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中国房企在海外怎么玩?

第一财经日报柳九邦 蔡胤 张歆晨 吴斯丹 2014-07-17 10:18:20

万科:控制风险是前提

海外版图:新加坡、美国纽约曼哈顿、旧金山等

困难:各个州税法都不同

作为国内的房企龙头,万科在海外市场的布局算是“积极而谨慎”。

2013年,万科首次进军海外市场。在这一年的前4个月中,万科一口气进入了中国香港、美国、新加坡三个市场,总投资额约44亿元。今年2月,万科又落子纽约曼哈顿。

万科目前所有的海外项目均选择了与当地开发商合作的路子。万科方面昨日对《第一财经日报》记者表示,其海外投资处在试水阶段。

万科在海外市场的布局主要有两条不成文的规矩,一是优先考虑在海外华人集中的地区开展业务,二是必须有当地的合作伙伴,没有合作伙伴的海外项目,万科不做。

目前,万科在海外主要有四个项目:香港荃湾项目、美国旧金山Lumina项目、新加坡林曦阁(The Glades)项目和纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目。

选择华人聚集区的原因很简单,国内开发商在海外市场的知名度较低,选择华人市场就意味着销售更有保障,而且越来越多的国内投资者选择到海外进行房产投资。

不过,今年万科刚在纽约曼哈顿拿下的列克星敦大道610号项目,目标客户便不再是海外华人和中国人,而是主要面向纽约及国际高端客户,竞争曼哈顿房地产市场。

但与当地合作伙伴共同开发这一点,是从未变化的:香港荃湾项目是与新世界发展有限公司合作;美国旧金山Lumina项目是和当地龙头房企铁狮门房地产公司合作;新加坡林曦阁(The Glades)项目是与亚洲顶级开发商之一的吉宝置业合作;纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目则是跟美国知名地产商RFR、Hines携手开发。

万科方面对《第一财经日报》记者表示,这些项目都由合作方操盘,万科参股,并跟进项目日常运营,协助安排中国境内销售工作。而在万科已进入的城市中都会有团队驻守,团队人数不等,比如在纽约有7个人。

例如美国旧金山Lumina项目,是万科在2013年2月与铁狮门房地产公司成立合资公司共同开发的。该项目为高层豪华住宅公寓,整个项目预计耗资约6.2亿美元,其中,万科投资1.75亿美元,铁狮门投资7500万美元,剩余资金由债务融资获得。这一合作中,万科权益比例占到70%,铁狮门占30%。铁狮门负责整个项目的设计、开发、销售和运营,万科以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目的全过程。

在纽约曼哈顿列克星敦大道610号这个项目中,万科会更加深入地参与项目的管理和运营。

2013年2月,在刚拿下美国旧金山Lumina项目时,王石曾感叹道:“我搞房地产搞了二十年,在中国国内从来没有拿到过这么好的地块,没有过这么快的谈判速度,也没有这么快的投资,这么快就会看到什么时候开工、什么时候完工、能销售多少、资金怎么安排。”

不过,美国市场也存在很多让人“头疼”的事情。

一位对美国房地产市场颇有研究的业内人士对《第一财经日报》记者表示,美国的房地产法律非常繁杂,每一个项目都需要很多法律文件,涉及产权、环评、规划等,需要聘请当地的律师协助。而且由于美国的土地是私有的,每一块土地都需要跟产权所有人进行谈判,而土地的产权、容积率等都需要请律师进行鉴定。

上述业内人士还表示,美国的税法也是全世界最为复杂的,各个州的税法都不同,而联邦政府对外国人的征税也有差异,如何运用合法杠杆降低税负对于国内房企来说就是一门很大的学问。

万科表示:“万科进行海外投资,前提是确保能控制好风险。”

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