4月上旬开发商推货节奏放缓。 图/记者卢政

市统计局昨公布4月全市新建住宅成交情况

新建商品住宅量价齐跌

本月或现产品供应结构性失衡 部分畅销项目价格或走高

昨日市统计局公布4月全市新建住宅成交情况，全市新建商品住宅网上签约销售5053套，销售面积51.23万平方米，成交环比3月下滑。业内人士分析认为，4月份长期处于雨水天气，影响成交，加上购房者观望等待“五一”优惠，造成4月住宅成交面积滑落。

官方数据：4月住宅签约5053套 比上月减少1011套

东莞市统计局官方网站公布的数据显示，2013年4月，全市新建商品住宅网上签约销售5053套，比3月份减少了1011套，环比减少16.67%，销售面积51.23万平方米，环比减少18.5%。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为8445元/平方米，比3月份下降了32元/平方米。此外，4月份，全市新建商品住宅网上签约销售套数排行前五名的分别是南城、万江、塘厦、东城、厚街，而销售面积排行前五名的是南城、塘厦、万江、东城、虎门。另外，有10个镇街均价超过平均签约均价，其中松山湖、长安、虎门三个镇街均价过万元。

原因分析：长期雨水天气影响成交

今年4月，受“清明节”假期及长期雨水天气影响，4月上旬开发商推货节奏放缓，市场上可选择的户型产品骤降，楼盘营销以周末小暖场活动为主，开发商也主要为五一假期节点作蓄客准备，成交量在沉寂的楼市气氛下受到压抑。此外，3月楼市成交旺盛，部分刚性需求提前释放，导致4月刚性需求成交支撑不足。据东莞中原地产市场研究部观察，4月上旬各项目客户上门量不足，开发商VIP诚意登记、认筹等蓄客量并不理想，反映购房者入市积极性下降。此外，4月黄金价格暴跌，黄金投资市场走俏，交投活跃，部分投资需求也被转移，也影响了住宅成交。

供应偏紧部分开发商惜售

另外，也有业内人士认为，由于东莞住宅市场处于供应偏紧状态，4月部分开发商惜售等待“红五月”到来也影响了4月住宅成交。东莞瑞峰置业市场研究部也认为，整个4月以“蓄客”动作为主，并未出现大规模的推盘，尽管4月下旬出现了一波推盘潮，但由于数据滞后性等原因并未能支撑成交大幅提升，该研究部表示，由于2012年下半年市场开始回暖，一直持续到目前，市场供应处于偏紧状态，导致开发商推货热情放缓，出现惜售心态；另外项目工程进度也跟不上供货节奏，新产品供应未能及时到位，对成交造成一定的影响；此外，部分购房者寄望于“红五月”的产品多种选择及优惠折扣力度，不急于入市。

市场预测：5月刚需产品仍唱主角

虽然近期别墅及大户型产品供应增加，但从目前新增供应和库存情况来看，5月楼市刚需产品仍唱主角。此外，南城、万江、塘厦等区域仍是成交热点。

东莞中原地产市场研究部介绍，根据4月新增供应及库存情况来看，5月塘厦、万江、南城等镇街依然是成交的主力区域。塘厦观澜碧桂园、碧桂园·天麓山、金地·博登湖、万科·棠樾等四个项目合计供应洋房6万多㎡，为该片区后续成交提供充足货量支撑。而南城、万江，分别有万科·金域华府、万科·翡丽山、北大资源·御湾、深业·欧景城等项目提供洋房及公寓产品合计1448套，占4月供应套数31.44%。5月刚性需求仍是市场的主要购买力，特别是在主城区，完善的城市配套、便利的生活条件，只要开发商保持理性的推货及定价策略，刚性需求将被持续带动释放。

部分项目提价 价格或将上行

另外，目前库存消耗呈增大趋势，市场供不应求，部分项目已经悄然提价，加上未来大户型产品及别墅入市增加，业内人士认为，预计未来成交价格将进一步上行。

4月刚需产品供应环比减少，城区刚需产品紧俏，同时，大户型改善性产品及别墅供应比例增加，市场供应产品结构性失衡，供需矛盾将会进一步加剧等，都给价格上行提供了动力。东莞中原地产市场研究部介绍，回顾4月大多数项目已经开始试探性上调价格， 5月预计部分畅销项目将进一步调高售价，另一方面，4月公寓产品供应亦有所上升，投资需求将被继续激活，价格上行已具备一定的条件。

有业内人士也表示，部分楼盘在调高价格后成交仍然火热，在供不应求暂时未能改变的情况下，“提价潮”或将至。

市场观察：库存够消化7个多月

由于东莞楼市连续多月成交火热，多家代理机构研究部都认为目前东莞处于供不应求状况，库存量仅够消化7个多月。

据东莞中原地产研究部监测数据显示，截至4月30日，东莞住宅库存面积为422.06万㎡，继3月跌至近4年来最低水平以后，消化周期继续下挫，仅为7.3个月(按照过去12个月住宅月均消化面积计算)，市场供求关系失衡情况较为严重。

从产品结构来看，刚需户型80~120㎡产品(剔除合并户型后的数据)的库存面积仅101.44万㎡，占比24.3%，而120~180㎡改善型及180㎡以上豪宅洋房产品的存量面积为156.13万㎡，占比37%，市场产品结构性失衡局面已经形成。2012年，全市刚需产品保持着稳定的供应水平，从库存量上面反映，整个2012年度，每月的存量面积均保持在120万~140万㎡的水平，而进入2013年1月以来，刚需产品库存量连续4个月下挫，1月跌破120万㎡关口，至4月底仅存101万㎡。该市场研究部认为，刚需产品库存量锐减，且势头明显。一方面反映市场消化量在持续，另一方面凸显的是供应量的持续不足。