“我相中了通州区五环外的一套82平方米的两居室，但开发商告诉我，要贷款的话，只能在公积金贷款和商业贷款之间二选一，不能组合贷。这不是变相提高首付吗？”一位非京籍的购房者丁志国(化名)向中国证券报记者抱怨道。

据丁志国介绍，来京工作已有8年时间，好不容易攒够了50万元，准备在今年出手购房。虽然一季度不断上涨的房价让他的选择空间逐渐缩小，但进一步收紧的信贷政策，最终成了压垮他首次置业的“最后一根稻草”。

几个月来跑遍通州、顺义、昌平、大兴、房山等郊区五环外新盘的丁志国发现，房价基本上都涨到了2万元/平方米左右，80平方米的两居室总价在140万-160万元之间。“我的积蓄就够交首付款，剩下的款项本想着用公积金贷和商贷组合的方式来解决，但大部分开发商都拒绝了。他们嫌组合贷麻烦，都想快点回款。”丁志国愤愤不平，“我相中的那套两居总价需要160万元，我的公积金贷款最高只能贷80万元，商业贷款最多也只能贷95万元。若只能二选一的话，我要在首付款的基础上再交30万元或者15万元。一下子多出这么多钱，我实在难以在短时间内筹齐。”

的确，随着调控不断加码，开发商悄然提高了购房者的门槛。中国证券报记者向中国铁建·原香漫谷、鲁能·7号院、天恒·乐活城等五环外的几个新盘售楼处咨询贷款事宜，得到的答复均是不能组合贷，只能二选一。

如果说开发商“落井下石”，那么银行减少首套房优惠、提升房贷资格，对购房者来说，无异于“雪上加霜”。

一位建行北京分行的个贷客户经理王晨(化名)告诉中国证券报记者：“首套房首付比例仍为不低于三成，贷款利率执行基准利率，没有折扣优惠。不过，资质信用良好的客户仍可享受首套房利率下浮的优惠，但优惠幅度要具体商谈。”

当记者追问何为资质信用良好时，王晨调低了音量：“存款、买理财产品等都可以认定为资质信用良好。比如您到我指定的建行营业网点一次性存款50万元以上，存的越多利率就越优惠。您要着急办的话，我们可以见面详谈。”

记者致电招行北京分行个贷部门，其相关人士表示，招行首套房利率优惠幅度为基准利率的9.5折。而民生银行的个贷部负责人则表示，自去年就已暂停了房贷业务。

事实上，央行和北京市政府要求北京地区商业银行严格执行二套房首付比例70%，贷款利率为基准利率的1.1倍的新政，并未对首套房贷政策做调整。然而，商业银行自行降低或取消首套房利率优惠，着实伤害了部分刚需人群，增加了其购房成本。据王晨介绍，绝大部分首次置业的人经济条件有限，对利率优惠折扣很在意。降低或取消优惠，他们中的很多人将推迟或取消置业计划。

此外，值得注意的是，此次北京信贷新政还明确了“认房又认贷”的二套房判定标准，卖一买一的置换者遭到了致命打击。在北京市建委房屋交易权属信息查询系统里显示无房，但通过央行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录的，将被认定为符合第二套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例必须达到六成。

“这等于说，我之前贷款买了一套房，现在想卖掉再买一套，首付就得六成。但这在以前是符合首套房条件的，首付只需三成。”中原地产研究总监张大伟表示。

根据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上属于卖一买一的置换需求约占36%；新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房者首付比例将从最初的30%提高到60%。链家地产市场研究部分析师张旭表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会非常明显。北京楼市二季度成交量大幅度下跌不可避免，银行房贷业务也将急剧下滑。