“建设高质量的中国版REITs市场，是上交所的使命任务。下一步，上交所将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。”上交所党委书记、理事长邱勇在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示。

截至今年11月底，上交所市场共发行15只公募REITs，募集资金541亿元，已上市公募REITs总市值达572亿元，对于盘活存量资产、促进良性投资循环、提升直接融资比重，起到了较好示范效应。

建设高质量的中国版REITs市场

我国是基础设施大国，具有非常显著的基础设施规模优势，而构建现代化基础设施体系需要长期资本的支持。邱勇指出，开展基础设施REITs试点，有利于盘活存量资产、促进新增投资、扩大内需，也是资本市场深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。

据悉，基础设施公募REITs试点以来，上交所认真落实注册制改革理念，不断完善REITs市场运行机制和监管制度，积极推进优质项目参与试点，REITs市场规模与范围稳步扩大，试点资产类型不断丰富，市场运行总体平稳。

在邱勇看来，建设高质量的中国版REITs市场，是上交所的使命任务，REITs作为“舶来品”，必须结合我国实际进行本土化。在实践中，上交所作出了一系列具有中国特色的制度安排。在底层资产的选择、产品架构、收益结构、审核把关等多个方面，都体现了鲜明的中国特色和发展阶段特征。

“今年以来，我们修订发布扩募规则，推动形成‘产品新发’与‘基金扩募’双轮驱动的良性发展格局；发布保障性租赁住房REITs规则指引；民企公募REITs实现零的突破。二级市场上，截至目前，流动性和价格发现机制运行较好。总的来看，试点效果符合预期。我们还推动成立了长三角REITs产业联盟，加大对长三角基础设施建设的支持力度。”邱勇进一步指出。

加快推进市场常态化发展

随着REITs市场常态化建设加速，REITs发展呈现新态势。一方面，资产扩面与基金扩募统筹推进，为REITs市场发展打开广阔空间；另一方面，市场需求和国家政策双轮驱动，为REITs市场发展提供强大动力。

在新形势下，为进一步实现基础设施REITs市场建设目标，充分发挥REITs产品功能，需要加快推进REITs市场常态化发展。上交所党委副书记、总经理蔡建春表示，应当紧紧围绕盘活存量资产和扩大有效投资的目标，精准有效支持基础设施补短板领域建设，优先支持综合交通、物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施等重点领域项目，重点支持“十四五”规划102项重大工程。

为尽快拓宽市场的广度和深度，蔡建春认为，应当加快建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。

在蔡建春看来，建制度是保障，应系统构建符合REITs特点的制度安排；政府引导是关键，应进一步优化REITs市场发展的政策环境；同时还应按照注册制理念，遵循市场化、法治化原则，在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用。

尽快推动重大标志性项目落地

随着REITs市场发展进入快车道，逐步构建适应基础设施REITs市场运行规律、具有中国特色的制度安排，已成为当务之急。

邱勇透露，下一步，上交所将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展；将立足国情和实际，一步一个脚印，推动具有中国特色的REITs市场行稳致远；将在市场组织培育、制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、投资者宣传教育等方面持续发力，推动REITs市场高质量发展；将不断总结试点经验，更加广泛地凝聚共识，更加积极主动地汇报沟通，共同推动REITs试点平稳健康发展。

蔡建春透露，上交所将深入总结试点经验，认真解决存在的问题与不足，推动基础设施REITs健康发展，包括完善审核机制，严把入口关；深入项目前端，做好市场培育。持续做好央企、省属国企项目辅导对接工作，积极助力优质民企参与REITs试点，尽快推动重大标志性项目落地，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目；加强市场建设，营造良好生态。逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品，稳步拓展基金通平台业务功能；完善信披安排，督促规范运营。