安旭红/制图

“投资200万元，年化收益率8.5%！”听完理财员的介绍，市民李小姐犹豫了：以前12%的收益率哪去了？收益降低的房地产信托，还算不算投资的好对象？

年收益率跌破9%

市民李小姐手里握有200万元的存款，本来准备买房，可北京“国五条”细则出台后，京籍单身人士禁购2套房，她的买房计划随之搁浅。

“既然买不了房，那就买点信托产品吧，记忆中年化收益率能达到12%、13%。”李小姐找到一家投资公司，听完理财员的推荐后，她发现高收益已成过去。在理财员介绍的4款房地产信托产品中，年化收益率基本都在9%至9.5%之间，有一款已跌破9%。

这款名为“华融信托万方发展特定股票收益权”的集合信托产品，信托资金用于开发企业旗下“香河·未名1898”二期A区后续建设，100万元到300万元投资额的年化收益率仅为8.5%，300万元以上投资额的年化收益率也就9%。

房地产信托收益普降

收益率降了，不只是市民李小姐的个人感觉。

一位从事房地产信托的业内人士向记者坦言，今年地产信托收益普降，从过去的11%至13%，平均下降到9%至11%之间，“最高的收益率也不超过12%，且仅有个别产品能达到。”

该位人士告诉记者，为了弥补收益率的下降，提高投资人的投资热情，今年以来，不少房地产信托产品都改为按季度付息，一方面能降低产品达到兑付期后融资方的资金压力，另一方面也能减少投资者的风险恐惧。

统计机构的数据也验证了地产信托收益率的下降。Wind数据显示，截至4月12日，纳入统计的还在存续期的100只房地产信托平均收益率只有8.89，比去年9.67%的平均水平降了一截。

楼市回暖资金宽松了

“房地产信托收益率的下降，主要源于融资成本的降低。”用益信托工作室的研究员分析，预期收益率的普降，一方面是因为货币政策放松，资金成本下降，开发商的资金链有所好转；另一方面是因为楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险预期有所好转，开发商融资的风险溢价有所降低，房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。

另外，业内人士认为，在资金兑付压力面前，信托公司的经营思路也出现了一定转变。由于信托公司面临着较大的兑付压力，需要提高风险备付金来增强风险抵御能力，这需要提高利润。而提高利润的直接办法就是降低对投资者的收益支付，扩大“利差”。“随着监管层对信托产品加强监管，高收益信托产品发行受到限制，以及信托产品流动性的改善预期，导致以往信托流动性不足带来的溢价消失，信托预期收益率可能进一步下降。”

信托投资仍需谨慎

房地产信托对于政策的变化一直都很敏感。最新的“国五条”细则，由于对二手房转让征收20%的个税，部分购房需求转移到新房市场，使得新房销售形势好转，开发商发行房地产信托的热情也随着高涨。

据Wind数据显示，今年截至4月12日，共成立了221只集合信托产品，其中房地产信托计划达100只，占到产品发行量的45%。而从募资规模来看，纳入统计的房地产信托计划总计募资216亿元，占到同期所有发行信托计划募资规模的56%，房地产信托重回龙头位置。

不过，也有一种声音认为，“国五条”细则对于信托也是“双刃剑”。“如果真的卡得特别严，开发商或许还将面临资金压力。”中原地产市场总监张大伟建议，无论是开发商还是投资人，未来对于房地产信托产品，仍需谨慎