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中国房企在海外怎么玩?

第一财经日报柳九邦 蔡胤 张歆晨 吴斯丹 2014-07-17 10:18:20

万通:保证美国工人喝咖啡的时间

海外版图:纽约、新加坡等

困难:只能用美国的材料,只能用工会的工人,各种费用均比国内贵

“所有的海外投资人,都面临着刚从乡下到城里的生活体验。” 近日,谈到在美国的十年投资体验,万通控股董事长冯仑不禁以“乡下人进城”作比喻,称在纽约投资有三个心理体验,第一是贵,第二是矫情,第三是标准高。

2006年6月,在“9·11”中沦为废墟的世贸中心7号楼重建竣工后正式对外开放。与这一消息同时对外公布的是,其第一笔投资来自于中国企业万通。

根据媒体报道,彼时,万通租下世贸中心7号楼顶部48至52层,五层楼共约20万平方英尺,计划兴建一个集商务与文化交流于一体的“中国中心”。后来几经辗转,万通最终在2010年3月与世贸中心签订合约,租下1号楼的64层到69层,建筑面积约2万平方米,租期20年,名字正式定为“中国中心”。

关于首尝“螃蟹”背后的心路历程,冯仑本月初出席某论坛时这样描述:“2001年,拉登‘强拆’了美国世贸中心,美国要重建,于是我们获得机会,在这栋541米高的大楼的顶楼,做了一个中国中心。12年来,我飞了60多次纽约,获得一些体会。”

冯仑用“乡下人进城”来形容在纽约的投资体会:一是什么都贵,就好像一个乡下妞儿嫁到城里做媳妇,发现洗头水都这么贵,热水洗澡更贵,马桶抽水水费也贵,什么都贵,但这就是城里人的生活。

说到此处,他还转头对着台下某律师事务所负责人“吐槽”:“在纽约做投资,律师费每天都贵得不得了。所有的律师每天一出门就掐表,在路上的时间都要算我的钱。我们跟他讨论业务,我说话的时间他也收钱,所以就是贵。”

除了“贵”,冯仑的第二个体验是“矫情、复杂、事儿多”。他说,在纽约,所有投资行为都必须按照当地的法律来,比如在纽约做装修,当地就要求凡是跟皮肤接触的地方,一定只能用美国的材料,另外一个让中国开发商不适应的地方是美国工人的工时,“所有的工人只能用工会的工人,只能8小时工作,而且,中间喝咖啡的时间必须保证。”

“客户对好东西的要求特别高,而我们这些村里人不知道好东西的标准是什么。”冯仑接着说,纽约客户要求非常具体、仔细。

在冯仑看来,中国房企在纽约的投资大抵有三种模式:一种是财务投资,需要算准周期,即成熟写字楼里带有租约,在资产价格相对较低买入一定份额,继续收租,该模式风险最小;其次是开发模式,这需要在当地找对合作伙伴;第三种就是复星和万通模式,即拥有空间、结合经营,对于这种模式,他的体会是,要舍得花钱。

对于房企投资美国房地产的机遇与挑战,招商资本董事总经理孙刚感同身受。他分析称,从大周期来看,美国2010年第一季度作为上涨周期起点,这轮周期可走到2017年,甚至2019年,此外,美国一线城市的再造和更新,使城市的功能和环境不断提升,年轻人乃至老年人回归城市中心,由此带来了相应的投资机会。

孙刚说,机构投资人主要谋求风险加权后的最佳回报,根据风险偏好的不同,可选择出租型物业项目、增值改造或开发项目;个人投资海外房地产,主要驱动来自教育、医疗和环境等需求,学区房或成首选标的。

“风险主要集中在投资后的运营管理上。项目如何卖,物业怎么管,成本如何控制,都直接影响投资回报率,搞不好,会亏损。”孙刚称,企业海外投资要特别注意合作伙伴的选择,因为美国当地开发商善于充分使用各类金融工具,最大限度利用杠杆,因此当利息走向上升通道,投资风险随之增大。

关于在美国投资地产项目的生意经,PE也有自己的感触。盛世神州房地产投资基金负责美国业务的龙歆表示,跨境投资最重要的一点是选择合作伙伴,其次才是选择合适项目,选择合作伙伴则需把握两点,利益共享和风险共担。

 
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