8月30日，德必集团（股票代码：300947）发布了2021半年报。报告显示，上半年德必集团实现营业收入4.54亿元，同比增长14.84%；实现归属上市公司股东净利润5128.87万元，同比增长8.19%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润3872.49万元，同比增长13.46%。

值得注意的是，若剔除新租赁准则的影响，德必集团的业绩增速将更上一个台阶。剔除后，本期营业收入为4.74亿元，同比增长19.84%；归属于上市公司股东的净利润为6666.76万元，同比增长40.64%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润预计为5410.38万元，同比增长58.52%。

内外兼修 上市后首份半年报亮眼

德必集团作为行业内屈指可数的能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，已在上海、杭州、北京、苏州、成都、南京、长沙、西安、合肥等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了51个文化创意产业园区，运营管理面积约82.56万平方米。

年初才登陆创业板的德必集团首份半年报便交上亮眼答卷，一方面是得益于外部市场环境的好转，2021年以来国内疫情得到有效控制，办公租赁市场需求逐渐恢复，客户需求增加，为上半年度业绩增长提供了有利的外部条件。另一方面，能够从疫情阴霾中恢复如此之快也离不开内部运营管理能力的提升。德必集团依靠自身产品设计优势、精细化服务、智慧化运营等竞争优势保持现有项目业绩稳定增长，通过运营管理模式优化，有效提升了以城市公司为核心的区域化管理能力，最终实现上半年度的经营目标。

具体来看，首先，上半年德必集团成熟园区凭借强大的招商运营能力，在行业内率先实现恢复性增长。截至报告期末，成熟园区平均出租率已达到95%，同比提升8%，超过了2019年疫情前水平。其中23个园区出租率达到95%以上，9个园区出租率达到100%。根据仲量联行的《2021年第二季度上海房地产市场回顾与展望》，今年二季度上海产业园区总体空置率为13.6%，而德必集团运营的园区整体空置率仅为5%左右，远低于行业平均。

其次，业绩增长自然离不开新增园区的贡献，德必岳麓WE"（募投项目）、东枫德必WE"及嘉加德必易园三个项目的运营管理面积达10.17万平方米，随着招商进度的推进，为德必集团贡献了新的收入和利润增长点。

此外，德必集团持续布局新一线城市，规模不断扩张。上半年，德必集团以承租运营模式新签合肥盛安广场项目，欲将其打造为标志性的科技型园区；公司还以参股运营模式新签南京德必艺术盒子WE"项目，目前已进入招商阶段。

打造“轻公司生态圈” 着眼智慧园区新发展

文创园不就是物业服务吗？非也。德必集团能做的不止这些——

德必集团不仅为企业提供高品质办公环境，也为入驻企业提供产品孵化、社群活动、人才服务、创业服务、wehome线上服务、法律和政策服务、财务顾问服务、工商注册服务等一系列专业化服务。

如果说老旧建筑改造、城市更新是德必集团为社会贡献的第一份力，那么为园区内的高附加值、低能耗的“轻公司”提供系统优质的微生态创业环境，助力文创、科创企业发展才是德必集团为推动中国经济循环、健康发展贡献的更大力量。

德必集团2016年便提出了“轻公司生态圈”（SMART CIRCLE）的理念，将“轻资产、轻体量、高智力”的“轻公司”作为重点服务对象。德必集团认为，创意创新能力代表未来生产力，文化创意与科技创新企业的发展将成为中国经济发展的双翼。一路以来，德必集团也见证了不少“轻公司”的成长历程，从大众点评到虎扑体育再到拉面说，均是从“小树苗”成长为“参天大树”。

也正是从推出“轻公司生态圈”发展战略起，德必集团也察觉到了传统园区逐步向智慧园区转型升级的新趋势，开始布局智慧园区，促进产业园区规划、建设、管理和服务实现智慧化。

德必集团从2016年开始研发智慧园区管理系统-wehome平台，通过此平台，德必集团在实现园区智慧管理的同时，以办公场景为入口，为入住企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园区钥匙、园区班车、园区报修、园区通知、会议室预定、工位预定等多种服务，支撑园区拓展建设与日常运营管理要求。德必集团还通过线上平台向用户介绍园区内的企业、搭建企业间沟通的平台、引导企业参与线下社群活动，构建全方位企业服务体系。

值得一提的是，德必集团旗下公司德必创新科技已获得高新技术企业和“双软”企业资质，拥有5项专利和41项计算机软件著作权。同时，wehome空间智慧管理系统团队与北京亦庄置业有限公司深度协作，在项目一期中实施的内容包括“共享招商”“资产管理” “租控管理”三大模块，目前均已上线并投入使用。此外，还与正大广场、苏河汇、腾讯众创空间均有深度业务合作。

未来，随着5G和人工智能应用持续深化，后疫情时代数字经济和产业智能化升级的加速，无接触服务的不断加强，德必集团也将着眼于园区场景中的新服务需求，持续探索以“降本增效”为主要目标的园区场景智慧解决方案，让更多的园区运营者借助综合智慧园区解决方案进阶园区管理与服务。

连锁化、品牌化 德必集团有望从万亿蓝海脱颖而出

商业模式决定企业的盈利能力，行业空间则决定企业的上限。随着我国经济发展，德必集团的天花板也被逐渐抬高，根据中商产业研究院和东方证券的研究报告，截止2020年底，整个中国的产业地产公司包括增值服务、基础服务，即房地产开发、出租和金融投资总共可达到4.6万亿元规模。单从租赁业务来看，我国有上万家文创园区及写字楼，租赁面积约30亿平方米，即使按照1元每平方米的租金进行估算，每年也对应万亿级别的产值，发展空间巨大。

广阔的市场空间为德必集团打开了天花板，那如何在这万亿蓝海中脱颖而出呢？

“我们认为只有通过连锁化、规模化发展，才有可能实现为园区企业提供全生命周期的生存与发展服务。但目前而言，这还是一个极度分散的行业，赛道上没有一家企业的市占率超过1%。”德必集团董事长贾波在某次采访中说道。

一个成熟的文科创园区的成功运作，意味着一块有生命力的产业集聚空间的诞生，能够帮助一个个中前期、甚至是萌芽期的企业走上成功之路。目前市场上这样的成熟园区并不算多，而能成体系、品牌化打造一系列优质园区产品的运营商更是凤毛麟角。德必集团正为了成为这样运营商而努力，并取得不错进展。借助多年在上海地区运营文化创意园区项目的成功经验，德必集团已将业务扩张到北京、苏州、杭州、成都、南京、长沙、西安、合肥等城市及部分国外地区，初步完成了在一线城市的第一轮布局，形成了跨城市跨区域的规模化连锁化发展，未来公司还将会继续向新一线和二线城市扩展。

不仅如此，作为首家登陆创业板的文化创意产业园区运营服务商，选择上市也为公司创造了更好的发展环境。通过上市公司平台，一方面有效提升了德必集团品牌价值，另一方面也为德必集团带来更广阔的行业整合并购机会与发展前景。

有专业人士表示，在行业由极度分散逐步走向连锁化、品牌化的过程中，德必集团作为头部企业优势显著，后续有望凭借优异的既有建筑改造的创意设计能力、领先的园区运营管理能力、高效高质量低成本的设计改造优势脱颖而出，值得投资者期待。

城市更新发展势头强劲 企业价值增长与城市复兴的共赢

近期，文创园产业更是利好不断，城市更新正式在国家层面被重点提及，为行业和德必集团带来全新发展机遇和长期向好的外部环境。“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出要实施城市更新行动。实施城市更新行动首次写入我国五年规划，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。上半年，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、西安等十余个城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动。同时，住建部也发文称，城市更新中应禁止大拆大建，鼓励保留利用既有建筑，全力保持城市记忆。

以上政策更是为这万亿蓝海助了一把力，增强了行业发展的确定性和空间。政策催化下，各地城市更新发展势头强劲，上海、武汉、天津、无锡等多地陆续成立了百亿、甚至千亿级城市更新基金，积极拓宽城市更新资金来源渠道，城市更新的新浪潮已然开始掀起。

这也无疑为德必集团提供了新的机遇，德必集团作为城市更新领域先行者，是最早提出和践行“城市更新”概念的企业之一，提出了“文化重生建筑，创意点亮生活”的改建理念。

在多年的城市更新业务实践中，创意设计能力已然成为德必集团的核心竞争力，德必集团打造了业内稀缺、高水平、专业致力于城市更新解决方案及产品研发的创意设计团队，积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验，打造出“德必易园”系列、“德必WE”系列、“德必运动LOFT” 系列园区品牌。德必集团还荣获多个城市更新专项荣誉，比如2016年度城市重塑之星荣誉“佰仕鸿鹄奖”、2019年度城市更新优秀运营商、2019年度中国城市更新优秀案例（商业（区）改造）等。此外，德必集团积累了一批专业的城市更新供应链资源，形成了高效、高质量、低成本的改造优势。

在本轮政策风口之下，德必集团有望凭借自身资源及能力优势，实现既有业务与城市更新政策的紧密结合与互动，实现自身价值增长与城市复兴的共赢，加速提高市占率。