

北京市公安局海淀分局日前发微博称，辖区内有多名老人落入了所谓的“以房养老项目”骗局，犯罪嫌疑人借“以房养老”之名实施违规房屋抵押借贷，上当受骗的老人将房产证处置权交给项目运营方，最初能每月收到高额的投资回报，但没过多久，就钱房两空。

近年来，各种打着“以房养老”旗号的骗局层出不穷，真正依法合规的“以房养老”却少为人知。有统计显示，唯一一家有实际业务的“住房反向抵押养老保险”项目，5年来仅仅签单133户。

为什么“李鬼”横行，“李逵”反倒籍籍无名？

一则，“以房养老”也只是适合少数老年群体的小众产品，比如丁克老人、单身老人，或者拥有多套住房的老人，并不适用于所有老年群体。数据显示，美国开展住房单项抵押贷款50多年来，这项业务在62岁以上老人中的渗透率也仅有0.9%左右。“以房养老”相较其他金融产品或养老计划，市场认知度低，也并不奇怪。

二则，与目标群体的“以房养老”需求相比，目前市场供应严重短缺。售房、租房、反向抵押都属于“以房养老”，银行、保险公司、房屋租赁企业以及大型养老机构都可参与其中。但在我国，这个市场严重发育不良。这其中，一方面有行业起步晚、政策扶持力度小的原因；另一方面，我国房价近年来总体上处于上升周期，很多居民出于投资目的购置、持有房产，舍不得反按揭给商业机构；再有，利率风险、房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等皆如达摩克利斯之剑高悬，给银行、保险机构带来较大挑战；更为重要的是，“养儿防老”的传统思想观念深入人心，大多数老人再节衣缩食，也不愿拿房子改善自己的生活，而是想作为财富传承给后人，“留个念想”。在多种因素的影响下，机构推广、营销的积极性不高，消费者对“李逵”认知度低，让“李鬼”钻了空子。

数据显示，2017年底，65岁及以上人群达1.58亿人，占总人口11.4%。发展“以房养老”对完善多层次社会保障体系、丰富养老保障资源而言，具有积极意义。展望未来，让真正的“以房养老”发挥作用，还有很多工作亟待改进。

改善供给，除了“扩量”更应“提质”。目前银行的“住房反按揭”业务几近停滞，保险公司的“反向抵押保险”，还没有第二家保险公司的业务跟进落地，相对于需求端来说，供给端还有很大的改进和提高的空间，比如适应房价走势，提高产品设计的灵活度，在支付、计价、期限等方面进行改进。

与其他一些国家相比，我国开展“以房养老”还面临基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等环境和政策短板。在国家政策层面，需要将老年人住房反向抵押纳入到我国养老保障体系的制度安排之中，并提供相应的政策支持。很多国家都直接对提供住房反向抵押产品的承保人予以一定的税收减免，改善目前保险公司参与积极性不高、供给能力不足、参与意愿低下等很多现实问题，以满足构建多层次的养老保障制度的需要。

在法律环境层面，我国目前的继承法、物权法、担保法等还有待完善，存在一些法律衔接的空白点，亟须修订相关法律条文。如果相关公司未来开发出更多的产品，也可能会遇到更多的法律环境难题，尤其是如果未来进入的保险公司数量增加、产品种类繁多，就有可能遇到很多其他法律问题。

在舆论层面，媒体需要正确引导，对“以房养老”这个新生事物，既不要扩大它的适用人群范围，模糊其作为“小众产品”的面目，也不可因噎废食，将部分诈骗案件混同于正规的“以房养老项目”，吓坏了真正有需求的老年人。

（涵 铭）