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中国房企在海外怎么玩?

第一财经日报柳九邦 蔡胤 张歆晨 吴斯丹 2014-07-17 10:18:20

碧桂园:速战速决

海外版图:马来西亚、澳大利亚

困难:政策壁垒、资金使用方式、销售模式

作为国内较早一批跨出国门的开发商,短短两三年时间碧桂园便在马来西亚和澳大利亚两个市场做得风生水起,海外业务正为该公司贡献越来越显著的业绩,拓展海外已成为碧桂园的长期战略。

但碧桂园刚出国门之际,除了口袋里装着的资金,其余几乎是一片空白。有消息显示,当该集团董事局主席杨国强考虑到海外投资时,曾找下属做了很多思想工作才把人派出去。

早在2009年,杨国强就在中国台湾等地物色项目,但在中国台湾的考察无果而终。之后他将目光放到了华人数量较多且房地产处于起步阶段的马来西亚,并火速与远东发展主席邱达昌旗下的大马置地(Mayland)订立协议,建立合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd,碧桂园占55%股权。

海外投资的过程并不如在国内做开发那么顺利。据该集团相关负责人透露,马来西亚项目一开始进展异常缓慢,其次是政府审批过程漫长,此外,当地的私有土地也让收购的谈判过程异常繁复。所以,碧桂园的海外军团不得不花大量时间去研究当地的法律条款、产权年限、土地出让方式,甚至与当地人打交道的文化习俗以及方式。

而碧桂园在第二个海外战场澳大利亚也是从零开始,在那里又遭遇另外一套“游戏规则”。

2013年10月,碧桂园在澳大利亚签订购置合同,今年2月获取土地。该项目取名莱德花园,占地26.38亩,规划有829套公寓及超1000平方米商业。项目位于高速发展的悉尼北莱德区(NORTH RYDE),属于澳大利亚政府重点规划发展的居住区域。

碧桂园澳大利亚公司相关负责人透露,到了国外,资金使用、政策壁垒,乃至材料和人才均会遭遇跨国的障碍。

例如销售以及资金回笼方面,澳大利亚就与中国大不相同。在当地购房,购房者只需付房款的10%,这笔首付款需存放在政府监管的账户上。如果购房者是采用银行按揭,剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷——万一开发商出了问题,购房者也可以随时把钱拿回来。这种规则对中国发展商的资金提出了全新要求,如果客户仅支付10%定金,一来不利于项目获取所需求的开发贷款,二来项目三年后交楼,市场风险比较大,容易发生退楼现象。

此外,有业内人士担忧,碧桂园如果参考马来西亚项目模式将项目大量卖给中国人,有可能引起当地政府的警觉,也许会逼迫政府出台限制性政策。

不过虽然风险高,背后的利润以及市场前景有着更强大的诱惑力。碧桂园公开表示:未来三至五年,海外项目、广东省内外的全国各地将呈“三分天下”的态势,10年内,国内国外各占一半比例。

碧桂园拥有的灵活性为其在海外快速开疆扩土提供了制度保障。

据碧桂园马来西亚公司相关负责人透露,杨国强给予他充分授权,在人员以及费用等问题的审批上都比国内其他公司更加灵活。有一个例子是,这位负责人在马来西亚考察依斯干达一宗土地之后向杨国强请示,得到的答复是:你自己决定要不要拿!

而让业内意外的是,在项目开发过程中,碧桂园在海外依然保持了其国内的快速度。这同样得益于其灵活的机制。

在国内,碧桂园的显著特色是快速开发、快速周转。通过与自己的建筑施工队、装修公司和材料供应商合作,达到成本和时间极度集约。这套方式显然也运用到其海外项目的运作中。

例如澳大利亚项目展厅建设过程中,碧桂园复制了其在国内的经验,几个施工队同时进场,几个界面同时施工,将工期大为缩短。

又比如其在马来西亚展开海陆空轰炸式的销售模式几乎颠覆了当地的卖房传统。无论是一次推售上万套房源,还是将大批客户空运到当地海边等,都带着显著的碧桂园标签。因为他们相信:只要有人来,就必定有生意。

 
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