近期，位于通州的别墅项目“运河岸上的院子”高调推出“楼王别墅群”，每栋价达3亿，每平米均价折合20万元，堪称“中国最贵别墅”。尽管近年来北京上亿级的房子越来越多，但是有成交记录的最贵的房子也只卖到约两亿元，而且，这种上亿级别的产品在单个项目里也就几套。
什么样的房子能值3亿”、“这麽贵的房子有人买吗”、“天价别墅群居究竟有多少市场认同度”等一系列的质疑之声随之而起……
那么，“天价别墅”推出究竟是为了制造吸引力，还是其本身物有所值，其本身是否存在暴利？让我们一起去追溯天价豪宅的前世今生。
首度面世 滞销多年
运河岸上的院子首次在北京面世的时间要追溯到2004年，彼时，其开盘价格以美元计算，定为2000美元/平米。从2002年拿地到如今，该项目的开发周期长达10年，而在这10年中，运河岸上的院子的经历也堪称跌宕起伏。
2002年，来自福建的泰禾集团拿到了目前项目所在的500亩地块，其时，该地块的状况十分荒凉，相对于中央别墅区、亚奥别墅区这些成熟而供给充足的别墅区域，运河岸上的院子显得相当弱势。
从产品上来看，项目一期采用的是简约的新中式现代派风格，并不符合当时的主流。开发商的品牌认同度低、产品设计存在缺陷、地段非传统别墅区域、所在区域配套差以及由此导致的定价过高等一系列问题成为掣肘其畅销的软肋。所以，尽管邀请了张永和等国际建筑大师主持设计，也加入了许多艺术方面的概念，无论是在设计理念和市场推广上都相当卖力，然而市场并不叫好。
外来企业泰禾集团在北京遭遇“水土不服”，而运河岸上的院子也因此搁浅。2004年入市的101套别墅，一卖就是三四年，2005年一期产品已经是现房呈现，但仍是无人问津，运河岸上的院子成为北京市场上有名的“曲高和寡”盘，甚至有人直接给它贴上“烂尾盘”的标签。
再度出场 牛市助力
2008年，房地产行业迎来了“最好的时光”，市场形势一片大好，“热销盘”比比皆是，无论是市场成交量还是成交价格都一路攀升，别墅市场更是一片火爆，成交量节节攀升。运河岸上的院子便选在了此时“再度亮相”。借助市场形势，项目的销售状况开始慢慢好转。2009年，房地产市场达到了“巅峰”状态，运河岸上的院子便趁势推出了新一期产品“泰禾红御”，明确其高端产品的定位。同时，为了树立集团的品牌形象，泰禾集团更是投入了大量的人力物力，集团领导亲自坐镇，在产品的改良、园林的呈现以及细节把握上做足了文章。
近两年，该项目的去化速度明显加快，泰禾的品牌以及产品的认同度也越来越高。同时，随着CBD的东扩，项目所在的区域开发进程加快，聚集了一些别墅项目，其氛围也日渐成熟，该区域也被作为一个单独的别墅区——东部泛CBD别墅区参与到整个北京别墅的盛宴中。
到目前，整个项目的208套房源，除12栋别墅王外，目前还剩余50余套别墅。业内人士表示，用近10年时间消化150套房源，如此长的销售周期带来的自然是项目回款速度慢，对于企业的压力不言而喻。
虽然经过了“十年磨一剑”的磨砺，然而如今“天价”的运河岸上的院子是否能如所期望的那样成为中国第一墅，恐怕还得打上一个问号。
日前，有媒体实地探访了运河岸上的院子，项目位于北京通燕高速宋庄出口南行800米处的通州潞城镇。出了通燕高速从宋庄口往南走，一路上很多大型卡车轰鸣而过，尘土飞扬，四下望去很多工人在施工，道路旁边到处坑坑洼洼。路边卖水果的商贩指着前方绿树掩映处告诉记者，那就是泰禾的项目。看到眼前的场景确实有些意外，价值上亿的别墅，对面却有不少几平米大小的饭馆，远处则是不知名的村庄。一条道路隔开的两边是完全不同的世界，高大的喷泉，豪华的俱乐部，穿着考究的保安人员，与周围的一切似乎都不协调。
对此，泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男解释道，项目旁边的这条路是政府在修的一条路，预计在今年国庆的时候就会修好；而且通州区域是首都副中心，临近CBD，未来的发展趋势非常好。
除此之外，虽然项目所在的地段相较于拿地时期已经成熟了许多，但其医院、学校、购物中心等基本配套不足，而与顶级豪宅相配套的高端设施依然缺乏。同时，相较于中央别墅区、西山别墅区等这些北京老牌别墅区，其高端居住氛围不足，这无疑成为“天价豪宅”的又一硬伤。
“昂贵的价格总需要一些元素的支撑，豪宅之所以昂贵，最主要的原因是所拥有的资源无法再复制，其中地段因素是最重要的因素。”业内人士表示。
而沈力男则表示，核心地段已经开始饱和，北京在东扩、南扩，这两年别墅区也开始另立中央，像中央别墅区离机场很近，噪音污染很严重。而且，看一个项目是否保值，主要看产品。他表示，运河岸上的院子其墅王品质绝对是独一无二的。
天价叫卖 所为何故
地产中国网曾对该项目的中式墅王骊宫进行现场探访，屋内设计简洁、典雅，客厅十分宽敞，客厅旁边有考究的厨房，可以聘请专业的厨师，完全可以举办小型聚会，二层的一个次卧室都要比普通的房子主卧大很多，而且每栋都有独立的电梯。据项目销售人员介绍，几乎每套别墅的庭院面积都能达到4亩以上，别墅建筑面积均在1600平方米左右。泰禾方面表示，10年来泰禾投入了巨大的物力、财力、人力，时至今日产品几近完美展现在人们眼前，全精装的别墅、对文化的思索、对财智阶层心里的东西，每一项特质都能显示出泰禾打造“中国第一墅”的雄心。看过项目的业内人士也纷纷表示，运河岸上的院子墅王产品确实堪称经典。
然而，考虑到其配套短板、区位缺乏高档居住氛围等因素，3亿元一套的定价难免让人觉得有“作秀”之嫌。而且，从区位来说，其所处的通州区域目前是北京房价的“沦陷区”，在这样一个区域出现如此高价的产品，不禁让人咋舌。
运河岸上的院子12套墅王每套平均面积为1500平方米，如此算来，其单价已经高达每平方米20万元，而其土地成本却是2002年的水平，于是，更有人怀疑其高价叫卖意在牟取暴利。
对此，沈力男回应说：“目前，有些开发商在调控的压力下，迫于无奈打价格战，要控制成本，产品品质下降，而泰禾在产品方面的投入却在增加，有些朋友质疑是否存在暴利，我们的项目10年来并不是捂盘不动，我们一直在投入，就拿精装修来说，一栋别墅我们有投入5000万元的费用，我们的项目有着无可比拟的优势，我们的产品绝无仅有，所以，我有条件说这是‘中国第一别墅’。”
顶级豪宅 归于何处
“顶级豪宅类似奢侈品，需求弹性更大，在房地产业不景气的大背景下，如果普通住宅交易量下跌20%，别墅产品可能下跌30%～40%。最困难的时候，有的别墅项目砍价50%，洋房砍价60%。”基强联行一位高层这样表示。
某机构首席分析师也认为，并非所有开发商都适合开发豪宅，也并非所有“有钱人”都适合投资豪宅。与普通住宅相比，别墅价格波动幅度相对较小，天价豪宅利润高，但其风险系数也要高于其他高端产品。
此前，顶级豪宅市场也屡屡发生滞销或烂尾的现象。极端的要数“国花园”。2008年，每栋售价近亿元的天价别墅国花园在经历了三年的曲高和寡之后终于推倒重建。除市场因素外，政策限制也让不少豪宅售价下调，如曾经的“天价楼盘”钓鱼台七号院最贵户型售价每平方米30万元，经曝光后，遭到相关部门处罚，后将价格下调至每平方米13.5万元至15万元。
尽管楼市已现回暖迹象，但豪宅市场元气依然没有恢复，在目前房地产调控依然收紧的大环境下，运河岸上的院子顶级墅王群将会面临怎样的结局，我们只能拭目以待。
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