在长三角城市群的26个城市中，苏州是仅次于核心城市上海的重要的城市。在GDP方面，2018年苏州仅次于上海，排名全国第7，远远将杭州、南京甩在身后。在房地产方面，2017年苏州房地产开发投资达到2305亿元，仅次于上海和杭州。
近年来，苏州已成为房企战略版图中的重要城市。近日，《每日经济新闻》记者实地走访苏州楼市发现，苏州的新房二手房市场表现活跃，成交量均处于近期高峰，土地市场亦明显回暖，土拍溢价率不断走高，板块“地王”不断涌现。
“房子是很好，但能不能买到还是个问题，据说都要托关系。”苏州工业园区某售楼处，一位看房人焦虑地表示。
“你们在这里等等，等会一起介绍。”苏州市场回暖之后，双休日不少楼盘项目售楼处的置业顾问已经无法提供一对一服务了，而是将四五组客人集中在一起，介绍项目、带看样板间，至于过后加不加微信详谈，置业顾问表现得并不积极，甚至忙得顾不上。
近日，《每日经济新闻》记者以购房人身份主动询问某楼盘的认筹时间及注意事项时，置业顾问才将相关条款发送给记者。
4月份已近尾声，苏州楼市的新房二手房均成交活跃，达到了近期的高峰。新房市场整体活跃度高，刚需盘及高端改善纯新盘入市即开即清，销售火热；4月前3周新房成交套数分别为796套、1790套、1508套。在局部区域供应不足的情况下，部分购房者转向二手房市场。易居数据显示，仅4月上半月，二手房成交已达5280套。
新房供应显著放量
“紧俏的楼盘，能买到的基本上都是全款，要贷款的刚需客，基本上没有机会的。”代理多个新楼盘的苏州某中介门店小刘告诉《每日经济新闻》记者：“去年开盘卖了一批，最后能买到手的购房者都是付全款，开发商也会优先考虑这批准客户。真的要买，可以去登记信息，付点认筹金，到时候拼运气吧。”
对于近期的苏州楼市表现，上海中原地产市场分析师卢文曦的判断是“价稳量增”。
“有多重因素共同推动成交。首先是近期多地掀起政策微调，市场预期转变。而楼市政策微调意味最困难的时期已经过去，未来不会更差，随着预期转变会推动购买行为快速兑现；其次，今年以来信贷出现松动，首套房房贷利率不断下行，给买房人切实利好；再次，市场积压的购房需求需要释放，年后一些诸如‘如土地市场出现超过100%高溢价’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿，加快买房动作。”卢文曦向《每日经济新闻》记者分析道。
3月份开始，苏州市场转暖明显，不少购房者手握资金辗转于各个售楼处，但要买到热门区域楼盘却并不容易。
克而瑞数据显示，苏州市住宅供应显著放量，13个楼盘加推平均去化率达到84%。据中原地产不完全统计，2019年第1周至第16周，苏州全市楼盘平均认筹率都处于高位，两次达到100%，仅在第4周和第10周低于50%。
上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示，苏州市2月份住宅供应面积24万平方米，3月份增至44万平方米；3月份成交面积75万平方米，环比增加103%，同比增加47%。
多位业内人士认为，在土拍火爆、银行贷款放松的利好下，苏州楼市的热度可能还会持续一段时间。
二手房成交量激增
观察历史数据可知，苏州2018年二手房市场较为火热，成交量处于历史高位。2019年一季度，苏州二手房成交量同比增长25.7%。
易居数据显示，4月上半月，苏州二手房成交量为5280套。将2019年4月上半月和3月下半月对比，苏州二手房成交量增速达到159.2%。
“新房都被投资客买去了，买到手就赚一万。”中介小刘向《每日经济新闻》记者推荐：“要不你就买带学区的二手房，涨得很快的。”
值得注意的是，因楼盘严格限价，2018年至今，苏州园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至好几个月出现零供应。因此，部分购房者转向二手房市场。
苏州城市中心城区受限于历史风貌保护，城市布局规划为向东建设工业园区、向西建设高新科技园区。经过多年开发建设，工业园区已经成为苏州配套完善、产业发达、生态优良的区域，人口持续导入明显，同时也是高档楼盘最为集中、一二手房价最高的板块。
市场人士向《每日经济新闻》记者分析认为：“苏州市场去年量价比较平稳，政府调控手段很清晰，限价严格，去化率一直很健康。园区很久没有供应量，但需求是最热的。所以二手房价格一直在上涨，没有受到一手房限价的影响。”
房贷利率下调与“优购房”利好
与刚需购房者密切相关的还有房贷利率，此前苏州市房贷利率曾最高普遍上浮25%，让购房人望而却步。
2018年年中，不仅银行房贷利率普遍上浮，并且有多家银行增加了更多样化的贷款规则。例如需要父母担保的从上浮22%调整至25%，婚前首套首贷利率上浮23%，婚后首套首贷利率上浮22%，50岁以上人士贷款年限不得超过20年等。
而今年自春节后，苏州各银行房贷利率上浮标准开始多次微调。进入4月，多家银行利率上浮比例下调明显。据统计，目前房贷利率上浮最低的邮政银行仅上浮15%；春节后各大银行普遍上浮23%的房贷利率，现在也只上浮20%左右。
交通银行信贷部工作人员向《每日经济新闻》记者表示：“目前首套房贷款基准利率上浮18%，如需父母担保则上浮21%。二手房执行同样标准”。
尽管各家银行执行的上浮标准不同，购房人却不能“择低贷款”。《每日经济新闻》记者分别联系了苏州高新区、苏州园区的几家银行，均被告知个人房贷有“准入”要求，即必须购买与该银行有合作关系的楼盘，才能够办理相应的贷款，无法随意选择贷款银行。
此外，进入2019年，各线城市加大了人才政策的力度，长三角区域的宁波、上海等城市纷纷在人才住房、共有产权房申请等方面进行了制度保障。4月23日，苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房”，最高给予30%折扣。
“苏州是全国第一个提出‘优购房’概念的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，和全国其他地区人才住房相比，苏州的优购房强调了认购的概念，而其他地区往往是租售并举的。
加上4月初国家发改委关于全面放开放宽落户条件的通知，与杭州、合肥同为Ⅰ型大城市的苏州，落户规模将进一步扩张，购房门槛也有望降低。
（包晶晶）
