优秀的城市,总是相似的。上海有黄浦江,广州有珠江。上海有外滩,广州有沙面。上海有陆家嘴,广州有珠江新城。上海有虹桥CBD,广州亦有南站CBD。
终于等到广州南站规划,这意味着南站地块的开发终于进入实质阶段,整个粤港澳大湾区的发展逻辑也将为之一变。
先说重点,未来的大湾区一定是个“轨道上的大湾区”,这是一次全新的基础设施升级,它意味着过去在公路时代适用的产业和人口聚集方式,都要面临巨变。
从城市基础设施升级的大趋势来看,陆家嘴、珠江新城、中环这类传统的滨水商务区已成为过去,而像虹桥、南站、西九龙这样的TOD商务区才代表着未来。
01广州南站规划出炉
近日,《广州南站周边地区控制性详细规划深化》在广州市规委会会议上获得通过,这也是对南站地区所做的第四轮广州南站规划调整,并提出了做“世界上最好的火车站”的高标准定位。
众所周知,控规属于法定规划,对建设地区的土地性质、开发强度、道路和工程管线都有明确的限定,是所有规划文件中最具约束性的一个。控规获批,意味着一切讨论和争议尘埃落定。
以下是南站核心区的整体规划效果图,今后的南站CBD就是这个样子:
这张图是南站核心区域,仔细看,会不会感觉有点像珠江新城?
密密麻麻的楼宇中间,有一条秩序井然的中轴线,是不是和花城广场如出一辙?
另外,核心区域还有两栋对称排列的地标塔楼,高度是350米,规划名为南塔和北塔,连名字都和珠江新城的东西塔对应。
核心区域面积4.04平方公里,略小于珠江新城6.19平方公里,容积率在8以上,和珠江新城相当。商业商务建筑面积636万平方米,超过珠江新城(核心区域)的460万平方米。也就是说,广州南站规划地块将再造一个比珠江新城更大的写字楼集群。
比珠江新城更震撼的在于,南站本身还是一个统领华南、辐射全国的超级交通枢纽。截至目前,广州南站已有5条高铁直达泛珠九省,覆盖了中国约1/5的国土面积和约占1/3的人口,其动车组停靠量、旅客到发量均居全国第一。
在远期规划中,中缅铁路、中泰铁路和泛亚铁路也将从这里始发,经南宁、昆明直达东盟十国,最终直抵印度洋地区,辐射人口将超过10亿。也就是说,未来从南站出发,至少可畅达“九省十国”,可谓“九省通衢、十国通商”。
2018年,南站旅客总到发量达到1.63亿人次,相当于2.3个白云机场。去年日均到发旅客 44.5 万人次,2019国庆节旅客到发量甚至达到70万人次,均稳居全国第一。
集散量如此大的交通枢纽,实乃世界罕见,南站地块自然万众瞩目,广州不敢怠慢,对此已经做过四轮规划调整。此次控规更是把南站视为掌上明珠,为其量身定制了一个蜘蛛网般的城市交通系统,包括3条城际、4条地铁、2条有轨电车、4条快速公路。
3条城际轨道:
广珠城际:广州南站—珠海
广佛环城际:广州南站-金融城—白云机场—广州南站
佛莞城际:佛山—广州南站—莞城
4条地铁:
2号线:嘉禾望岗—广州南站
7号线:佛山北滘—广州南站—萝岗
22号线:南沙客运港—广州南站—白云机场
佛山2号线:佛山西安站—广州南站
2条有轨电车:
南海新交通:广州南站—南海金融高新区
N2线:广州南站—大夫山—市桥—莲花山
四条干道
一:东新高速(已通)—环城高速(已通)—如意坊放射线。
二:东新高速(已通)—芳村大道南—洲头咀隧道
三:东晓南放射线南延线—东晓南放射线(已通)—东晓南高架
四:G105(快速化改造)—广州大道(快速化改造)
在很大程度上,南站已成为全市资源配置的中心。对广州来说,这是一次基础设施升级,并带来产业和人口聚集方式的转变!
02 TOD时代已来
大家知道,人类历史上的每一次经济与文明的大飞跃,几乎都是从基础设施的升级开始的。
伴随着高铁时代的到来,近年来,一个被称之为“TOD”的学术名词在全球都红得发紫。
TOD,transit-oriented development的缩写,这个概念由美国建筑设计师哈里森﹒弗雷克提出,是一种以交通站点为中心,在400-800米(约5-10分钟步行路程)半径范围内建立包含工作、商业、文化、教育和居住用途的城市中心。
换而言之,它的诞生是用于提升城市资源的集约度,让每平方公里发生的人类活动和GDP产出更多。和传统城市中心相比,TOD城市中心的地均产出有可能是前者的10倍甚至100倍。
东京有一个著名的游客打卡地叫做六本木,它被称为“城市中的城市”,是TOD模式的典型代表。以轨道为节点,六本木通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用,形成“垂直都市”,将“城市空间”与“车站空间”融合。
站点核心犹如一个发电箱,站点不足1KM的范围内,联通地铁、车站、地面、连廊以及商业建筑,出入闸人次高达364万/天,地铁出口一共有178个,数量之多令人乍舌。
于是,以六本木为核心的20公里范围内,聚集了800万人口、近万亿美元的GDP,日均客流300万人次。如今的六本木,力压银座、新宿等传统的商业中心,成为东京都市圈的新地标。
这些数字这是什么概念?800万人口在欧洲已经相当于一个发达国家,而万亿美元则相当于澳大利亚,超过荷兰。
你能想像吗?把澳大利亚一个国家的GDP,集约到一个半径只有20平方公里的区域,而且还能保证城市各项秩序的有序运转,堪称人类的极限,这是多么了不起的事情。
如果不是TOD模式,密度达到这个量级的城市,早就崩溃了。
03南站TOD大城
未来的南站区域,本质上也是一个超大规模的TOD新城。
有分析认为,南站TOD做起来之后,整个大湾区的发展逻辑就要跟着变。大家知道,过去的珠三角本质上一个“公路上的珠三角”,产业和人口聚集的逻辑是以高速公路为纽带。
这一点和美国很像,作为一个“车轮子上的国家”,美国有很多著名的公路经济带,比如硅谷的101公路、波士顿的128公路。
不过,中国有一点是美国比不上的,那就是我们拥有全球最先进的轨道交通网络,中国将从“车轮子上的国家”升级为“轨道上的国家”。
而在这个超级轨道网络中,广州南站规划绝对是中心的中心。正是看中这种超强的人流集散能力,南站地块引来两个巨无霸项目,一个是八万人专业足球场,一个是泛珠论坛永久会址。
此次控规已明确,南站周边区域的谢村组团,拟建16公顷的超大型专业足球场,可容纳8万人看球。目前该地块已经土地收储,有消息称这将是恒大足球俱乐部的新主场。目前只有上海、天津等极少数大城市才配建大型专业足球场。
而泛珠论坛永久会址,早在2015年已经确认放在南站。同时,随着国家“一带一路”倡议的深入推进,广州南站还被定位成“一带一路”沿线国家国际合作的前沿。这都意味着南站不仅仅是广州的南站,还是泛珠三角地区的南站,其对泛珠地区的意义,正如虹桥之于长三角。
所有TOD新城的成功,都可以归结于一个原理,那就是把交通枢纽带来的海量人流,就近转化成商业与商务活动。拥有全国最大的客流集散量,广州南站在商务活动上的转化能力不可限量。
04广州万科世博汇
如此庞大的一个商务中心区崛起,一定有巨量的产业和财富汇聚过来,从楼市上讲,绝对是爆发级的存在。
不过,很多人不知道的是,南站这个地方和珠江新城不一样,从一开始就强调只搞产业,不搞房地产,居住空间很少。
给大家说一个数据,珠江新城核心区写字楼的建筑面积约460万平方米,住宅面积约300万平米。二者的比例大约是1.5:1。
而南站核心区呢?写字楼建筑面积达到636万平方米,而居住建筑面积才35万平方米,二者的比例大约是18:1。
也就是说,南站区域是一个比珠江新城更纯粹、更具集聚效应的商务中心区,后发优势明显,其格局和远见只会更大。
不过,中国所有的TOD新城,都面临着一个相同痛点:我们有一流的基础设施(轨道),但缺乏一流的城市运营商(物业)。轨道交通汇聚了庞大的人流,但缺乏高品质的物业把人流沉淀下来,导致新城开发常常出现各种“睡城”与“鬼城”现象。
可见,物业和轨道同等重要,没有轨道支撑的物业,难以引流。而没有一流物业支撑的轨道,不过是个机械性的交通工具,留不住人,也就不能发展为城市。
所以,一流的轨道如果匹配到一流的物业,那将会开启另一个巨大的市场。作为中国领先的地产商,万科一直是行业转型的领头羊,早在5年前就已向着“城市配套服务商”的战略全面转型,瞄准“轨道+物业”的万亿级新市场。
2016年,万科便一口气拿下南站15宗地块,推出一个集齐会议会展、商贸、办公、产业、休闲、教育等多种业态为一体的巨无霸城市综合体——广州万科世博汇,总建筑面积高达134万平方米,占了南站核心区1/4的开发体量,万科深耕南站的决心之大,可见一斑。
在此意义上,广州万科世博汇就是万科践行“轨道+物业”理念的标志性项目,南站商务区如果成熟,首先会反映在世博汇上。
眼下正值南站全面开发的关键节点,广州万科世博汇推出少量建面约28-45方双钥匙小户,约4.5米层高,总价88万起,即可喜提一套南站核心区不动产。
88万,到广深传统的市中心,连买个厕所都不够,但到大湾区未来的第一大商务中心区,却能全款买一套不动产。这个性价比,不要太高。
要知道,南站每年的客流量达到1.63亿人次,即使只有1%的人留下来消费、留宿,也是一个巨大的消费客群。而且,以南站规划的写字楼体量,未来至少可容纳30万人日常办公,这些办公人群对不动产的需求是非常刚性的。
很多时候,要判断房地产的发展趋势,就要看这个行业的龙头企业在干什么。作为行业龙头的万科,正在抢占高铁新城的发展机遇,在抢占“轨道+物业”的万亿蛋糕,你看懂了吗?
项目地址:广州南站旁约250米(导航搜索广州万科世博汇)
制作时间:2020年1月。标准地名:博域大厦 预售证号:穗房预(网)字第20190641号 开发商:广州市万霓房地产有限公司。代理商:合富辉煌 本宣传资料为要约邀请,买卖双方权利义务以合同为准,以上面积均为建筑面积。本宣传册为要约邀请,买卖双方的权利义务以最终签订的买卖合同为准。对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍,旨在提供相关信息,不意味着本公司对此作出了承诺。高速铁路5条:已建武广线、贵广线、南广线、粤西线、广深港线。地铁4条已建:地铁2号线、地铁7号;在建佛山2号线,22号线。城际轨道3条已建:广珠澳城际;在建:广莞惠城际、广佛环线。有轨电车3条规划中T1、T2、T3线路。来源:以上信息来源于广州综合交通枢纽总体规划,具体实施情况以政府公告为主。
