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中国房企在海外怎么玩?

第一财经日报柳九邦 蔡胤 张歆晨 吴斯丹 2014-07-17 10:18:20

绿地:先卖给华人再卖给洋人

海外版图:四大洲、十四个城市

困难:政局不稳,当地民俗、政策法律

在绿地集团董事长张玉良的2014年房地产任务清单中,除了与万科在销售上的“一哥之争”及备受瞩目的A股上市计划,还有200亿元的海外业务营收。这一数字是绿地2013年海外房地产业务营收30亿元的6.67倍。

时至年中,相比国内房地产市场焦灼带来的挑战,国外市场给绿地带来的好消息似乎更多。根据绿地官方公布的信息,6月底,该公司在马来西亚新山市投资开发的一个公寓项目正式启动销售,首期开盘即获认购超140套,预售金额超过1.6亿元人民币,刷新了马来西亚房地产市场成交纪录。

今年上半年,绿地新进入英国伦敦、马来西亚新山、加拿大多伦多、法国巴黎等4个城市投资拓展。同时,美国洛杉矶绿地中心项目2月开工,4月即开盘销售;韩国济州岛项目实现首批产品交付;澳大利亚悉尼绿地中心项目启动二期销售,同时在当地追加投资并成功收购2个项目。

“我们现在在海外投资已经累计超过200亿美元。在海外的收入今年就可以超200亿元人民币,明年我们的目标是400亿以上。”张玉良说。

从国内客群到国际客群

据《第一财经日报》记者了解,在绿地马来西亚项目预售客户群中,有75%来自马来西亚及新加坡当地,15%来自中国境内,10%来自日本、印尼等其他海外国家。

绿地方面表示,其海外发展,正从初期聚焦国内客群向面向全球客群发生转变。目前,在巩固国内客群的基础上,绿地美国、澳大利亚、加拿大等各海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重,对国内客群的依赖较先期显著降低。

目前,绿地已经进驻四大洲、七个国家、十四个城市。

据本报记者梳理,绿地在亚洲的布局主要是在华人多的城市和旅游目的地,如韩国济州岛、马来西亚新山、泰国曼谷等;在欧美的布局主要是一线城市的核心区域,如美国纽约、洛杉矶,英国伦敦等。

上海市国资系统的一位人士告诉《第一财经日报》记者,绿地这两年在海外市场拓展很快,但事实上,绿地在这方面已经准备了十年甚至更长的时间,其间也走过不少弯路。

2004年10月,上实集团、上实发展、百联集团、锦江国际、绿地集团等公司共同出资7.5亿元人民币成立了上海海外联合投资股份有限公司,赴俄罗斯圣彼得堡市投资开发大型综合社区——波罗的海明珠项目。

当时,张玉良希望以此项目为基础,成立海外事业部并向欧洲拓展。不过,这一方案最终因种种原因流产。

绿地自2011年开始正式计划开拓海外市场,并将海外投资瞄准委内瑞拉、朝鲜等发展中国家。不过,这些地区政局动荡,让绿地海外淘金的初心遭遇重挫。

从2012年开始,绿地调整思路,决心到政治社会稳定、市场有潜力的地方去做项目。而在具体项目的落地上,更多考虑的是做中国市场的延伸。

张玉良表示:“现在有几个数字非常令我们兴奋,一是中国的出境旅游,目前有1亿人次,未来三年会到2亿,而且成长速度非常快;中国由于各种因素,有大量的移民,这个市场也很大。还有我们有大量的留学生,去年我到美国一所大学做演讲,1000人当中有80%是中国的留学生。他们说,好像在北大或者清华演讲。”

中国人留学出国、投资移民到哪里,绿地就到哪里。实践证明,这样的思路踏准了市场的节奏。一方面,绿地的现有项目销售取得了不错的业绩,另一方面,绿地的海外版图也越扩越大。

人才本地化

目前,积累了丰富海外开发经验的绿地已经有了更大的胃口。张玉良说,绿地不仅要做华人的市场,也要做全世界的市场。

张玉良称,绿地的出海逻辑源于四点:中国市场海外延伸,与中国中产阶层共成长,打造自己的团队,以及持续的跨国经营。

“我们在波罗的海明珠项目上和绿地有过交集,印象最深的就是绿地特别注重人才的培养。”上述国资系统内部人士透露,绿地派到波罗的海明珠项目的负责人,后来很多都成为了其开拓海外市场的主力军。

绿地方面介绍,该公司的海外团队组织可以用“3+3”进行总结。第一个“3”是三个重要的国际合作团队伙伴:接轨国际国内的法务团队、财务团队以及整合当地政府资源、民间资源与学术资源的公共资源团队。第二个“3”则是绿地集团在国内开发建设中长期积累下来的自己的专业团队:技术团队、国内资源团队、销售团队。

据悉,绿地海外项目在前期调查和组织团队方面已经形成一套自有标准。一般情况下,总部只会派遣总经理、副总及每个条线的主要负责人一共5~8人到外地事业部或公司。余下职工均采用本地招聘方式。这样更利于团队了解并熟悉项目所在国的文化,做到“因地制宜”。

值得一提的是,虽然海外市场广阔,但同样面临风险。张玉良坦言,除了通常的汇率风险、产品开发风险外,还有很多看不到的风险。例如,各个国家、民族有不同的民俗和政策法律,只有深入了解调研才能防范这种风险。

张玉良曾在一次内部演讲中举例称:“在美国投资商业地产和在国内完全是两码事。在中国如果一次性卖掉,税收是20%,但是美国税收就很重,可以达到40%~50%。再比如韩国,企业交完税以后再投资,可以抵扣,这就鼓励企业继续投资。”

据记者了解,在众多海外项目的执行过程中,张玉良都是最终的决策者,他会翻阅基础的调查数据,坚持逐一进行实地调研,并参与最终的谈判。张玉良表示:“国外的政策,你如果要用它,当然要研究好,这样使你能够更持续地发展,培养好自己的团队,不断克隆。”

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